李同榮/吉家網不動產董事長 現任: 吉家網不動產股份有限公司 董事長 委買房屋網 執行長 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 榮譽理事長 經歷: 德霖技術學院 兼任副教授 中華民國網路消費協會 理事長 台灣不動產交易中心 總經理

台北市長柯文哲選前承諾廣建五萬戶社會住宅,至少在四年內完成兩萬戶,這項承諾將面對嚴峻的考驗,第一,土地如何取得?第二,興建經費哪來?雖然坐落在台北市較大面積的國有土地不少,但土地所有權卻隸屬於不同單位,尤其有不少國防部土地,包括空軍總部舊址與軍備局,還有不少閒置校舍都有待活化,但這要面臨經建會、國發會、國防部、教育部、台北市政府…等跨部會的協調整合,依過去政府的跨部會整合政策的經驗,要做出結論恐怕市長任期將屆,尤其看守政府的效能堪慮,大量興建社會住宅前景的確值得憂慮,老百姓不禁要問:到底台灣的社會住宅政策該何去何從?

所有選民應該開始睜大眼睛嚴厲監督雙北市府對社會住宅政策的兌現

房仲全聯會榮譽理事長也是吉家網不動產董事長李同榮認為,雙北市長在選前都開出廣建「社會住宅」的支票,如今選後,所有選民應該開始睜大眼睛監督政策的兌現,日前,因為世大運選手村將於賽後改建成為合宜住宅,也成為雙北市爭奪目標,唯去年底立法院審查住宅基金後決議,林口合宜宅要全部轉為示範性住宅,只租不售。依新北市政府規畫,世大運村原址將興建二九一○戶住宅,其中卅坪占大宗,有二○二○戶,卅四坪有五八八戶,廿坪有三○二戶。北市希望爭取五成以上戶數,新北市長朱立倫承諾林口合宜宅將有一千八百戶作為公營住宅。為解決戶數不足的問題,營建署研議調整房型,廿坪房型不變,卅坪和卅四坪「切半」,一戶變成兩戶,如此戶數可增至加5500戶,並可降低租金利於出租,也可解決朱立倫的政治承諾。雖然有人質疑社會住宅成為鳥籠住宅,但若能先解決單身族與小家庭族群的迫切需求,以及雙北市各自的主張需求,這樣的規劃也不是壞事,但真正完成也已經是下一屆市長的任期,那柯市長四年最少兩萬戶社會住宅的政見,若今年沒找好地沒規劃完成,那肯定也會遙遙無期,失信於民。

空總舊址,柯市長要「以地換地」很困難,應該蓋世界一流的社會住宅

李同榮榮譽理事長近一步表示,以空軍總部舊址開發案為例,政府說說停停,吵吵鬧鬧也已經過了好幾年,從郝龍斌市長最早提出的小帝寶計畫,以及六本木商圈計畫,一年多來台北市府、國發會多次討論,只做出原則性結論,將開發定位為「文化.創意.產業專用區」,但如何回饋市府,遲遲無法達成共識,一年拖過一年,跨部會整合機制的毫無效能可見一般。柯文哲市長表示,依照空總計畫,北市應該會分到一塊地,若要整合使用,北市府不主張「以地換錢」,希望換北市其他國有地,以這些土地來蓋社會住宅。

但李同榮卻持有不同看法,他反而覺得台北市政府不應該放棄這塊多達七公頃的土地,不是【以地換錢】,也不是【以地換地】,因為不是柯市長想要的地就一定換得到,或一定適合,而是應該主動積極【以錢換地】,把不屬於台北市政府分配到的土地一併整合起來,蓋出一萬戶全世界最一流的社會住宅,成為台北市新的另類地標,也成為台北市政府照顧弱勢組群的最佳政策指標。

具有效能的跨部會整合與協調,才有機會實現真正的居住正義

空總蓋一萬戶世界一流社會住宅,前提要考量的有六個重點:(一)錢從哪裡來?(二)由誰興建?(三)由誰管理?(四)由誰監督?(五)符不符合經濟效應?(六)可以蓋多少戶社會住宅解決弱勢需求?對這些疑慮,李同榮表示,針對財源籌措部分,財政部也於103年3月13日公告修訂「促進民間參與公共建設法施行細則」各地方政府得依據該法引進民間資金投入興辦社會住宅。同時,日前也有壽險公會釋出訊息,要撥270億在新北市蓋3萬戶社會住宅,可見只要回收投資報酬合理,就會有民間資金願意合作興建社會住宅,何況內政部還有閒置的【住宅基金】達七百多億未加以善用,還能每年上繳國庫一百億,另外政府計畫十年蓋3萬4千戶的社會住宅,每年也都編列興建預算,這些財源都可以拿來支付土地權利金用途,至於回饋民間投資資金的報酬,以每坪八百元一個月租金,就足以支應,並還有餘額作為物業管理的費用,以及分期攤還土地權利金,政府只負責監督,不但不用擔心管理的問題,而且土地也是以使用權租賃方式,到六十年後土地及地上權仍然歸市府所有。這些策略,都需要有效能的跨部會整合與協調,才有機會實現真正居住正義。同時一次能完成一萬戶的社會住宅,也等於實現了百分之五十柯文哲市長四年兩萬戶社會住宅的政見,這才叫作效能。

社會住宅政策推動的希望,應重新思考【政府監督為主,民間興建為輔】的策略

至於大部分人認為不符合經濟效應問題,李同榮認為,台灣若能像新加坡等先進國家一樣在精華地段蓋出世界一流的社會住宅,已經不是經濟效應的問題,而是政府的魄力問題,也是所有弱勢族群對政府的向心指標。而能讓台北市最富有的帝寶豪宅與最弱勢的一流社會住宅毗鄰,它代表社會族群的融合,更代表真正的文化與創意的融合。雖然有人認為社會住宅的興建應該朝「政府興辦為主、民間興辦為輔」,但當前的政策效能與過去的國宅興建弊病,都足以讓我們重新思考【政府監督為主,民間興建為輔】的策略,無論在人力物力財力以及資源的分配都得以獲得合理的平衡。李同榮最後認為,雙北市市長剛就任,對於社會住宅的政見承諾,若不從大處着眼,並迅速下手,四年一到,社會住宅政策的政見,就會淪落到交白卷或是做不到一半的窘境,台灣的兩大政治明星做不到,那台灣的社會住宅政策還會有希望嗎?

 

 

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