光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

各大銀行持續推出低利公教房貸，3月分包括台銀、合庫銀、土銀和華銀及一銀等五大銀行新承房貸利率再創歷史新低水準，至1.64%，較上月下降0.028個百分點。

央行解釋，因華銀、彰銀及一銀等大型商銀紛紛推出利率僅1.3%的公教房貸，加上不少民營銀行加入戰局，進一步殺低利率搶攻房貸市場，使房貸利率一路走低，3月分前述五大國銀新承做房貸利率進一步下探1.64%新低。

央行昨天公布，3月分本國前述五大銀行新承做放款加權平均利率為1.502%，較2月分的1.573%下降0.071個百分點。官員解釋，主要是購屋、資本支出、週轉金及消費性貸款利率下降所致。

除購屋貸款外，央行官員表示，3月分五大國銀新承做資本支出貸款利率下跌至1.861%，較上下降0.102個百分點，主因包括台鐵、交通部高局建設基金等較低借款。

中央銀行總裁彭淮南點名部分建商推案價都是「喊出來的」，各大行庫主管昨天表示，銀行業已經對建商的土地、建築融資踩煞車，授信條件也明顯趨緊，貸款成數也從以往的七成降到六成左右。

銀行業者透露，各銀行對於先前以天價標下北市國有地的建商，或土地價格偏高的建商放款案，態度較過去謹慎、保守，甚至「不做了」，主要是考量到政府正在穩定房市，銀行沒有必要在此時「火上加油」。

大型行庫主管指出，房價一路飆漲，不少建商、投資客都是「用喊的」哄抬房價，銀行擔心有一天變成「最後一隻老鼠」，因此銀行對於大型聯貸案及風險較高的建築融資案，都會要求建商交付信託，保障銀行債權及購屋者權益。

也就是說，建商、起造人必須把土地等過戶到建築經理公司名下，購屋者的自備款亦需存入銀行指定的專戶中，避免萬一建商發生財務問題時，其他債權人查封擔保品，致銀行債權無法確保。

【網路地產王／洪倩宜／綜合】

房市熱呼呼，銀行搶攻房貸市場，不僅積極爭取房仲合作專案，承作八成甚至八五成的房貸成數，對於核貸條件與資格也願意給予放寬。不過房仲業者提醒，銀行核貸與否，仍取決於貸款人的信用條件，建議購屋族不宜擴張信用，尤其卡債族雖可透過一些方式貸到房貸，但成數不會太高，建議民眾最好先清償卡債後，再來考慮買房子。

■　軍公教銀行最愛 信用欠佳房貸難

　　信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，位於精華地段、或特定500大企業內的正式員工、或年收入50萬元以上的軍公教人員，有機會貸到較高成數，若購屋人已動用到信用卡循環利息或現金卡，享有較佳的利率或高成數的機會近乎於零。

【網路地產王／洪倩宜／綜合】

年初剛買房子的小沈偏偏最近失業，妻子也無工作，夫妻倆面臨房貸繳不出，房子可能被拍賣的窘境。針對小沈這種因失業而希望保住房子的購屋人。信義地政士聯合事務所專案經理林以德建議，若僅是短暫失業，有可能儘速回歸職場的話，不妨請親友先救急或與銀行協商，幫忙度過難關。若短期內沒把握重返職場，則建議長痛不如短痛，先將房屋出售還清貸款。

■　失業房貸付不出　爭取親友、銀行奧援

　　房仲業者指出，去年金融海嘯肆虐，類似小沈的案例相當多，這時最好跟親友協商請求幫忙，加上失業津貼暫時救急，等到有穩定收入，再比照銀行的存款或借款利率償還。其次就是與借款銀行協商利率和還款期，非不得已，不要走到法拍一途。

超低利率房貸不再只是公教人員的專利，最近不少銀行調降低利房貸申辦人的年收入條件，只要年薪達50萬元，就能申辦有前半年1.5%的優惠利率房貸。

台灣企銀為照顧受薪階級，提撥自有資金100億元辦理「菁優貸專案」，凡年滿20歲、信用正常且具行為能力者，年收入達新台幣50萬元以上，提供新購或已購自用房屋為擔保者，便可申請。

一銀及台銀也有年收入50萬元者可辦理的低利房貸，銀行主管指出，銀行為了留住客戶，因而祭出優惠條件，希望掌握穩定收入，且有自住需求的客群。

但有些專案必須搭配其他條件，例如一銀需要是前1,600大企業員工才可申請，台銀則是供公務員、醫生、律師和前2,500大企業員工申辦。

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　或許因為中國人「有土斯有財」的觀念，讓不少人對房子有許多夢想，想要擁有人生第二間、第三間房子，收租也好、留給小孩也罷，就是想要有兩間房子以上，而買第二間房子並不是中老年人的權利，許多對自己財務頗有規劃的年輕人積極要買，房仲業者表示，建議年輕人先還完第一間貸款，再考慮買第二間房子。

■　清償房貸別塗銷 日後借款更靈活

　　住商不動產企研室主任徐佳馨指出，有計畫要買第二間房子的年輕族群，最好先把第一間房子的貸款還清。徐佳馨表示，如果只是一般上班族，完全沒有其他家人給後援，為避免日後財務吃緊，一定要先把第一間房子的貸款都還清了，再去買第二間房子。

中央銀行緊盯銀行承作房貸情況，要求房貸利率不得低於1.5%。先前推出首年房貸利率0.99%超低專案的渣打銀行，被央行盯上，不准該行申購可轉讓定存單（NCD）。

對此，渣打公關部門表示，並未聽到消費金融部門反映此情況。

渣打網站上仍掛有首年房貸利率0.99%的專案，渣打銀行表示，雖然該專案的首年利率在1%以下，第二年利率就會調升到2.49%；第三年更到2.79%，平均利率不算市場最低。即使是固定利率房貸，最低利率也是1.95%起跳，都屬合理範圍。

為免銀行成炒房幫凶，央行日前發文要求銀行，每兩周要申報一次「投資戶」、「一般房貸戶」的放款成數與利率。

中央銀行在指示各大行庫針對投資客、豪宅祭出「三縮措施」後，近日進一步發文要求各銀行，每兩周填報新承做房貸平均利率、平均貸款成數等相關資料給央行，展開新一波追蹤、控管行動。

但銀行業者透露，各銀行面臨現實業績衰退壓力，對於購置第二棟房屋的貸款戶紛紛採取變通措施，即只要貸款戶填寫購置的房屋為「自用」切結書，即不適用降成數、升利率、取消寬限期等「三縮」範圍。此舉顯示，央行「穩定房市」一連串措施已雷聲大、雨點小。

一個月前政院、央行等部會祭出穩定房市措施，繼3月初央行、財政部指示各大公股行庫，針對豪宅及購置第二棟房屋的「投資客」，採取前述三大限縮政策後，最近央行開始進行事後追蹤、控管。

銀行業者指出，央行措施似「抓大放小」，只要公股銀行配合，目前各銀行除落實對豪宅貸款限縮外，對投資客房貸採「變通措施」。

民眾申辦房貸除了比前半年利率高低，也別忘了檢視第二年起的利率，以民營銀行推出的房貸為例，除首半年利率最低可降至1.5%，第二年房貸利率也可能低於2%，房貸戶如果想降低整體房貸利息支出，貸款前一定要多比較。

以萬泰銀為例，前半年房貸利率1.5%，第七至24個月1.98%、第三年起利率才會超過2%，申貸對象則限定上市櫃公司與前1,000大企業的從業員工。

一銀、台銀同樣是鎖定公教人員或前2,000大企業員工，房貸前半年利率也僅約1.5%至1.6%。

房市過熱造成銀行房貸風險提高，中央銀行、金管會已決定聯手研議訂定，將收入負債比（loan to income）納入房貸核貸標準，一旦民眾的收入負債比超過一定標準，未來可能不容易向銀行辦理房貸。

金管會主委陳冲和中央銀行副總裁楊金龍昨天舉行業務聯繫會議，決定研擬將個人負債比列入房貸審核條件。 （本報系資料庫）

在卡債風暴過後，金管會與銀行公會曾訂定，民眾無擔保借款（包括雙卡借款金額）如高於月收入的22倍，銀行將不能對該民眾辦理信用貸款，也不能發卡；一旦銀行辦理房貸業務，也把「收入負債比」納入核貸條件，負債比重高較高的民眾，恐怕會借不到房貸。

房市過熱引發財金部會關切，為了避免「階梯式房貸」前段偏低的利率，讓民眾誤判自己的償債能力，金管會和中央銀行研議，將要求銀行揭露階梯式房貸的平均利率，以及升息後民眾可能增加的還款負擔。

國內銀行是在1996年開始推出階梯式（或稱分段式）房貸，即把20年的房貸分為二段、三段或四段計息，每一階段的利率不同，但大致是「前低後高」，目前有逾九成房貸是採階梯式利率計息。

銀行房貸商品階梯分法變化多端，民眾根本搞不清楚選何種最划算，也有人看到第一階利率低，就大量借款投入房市；更有不少投機客看準前半年利率僅1%，資金成本低，趁機進場炒作房價。

　　房價便宜的房子，必然伴隨著許多對生活較不便利的條件，「地點」是銀行決定貸款成數高低的主因，首購族若想要買這類便宜的房子，最好自備款能多準備一些，以免銀行貸款成數不足，落得求助無門。

■　利率看人 貸款成數看房子

　　銀行房貸部主管表示，一般來說在台北市中心、地段不差的房子，多半都可以拿到七至八成的貸款成數，再加上貸款人過去信用記錄，若是信用良好、沒有任何瑕疵，與銀行也有往來紀錄，貸款成數、利率都在一般水準上下。

　　但若是地點差的房子，可能在貸款成數方面，會比一般水準差一些，有可能只能拿到六成左右的貸款成數，再加上新買房子必然需要裝潢、家具等費用，建議買方能多準備一些自備款。