光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【聯合報／記者孫中英、羅兩莎／台北報導】

土地銀行、合作金庫銀行兩大龍頭房貸銀行全面「踩煞車」，但民營銀行、壽險公司及農會信用部等火力全開，紛紛推出利率2%以下低利房貸，搶食房貸市場大餅。

例如，國泰人壽針對優質客戶「前2年」提供1.84%房貸利率；富邦人壽及中國信託人壽的分段式房貸利率，「前半年」最低利率也只要1.85%。

多家公股銀行因為房貸水位紛紛「到頂」，都對外宣布調高房貸利率，銀行業一般房貸利率借款門檻從過去的2%上下提高。

【經濟日報／本文摘自11月號《好房誌》】

資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。

以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。

現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。

物價飆漲的年代，即使是幾分利息錢也得精打細算，買房子不一定非得向銀行貸款不可，大型壽險公司都有提供壽險房貸。通常保險公司會針對保戶提供比較優惠的利率，但非保戶如果本身條件夠好，具備保險公司設定的A+戶條件，同樣也是保險公司亟欲拉攏希望能貸款的優質對象。

法國巴黎人壽本身並沒做房貸，但本身是壽險房貸戶的法國巴黎人壽廣宣企劃協理許菁芬表示，通常壽險業調利率的動作比較緩慢，可能是一季或半年調一次，不像銀行跟著市場利率變化，隨時可能調息。是否要向壽險申辦房貸，除了從利率走勢判斷之外，多收集資料也是不錯的方式，她建議，想要轉貸的投資人，轉貸前先審視自己的房貸綁約期是否過了，否則可能違約金問題，不妨等到綁約過了再尋找更優惠的利率轉貸。

保戶可能享有更多優惠

壽險公會秘書長洪燦楠說，壽險業現在也可以做30年房貸，有些壽險公司會針對自己保戶提供較優惠的利率，即使不是保戶也可以向壽險公司申辦房貸。目前市場競爭激烈，壽險房貸利率和銀行差不多，針對客戶本身條件，投資人有機會談到更優惠條件，就像銀行也不是每個客戶的房貸利率都一視同仁。

財政部昨天公布申辦「青年安心成家購屋優惠貸款」族群的背景資料，以地區畫分（戶數），最受青睞的置產地點是新北市，名列第二的是桃園縣，第三是高雄市。

至於台北市，在21個縣市當中，排名為第六名，而且在「五都」之中敬陪末座。財政部國庫署副署長湯明輝分析，台北市平均房價太貴所致，首購族望屋興嘆。

「青年安心成家購屋優惠貸款」從前年12月1日起推出，提供年滿20歲以上、且名下無自用住宅首購族的貸款，期限暫訂到今年底。目前房貸利率前2年是1.72%、第3年起是2.02%，湯明輝說，近期將研議是否再延長。

財政部分析首購族的背景資料，截至今年6月，在申請的性別方面（以戶數計），男女各占55%和45%；年齡分布，以30歲至39歲（含）最高，約占53%。

金管會上月發函給16家不動產放款集中度過高的銀行，要求限期改善及增提呆帳準備金。據了解，16家銀行在金管會要求下，8月底已提存十多億元準備金，若年底比率仍未下降，還要再提。

銀行業者說，金管會控管不動產放款額度，幾家大型同業已開始緊縮不動產相關放款。除非老客戶還錢，否則新客戶想來借錢都只能婉拒，對不動產業者的資金調度，或多或少會有影響。

金管會此次要求銀行增提呆帳準備，主要是針對6月底的不動產放款餘額，原本提列比重是0.5%，金管會將視銀行超限的情況，要求提高比重，最高必須提到0.8%。

銀行業者估計，提列不動產放款的備抵呆帳，一般行庫須增提備抵呆帳約數千萬元，大型行庫增提金額會高達數億元。

內政部營建署推出的「青年安心成家方案」本周一申請截止。據統計，租屋補貼共有1.5萬個名額，但只有9300多人申請；購屋貸款補貼共2萬個名額，也僅13000多人申請，申請率約總名額的6到7成。

營建署表示，由於近期房市清淡，所以申請貸款的情況也不熱絡，但剩下的名額，將會儘快在今年內辦理第二次申請。

今年「青年安心成家方案」7月中開始申請，方案分為購屋前2年200萬元零利率，及每月4000元的租金補貼，資格限制為20至40歲、新婚2年內購置住宅或育有子女者，並符合各縣市家庭年收入限制。

信義房屋經理蘇啟榮表示，以往「青年安心成家方案」開辦，都呈現供不應求的「秒殺」盛況；但去年申請狀況開始減退，相當程度反映出房市景氣與受打房政策影響。他說，現在房價水準高、房市景氣不明、房市政策讓人疑慮，都使首購自住族止步，但在房貸利率往上調的趨勢下，若符合資格，則能請就請，因有優惠總比沒有好。

經濟不景氣，為了讓民眾節省荷包，台新銀行、台北富邦銀行等金融機構，推出房貸戶持有信用卡累積的紅利點數可抵繳房貸利息，讓點數變現金，減輕負擔。

台新銀行的「貸您卡利HIGH」，連結房屋貸款、信用卡和保險，房貸戶可設定信用卡紅利點數，自動折抵房貸利息。台新主管舉例，平均信用卡刷卡消費每20元累積1點紅利點數，每1,000點每月可自動折抵房貸利息60元。換算下來，大約刷卡消費2萬元，可抵60元的房貸利息。

台北富邦銀行的紅利折抵，也是每1,000點折抵60元的房貸利息支出，但部分信用卡種類不可折抵。

不過，也有銀行業者說，對於每月背負房貸達數千元或是上萬元的貸款族來說，每月消費2萬元才能折抵房貸利息50、60元，相較之下，顯得微不足道。

金管會檢查局日前專案金檢部分銀行不動產放款，發現有大型行庫「超限」三百億元。官員昨天表示，銀行放款只要資金用途跟不動產有關，都必須受到限額控管。

金管會銀行局局長桂先農表示，他還不了解檢查局的檢查結果，但如果銀行只是放款「超標」，銀行局會要求銀行先增提放款的呆帳準備金；若銀行確有違規情事才會處分。

不過，金管會拿各大行庫承做企業購置不動產「開刀」，立即引起各銀行反彈。銀行主管指出，財政部日前邀集行庫高層座談時，某銀行代表「開砲」，希望財政部能與金管會溝通，避免衝擊企業籌措資金。

銀行法規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款餘額及金融債券發售額加總的百分之卅。

從去年的奢侈稅，到今年8月1日上路的實價登錄，政府控管房市的動作頻頻，無非是要遏止短期投機客的炒作，讓房價透明化，建立更健全的房市。太平洋房屋行銷部李季鴻協理表示，政府保障自住客的立場未變，除了推出優惠房貸外，許多稅制的訂定，也針對自住族群有多種優惠。

延至六月底公布的101年度青年安心成家方案，房貸額度最高200萬元，前兩年零利率，對出社會不久，口袋資金有限的首購自住族，是相當誘人的政策；還可和財政部的500萬「青年安心成家購屋優惠貸款」合併使用，總計700萬元的優惠房貸，加上300萬的三成頭期款，購屋金額達1,000萬。

另外，地價稅與土地增值稅都訂有自用住宅的優惠稅率，民眾只要在地價稅開徵40日（即9月22日）前申請，即可享千分之二的稅率（一般從千分之十累進）；而換屋時會課徵的土地增值稅，太平洋房屋行銷部李季鴻協理表示，持有時間愈長，金額也愈大筆，是不小的負擔，建議屋主要善用自用住宅的10%增值稅率與重購退稅方式，合法節稅。

自用住宅用地可享10％的土地增值稅優惠稅率，比起最低20％起跳計算的稅率，可省下近一倍的稅額；但太平洋房屋行銷部李季鴻協理提醒，每人只有一生一次的使用機會，已經使用過的屋主，則需符合更嚴的自用住宅條件，包括設籍且持有要連續滿六年，出售前五年無出租營業使用等，才能享有一生一屋的10％土地增值稅優惠。

金管會嚴管銀行承作購地貸款，對購地貸款畫紅線，一旦銀行超標，一律提改善計畫或增提備抵呆帳，避免銀行成為炒房客的幫兇。

據了解，此次金管會畫出的紅線，特別針對中央銀行實施「針對性審慎措施」的大台北都會區加強控管，與央行分工合作，從放款成數與總量管制雙管齊下，聯手打擊炒房。

金管會從去年起，對銀行承作不動產列出三大管制標準，首先，房貸餘額前10大銀行，房貸餘額不能超過總放款的30%，其餘銀行不能超過40%。第二，前10大銀行土建融不能超過總放款的10%，其餘銀行15%。第三，所有銀行不動產擔保放款不能超過總放款的70%。

【經濟日報／記者李怡男／台北報導】

經濟景氣低迷，民生物價蠢蠢欲動，外商銀行推出「雙薪省利」房貸，夫妻各開活存帳戶並一起扣抵房貸利息，讓雙方財務獨立，又可合力扣抵房貸利息，加速還款效率。

圖／經濟日報提供

歐債危機拖累全球經濟，國內卻有通膨隱憂，國人精打細算，多以儲蓄代替投資。根據世界銀行的統計，台灣有87%的成年人有銀行帳戶；而去年台灣儲蓄率近30%，亦在亞洲名列前茅，也使抵利型房貸一直是國內主要的房貸類型。

【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】

中央銀行昨天公布，至5月底止，國銀和外銀承做房貸及建築貸款餘額雙雙創下歷史新高紀錄，顯示受到油電雙漲影響，建商和房仲業打出的「買房抗通膨」訴求效果顯著。

據央行統計，至5月底止，國銀和外銀銀行承做購置住宅貸款為5兆2,890.67億元，建築貸款餘額為1兆4,482.45億元，各較4月底增加231.35億元及115.12億元。

財政部昨（21）日表示，公股銀行推出的青年安心成家購屋貸款，有效協助想要買房子的年輕人，此方案實施日期到年底，但財政部會視民眾實際需要，必要時可以再延長。

財政部國庫署昨天表示，為協助無自有住宅家庭購置住宅，在99年12月1日推出「青年安心成家購屋優惠貸款」措施，由台灣銀行等8家公股銀行，以銀行自有資金承辦這項業務。

到今年5月底止，各公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，總共已受理60,225戶，貸款金額2,142億元，實際撥貸則有55,901戶，貸款金額1,949億元，對協助民眾購屋有不小幫助，有需要且符合資格的民眾，可向公股銀行洽辦利用。

這項貸款方案實施日期預計到今年底，財政部表示，屆時會視房屋市場情形及民眾的實際需求，再行檢討，必要時可以再延長。

【經濟日報／記者李淑慧、呂淑美／台北報導】

圖／經濟日報提供

中央銀行昨（21）日宣布對房地產的第3波信用管制，要求銀行對豪宅貸款成數不得高於六成。華銀、合庫銀及土地銀行等公股銀行更進一步「加碼」，再帶頭宣布將全面、部分或是針對第2戶豪宅降至五成。

中央行銀昨天宣布，自6月22日起，對高價住宅貸款採行針對性審慎措施。台北市及新北市住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元、其他地區高於5,000萬元者，貸款成數不得超過六成，且無寬限期（付息不還本的期間）。不過，各大公股銀行從5月中下旬，在央行的「關切」下，就已「自動」將豪宅貸款調整到與央行昨天宣布的一樣。

房市買氣尚未回溫，大型銀行主管昨天說，為搶攻房貸市場，台北市、新北市「整批房貸」（建商蓋好房子後，統一替購屋民眾向某家銀行辦理房貸）利率愈殺愈低，目前最低殺到1.84%、最高不超過1.9%；若貸款10年，平均利率還略低於青年安心成家房貸平均利率1.96%。

銀行業者還透露，因央行對房貸利率的「底線」是不得低於1.84%，各銀行雖不致挑戰「央行底線」，但為了搶客戶，各銀行各出奇招，除了比利率還比贈品，讓購屋民眾可以大占銀行的便宜。

大型商銀主管解釋，由於市場資金充沛，銀行為消化資金及衝業績，100%擔保的房貸業務仍是各銀行兵家必爭之地，尤其是「整批房貸」；業者說，目前整批房貸利率大都介於1.84%至1.89%之間，「最高不會超過1.9%。」

業者解釋，最近交屋的建案，大都是2、3年前央行祭管制措施前推出的建案，各銀行為了搶攻整批房貸市場，目前1至2年最低利率都已經殺到貼近央行底線利率，即1.84%；第3年起也不到2%。