光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

民眾辦理房貸要注意了，部分銀行最近要求房貸戶須提出舊屋出售證明，如果半年內未出售舊屋，房貸利率可能被調為投資客等級；銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況，評估是否為投資客。

一般來說，投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.25至0.5個百分點。

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　政府打壓房市，再加上國道山崩意外事件，銀行對於房貸放款更為嚴謹，對於一些爭議住宅，銀行決定保守以對，減少放款成數，包含都更炒熱地段、山坡用地、頂樓加蓋等，未來貸款成數都難拿到８成以上，或者不給予還款寬限期，房仲業者表示，為怕房貸出問題，最好能在合約加註清楚以保平安。

■　合約加註 貸款未成合約失效

　　房仲業者指出，銀行貸款沒成功而被沒收訂金的買方，在最近幾年屢見不鮮，金額從數十萬到數百萬都有，因為合約載明清楚，沒在期限內繳清房款，就是違約，就算上法院打官司，勝訴的機率微乎其微。

針對銀行持續搶推土建融資和購屋貸款，中央銀行27日主動出面高分貝呼籲：「銀行不要火上加油。」央行業務局長尤錦堂強調，利率雖已自由化，但理論上利率仍應反映成本及風險，如果太低並不適宜，央行會再跟業者溝通。

央行昨天並首度公布「房貸雙周報」統計數據並表示，央行專案金檢銀行土建融和房貸後，銀行辦理相關授信金額確已下降。尤錦堂說：「央行和銀行有達成一定程度默契。」

行庫指出，央行執行雙周報規定後，也有民營行庫曾被央行找來喝咖啡，希望重新評估房貸風險。

央行是4月起要求國銀提交投資客放貸報告，根據央行統計，4月12日至25日，國銀新承做第二棟房貸（投資客）金額為69億元，平均成數是6.9成，平均利率是1.89%，部分銀行確實透過低利率搶占客源。

民眾想要選擇長天期房貸，必須注意兩件事，第一是本身的年齡加上房貸天期是否符合銀行內規的上限；第二是降低每月房貸負擔後，一定要搭配理財規劃，把多出的資金拿來投資理財，並搭配職業生涯規劃，以免影響退休時點。

銀行業者表示，長天期房貸較適合年輕族群，這是因為法令雖規定房貸最長可做30年，只要符合規定的房貸戶就可申辦，各家銀行卻各有內規，限定房貸戶年齡加上貸款期限後的上限。

例如萬泰銀上限為65年，則房貸戶若是年齡超過35歲，可貸房貸天期就不可能達到30年；安泰銀的特殊房貸雖然最長可有40年期，但是房貸戶假設是55歲申辦，那麼20年房貸到期時已經75歲，達該銀行上限，房貸到期就不能再展延，只能付清剩下一半的本息。聯邦銀行上限則是75年，但房貸戶若年滿60歲，就必須附帶保證人。

銀行因此指出，選擇長天期房貸，以年齡35歲以下的年輕人較合適，畢竟房貸戶若退休後沒有固定收入，卻要再付好幾年房貸，對銀行來說授信風險較高，房貸戶本身壓力也會較大。

只要資格符合，民眾就可向銀行要求辦理30年期的長期房貸，降低每月付房貸的壓力，甚至還有銀行提供相當於拉長到40年期的房貸，讓房貸戶每月薪資可以在付房貸之餘，騰出更多資金理財或是進行其他消費。

目前市場的房貸商品多設計為20年期，但其實國人只要配偶、未成年子女名下沒有房產，憑稅捐機關證明辦理首購，就可以要求任何一家銀行給予30年期房貸。

雖然一般人不喜歡欠債，總是希望在七、八年內就把房貸還清，但對於薪資低的年輕族群來說，快速攤還本息支付房貸的壓力，確實相當沉重，如果想買適合家庭居住的非套房，礙於收入，房子只好愈找愈偏遠。

有銀行便看準年輕族群收入不豐，但仍想住得好房的心願，推出展延後可達30、40年期的房貸商品，降低年輕人購屋負擔。

東森房屋董事長王應傑建議，購屋時應「評估購屋需求性」、「自備款」與「還款能力」三方面考量。

由於每個人的購屋需求、及購屋動機不同。如家中因新增成員、結婚或生子，需要多些的住宅空間而需購屋，或因孩子就學、工作調動等因素有急迫的購屋需求，因此不同時間點需求的物件也不盡相同。

例如，台北市最熱鬧的忠孝東路商圈，目前投報率降至2%以下，但店面交易價卻居高不下。

只要資格符合，民眾就可向銀行要求辦理30年期的長期房貸，降低每月付房貸的壓力，甚至還有銀行提供相當於拉長到40年期的房貸，讓房貸戶每月薪資可以在付房貸之餘，騰出更多資金理財或是進行其他消費。

目前市場的房貸商品多設計為20年期，但其實國人只要配偶、未成年子女名下沒有房產，憑稅捐機關證明辦理首購，就可以要求任何一家銀行給予30年期房貸。

雖然一般人不喜歡欠債，總是希望在七、八年內就把房貸還清，但對於薪資低的年輕族群來說，快速攤還本息支付房貸的壓力，確實相當沉重，如果想買適合家庭居住的非套房，礙於收入，房子只好愈找愈偏遠。

有銀行便看準年輕族群收入不豐，但仍想住得好房的心願，推出展延後可達30、40年期的房貸商品，降低年輕人購屋負擔。

桃園縣龜山鄉許先生問：列報自用住宅購屋借款利息扣除額有何規定？

北區國稅局桃園縣分局答覆：列報98年度綜合所得稅自用住宅購屋借款利息扣除額應符合下列各要件：1.房屋登記為本人、配偶或受扶養親屬所有；2.本人、配偶或受扶養親屬於98年度在該地址辦竣戶籍登記（以戶口名簿影本為證），且無出租、供營業或執行業務者使用；3.取具98年度支付該借款的利息單據正本；4.如屬配偶所有的自用住宅，其由納稅義務人向金融機構借款所支付的利息，以納稅義務人及配偶為同一申報戶，始可列報；5.購屋借款利息的扣除，每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的該項利息支出減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除，每年扣除額不得超過30萬元。

多家銀行針對特定的中大型企業或公教人員等族群，推出房貸利率優惠專案，但是房貸戶看到自己可適用這類專案房貸時，先別樂昏頭，因為這類專案性質的優惠低利房貸，銀行一般都會綁約，所以房貸戶選擇優惠專案房貸前，一定要審慎考慮，要求銀行提供各階段利息支出試算表，以免到時候想要轉貸，卻面臨違約金的困擾，增加額外成本。

通常房貸戶選擇找銀行辦房貸，一定會比較貸款成數、寬限期也就是只付息不攤還本金的時間長短，以及房貸利率，前兩項因素，目前銀行幾乎大同小異，一般自住客在大台北地區的物件，要談到八成貸款額度的機會較大；大台北地區以外，貸款成數就可能要降到七成甚至更低，寬限期長短則因為涉及整體利息支出高低，所以現在大多數銀行給的寬限期都在三年以內。

假設房貸戶個人對於貸款成數、寬限期沒有特別的要求，而是比照一般行情，這時候，就要比較房貸利率加碼高低，以及轉貸限制。

銀行提供階梯式房貸優惠利率的第一段超優惠利率，當然不會坐視房貸戶享受完優惠利率後，就把房貸搬家轉貸，所以這種優惠利率較低的專案都會綁約，通常都要綁到三年，所以房貸戶選擇專案房貸，利息支出的計算要把整個綁約期都一起計算，較為精準。

中央銀行3月中旬起鎖定房市投資客祭出三縮措施，效果開始顯現；據央行統計，4月分包含台銀、合庫銀、土銀、一銀及華銀等五大銀行新承做購屋貸款金額為484.3億元，較3月分大幅減少32.87億元。

但在新承做房貸利率方面，央行則表示，4月分前述五大銀行新承做購屋貸款利率續創新低，至1.635%，較3月分下降0.005個百分點，惟只下降5個基本點（BP），顯示房貸利率下降趨勢已趨緩。

市場普遍預期中央銀行升息，房貸戶想看緊荷包，一定要考量未來升息趨勢，除了比較房貸第一年優惠利率的高低，連第二年以後的房貸利率加碼幅度也要一併留意。若選擇第二年起，中後段利率較低的房貸，可能比首年或首半年超低利率的房貸節省更多利息支出。

不少銀行會針對特定族群推出優惠房貸，房貸戶可多蒐集資訊，以爭取更優惠的房貸條件。

目前市場首半年利率低於1.5%的超低利房貸已快絕跡，公民營行庫利率多數從1.5%起跳。至於有民營銀行同樣提供前半年1.5%的低利率，第七至24個月利率1.98%、第三年起利率才超過2%，第二年起的房貸利率反而比部分公營行庫更優惠。

民營銀優惠房貸是鎖定上市櫃公司與1,000大企業員工；一銀、台銀等公營行庫，同樣是鎖定公教人員或2,000大企業員工提供優惠房貸。以一銀為例，符合營收排名製造業1,000大、服務業500大及金融業100大企業的在職滿六個月以上員工，及一銀薪轉戶及信託理財戶，都可適用。

中央銀行24日發布最新統計，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行及華南銀行4月新承作購屋貸款利率平均僅1.635%，再度創下歷史新低；這也是五家大型行庫新承作房貸利率連續第二個月創新低，顯示銀行殺價搶客風潮未歇。

台銀等五家大型行庫放款市占率合計逾七成，3月這五家大型行庫新承作的房貸平均利率是1.64%，4月進一步下跌至1.635%。央行經研處副處長陳一端表示，央行會密切注意銀行利率是否有不合理的狀況，且市場利率再降的空間應該有限。

銀行主管指出，央行可望於6月24日召開理事會討論利率，不論央行是否升息，利率未來逐步走高已是市場共識，目前房貸利率較低，主要是金融體系資金過多，加上銀行階梯式利率提供申貸前半年較低的利率，民眾如果要購屋，最好還是試算20年下來的平均利率水準。

中央銀行「打房」，進一步從低利的公教房貸下手。據悉，在央行關切下，華南銀行已將公教人員購置第二棟房子貸款成數上限降至五成，較一般房貸少兩成。

鎖定公教人員推出貸款利率1.2%「公教房貸」的第一、彰化銀行，在央行介入並關切下，也陸續把超低公教房貸產品下架。

華南金控董事長林明成前天公開表示，民眾所得跟不上房價上漲程度，擔心房市恐有泡沫化之虞，銀行在貸款業務上也應做好守門人。

大型房貸銀行表示，在央行鎖定購置第二棟房屋的「投資客」，祭出調高利率、降低貸款成數並取消寬限期等「三縮措施」及一連串道義勸說之後，房市投資氣氛已經明顯趨緩。

中央銀行前陣子要求銀行業緊縮第二棟房子的房貸，據悉，央行內部已進一步研擬，若仍無法有效抑制投資客炒房，不排除進一步採取選擇性信用管制措施。

央行、金管會除了聯手專案金檢十餘家銀行的「投資型房貸」（購買第二棟房子的貸款）案件外，央行還密集邀請多家繼續殺低利率、未依央行緊縮投資型房貸的銀行「喝咖啡」，要求各銀行提出改進措施。

據指出，儘管央行在3月中旬採「三縮措施」，但之後還有部分銀行繼續殺低房貸利率，甚至偷偷做利率低於1.3%的房貸業務，或未限縮投資型房貸進行成數及利率，被央行查獲，陸續被請到央行「喝咖啡」。

據了解，央行、金管會這波專案金檢，央行金檢內容主要是鎖定投資型、豪宅貸款等相關措施；金管會則是針對土地融資、建築融資及空地貸款等，藉此掌握各建商自銀行取得資金養地成本等相關狀況。

房貸是一種複利計算產品，每段期間是以帳上本金餘額乘以約定利率計息；房貸戶在申辦房貸後，銀行會根據房貸戶申辦條件進行試算出固定月付金，房貸戶只要每月固定繳納相同金額，即可逐步還清房貸。

實際上，每月房貸戶所繳期付金，扣掉該期應付的利息費用後，剩下的部分才會用來償還本金。

在房貸初期，由於房貸本金餘額高，每期利息高，大部分期付金都是先用來支付利息，只有少部分是用來償還本金；隨著本金還得愈多，利息費用變少，月付金剩餘可以償還本金的部分就會增加，因此本金就會愈還愈快。

立法院司法及法制委員會初審通過民法修正案，銀行業者26日表示，將調整授信方向，將更重視主債務人的還款能力，如果主債務人債信不好，即使另外找保證人，可能還是借不到錢。

另外，針對企業董監作保的問題，銀行業者表示，現在大型企業辦理貸款，都是以資產擔保，銀行很少要求董監連保。主要是中小企業，銀行才會要求董監連保。如果民法限定董監的保證責任，未來放款給中小企業將更謹慎。

據統計，國內銀行「連帶保證」授信額度有7.7兆元，其中企金授信連帶保證額度6.1兆元，平均每十件授信案就有8.5件要徵提連帶保證人。

很多企業董監事因職位而被銀行要求擔任連帶保證人，董監事任期可能只有三年，卻因為擔任連帶保證人，即使離職也可能因企業財務出問題而背負上億元債務。