聯合報 太平洋房屋顧問李季鴻

 

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不少民眾都有疑問,為何政府打房政策持續了一陣子,房價卻未仍然見價格鬆動?其實房市並非不動,建物買賣移轉棟數作為買氣直接指標,其實已經可以看出量縮非常明顯。今年8月底前全台建物買賣移轉棟數僅21萬棟,成交量明顯下滑,它顯現的是買賣雙方對於價格認知的不協調,導致交易靜止狀態。

但至於價跌的部份,要如何觀測呢?在成交量下跌的時候,投資型產品賣方會視其持有成本和周轉狀況來決定是否維持,一旦無法維持,就得降價出售、目前看起來,房價的確沒有明顯下跌的跡象,因為賣方資金仍有撐,經濟面也穩定。

尤其觀察經濟變數,資金去向是重要的關鍵,從長期資金角度來看,台灣過去一直缺乏長期資金投資管道,房市就是最熱門的投資標的,近來的確台灣投資本土不動產的資金減少了不少,但現今流行海外置產風潮,各家房仲業無不在各國尋找可投資標的,好像成了近來的地產新顯學,吸引了國人的目光而紛紛前往,投資海外房市、資金被吸出去的時間周期遠比股市來得長,而且流出的資金短時間不易流回,更使得台灣本土房地產市場冬天加長。

最後可以觀察法拍市場,法拍一向是房市落後觀察指標,主要是因為房貸繳不出來3期後,銀行才會展開催繳程序,即便發動抵押權或是本票裁定,經過查封、鑑價而進入拍賣程序也要將近6個月,所以法拍市場呈現的是半年前的房市狀況,若法拍物件數量多,代表房市差。

我們觀察,今年1月法拍數量還在創低,表示房市投資者、自住有房貸者、信用貸款繳不出錢或企業所供擔保的欠款繳不出的狀況不明顯,但今年7月全台法拍物件卻有2千多件、8月4千多件、9月6千多件,五大都會區的法拍移轉數量都占移轉棟數2成,新北市更占了3成3,法拍數量明顯增加,交易量大縮、資金移往海外、法拍數量上升,顯示房產泡沫爆炸的引信上膛,後續不得不仔細觀察。

 

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