莊孟翰/淡江大學產業經濟系副教授經歷:行政院經建會諮詢委員、臺北市政府經濟發展委員會委員、 新北市都市更新及爭議處理審議會委員、國家卓越建設獎評審委員

 

硬著陸?軟著陸?

價量稅:價高、量大、稅多

2015年國內房地產市場最大的轉折關鍵在於「價量稅」,亦即「價高、量大、稅多」,而截至目前為止,主管機關仍舊端不出一套積極有效的因應對策,僅只是消極的隨著景氣轉折靜觀其變;因此,不僅江揆希望房價所得比能夠由15倍降至10倍的期待會落空,10年10萬戶社會住宅的構想不易達成,並且2016年之前也不會全面實施實價課稅。

 

至於2015年房地產之十大發展趨勢,分別歸納如下:

一、景氣反轉房價趨跌:

在超額供給愈來愈明顯之情勢下,不僅「膨風價」已告消風,議價空間也隨之擴大,可以預見的是,2015年與2016會逐漸呈現每況愈下之發展趨勢,其最明顯的指標乃「結構工程零付款」個案愈來愈多。

 

二、投資客銷聲匿跡:

十年來房價不斷飆漲,除投資客蓄意炒作之外,房地產持有稅、交易稅與資本利得稅太輕亦是一大關鍵因素,惟近年投資客稅稅不安的心情已愈來愈顯焦躁,隨著稅捐機關一張張補稅通知,眼看著好不容易賺到的錢,又要被突如其來的稅單掏走,心中只有「敢怒不敢言」五個字得以形容;再加以現階段新成屋逐漸釋出,復又建照申請量大量累積,在投資誘因逐漸消失之情況下,投資客幾已銷聲匿跡。

 

三、新成屋大量釋出:

超過十年的景氣,房價攀登頂點已成共識,在預售屋不再創新高價,無利可圖之情勢下,新成屋相繼出籠乃必然趨勢,影響所及,中古屋售價亦必隨之下修;惟值得關注的是,在國內資金依舊充沛之情況下,已有不少游資竄向土地投資。

 

四、中、小坪數較受青睞:

在當前房價依舊高懸,所得不敷支配之情況下,購屋者唯一的選擇便是中低價位、中小坪數產品,惟必須格外留意的是,公設比有多高;而當前符合這些條件的產品以中山區、文山區、內湖區、南港區、士林區與北投區居多。

 

五、區隔產品量縮價穩:

一般而言,區隔產品因具有區位好、數量有限之特性,並且又是有錢人身分地位表徵的專利,因此,除非是基地狹小又不氣派的假豪宅,否則市場兩極化的產品區隔永遠不必擔心無人問津;當前這類產品以大安區與信義區偏多。

 

六、商用不動產穩定成長:

隨著國際化與觀光客自由行之發展趨勢,加以產品區位與數量受限,因此,未來商辦與店面需求將會呈現穩定成長趨勢。

 

七、地上權產品嶄露頭角:

自從景美「華固新天地」逆勢熱銷之後,地上權產品廣受關注,其因固然在於房價約僅所有權產品之六折,惟更令購屋者關心的是房貸問題,此一議題自從今年1月15日法務部專案會議之後,已迎刃而解。值得注意的是,除有不少年輕人擬將其當作短期暫住之中繼住宅,亦有部分投資客用以出租收益。

 

附註:103年1月15日,法務部專案會議同意使用權作為權利質權使用權作為權利質權之適法性及可行性之疑義:

「地上權人於標的物土地建造區分所有建築物後,分別讓售時,與區分所有建築物買受人約定土地使用權移轉於買受人,此為地上權人與區分建築物買受人間債之關係(債權)。又該使用權之讓與若為有償,與民法有名契約性質最相近者為租賃;一般租賃經出租人同意者可讓與,故該使用權之讓與僅需地上權人同意,則此使用權可移轉,並具可讓與性,應可作為權利質權之標的」

 

八、逐捷運而居勢所必然:

由於大台北生活圈已然成型,大眾運輸又是日常生活所需,大台北捷運不僅經濟便捷,不必另購汽車代步,購屋置產又兼具增值保值效益,因此,逐捷運而居乃勢所必然。

 

九、海外投資漸成風潮:

在國內房價已高至無利可圖,加以龐大游資苦無出路,已有不少投資客將資金轉戰海外不動產,除日本、馬來西亞之外,最近更已延伸至柬埔寨等地,惟投資之前更應就匯率、利率變化以及稅負、當地市場供需與發展遠景詳細評估,方不致賺了租金,卻賠了匯率或稅負。

 

十、建照骤增潛藏風險:

根據內政部營建署公告修正之建築容積規定,未來都更區容積上限為1.5倍、非都更區為1.2倍,將自104年7月1日開始實施,導致最近各縣市建造執照累積相當可觀數量,影響所及,未來整體市場勢必會在超額供給愈來愈明顯之情況下,不僅產品區位與產品區隔直接影響價位與銷售,開發商品牌信譽、施工品質與管理維護亦將面臨嚴格檢驗。

 

由以上之分析可知,在當前景氣轉折之關鍵時刻,不僅「價量稅」備受關注,龐大游資動向亦將影響國內產業投資,因此,今後政府除應積極阻絕外來投機炒作之假性需求,密切觀察國內房地產景氣動向之外,對於大量資金轉向海外投資更是不容忽視。

 

在此必須附帶說明的是,房地產軟著陸之發展趨勢,亦正是「價量稅」重新調整的大好時機。

全站熱搜

housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()