光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

央行打炒房，不但讓房地產生態發生變化，房貸市場也出現改變。房仲業表示，許多銀行為了挽回急滑的房貸業績，近來對條件好的自住購屋人特別拉攏，成數不減反增，利率也好商量。過去銀行最愛投資客，現在自住客才是座上賓。

房仲業表示，前幾年房市熱絡，銀行雖對優質自住購屋人祭出不少優惠，也很歡迎，但最禮遇的還是投資客。因為自住型購屋人生意只能做一次，投資客卻是源源不斷為銀行帶來獲利，許多銀行和投資客關係幾乎可用「緊密結合」形容。

不過央行這次祭出具體的信用管制，三不五時就找銀行了解房貸放貸情況，再加上金管會也動作頻頻，而大台北房市又呈嚴重的多空交戰，使得多數銀行對投資客「漸行漸遠」，即便老交情，往往也不會有太好的房貸條件。

台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，現在有實力的投資客，即便在大台北不錯的地段，能夠貸到成數頂多也只有5、6成，地段差的就更不用說，至於房貸至少從2%起跳。

萬泰銀行總經理張立荃2日指出，中央銀行鎖定大台北地區房市打擊投資客，萬泰銀將順勢鎖定中南部潛力市場衝刺房貸，包括南科、中科、台中七期重劃區、桃園航空城等區域，可提供八成至八成五房貸，吸引這些有潛力的房貸客群。

萬泰銀鎖定這些中南部特定精華區域，主要是著眼這些地區都有新興大型公共建設、就業機會增加，且是新開發市鎮，而且這些地區房市比較沒有投資客過多的問題，也不是央行採取針對性審慎措施的區域，因此決定鎖定這些地區的房貸戶提供更具競爭力的條件。

張立荃表示，萬泰銀在這些地區衝刺房貸，並沒有違反央行政策，而且會在兼顧授信品質、不新增逾放的原則下，追求業務穩定成長，這些房貸客戶將來也會是萬泰銀財富管理客戶，所以萬泰銀願意提供優惠的房貸條件。

萬泰銀指出，一般銀行房貸寬限期多已限縮到兩年以內，但萬泰銀針對這些區域，除了符合政策的首購族可以有兩年寬限期，一般客群也可有三年寬限期；貸款成數拉高到八成，信用狀況優異的客戶可再提高到八成五，以利購屋者資金調度。

中央銀行控管房貸，銀行密切配合，讓大型行庫7月房貸餘額紛紛走跌，包括合作金庫、三商銀等大型行庫主管說，如果央行管控態度不變，將來民眾申請房貸條件可能愈來愈嚴苛。  

行庫主管表示，央行管控措施讓房市交投轉趨冷清，加上銀行不敢胡亂放貸，民眾申請房貸難度大幅提高，整體房貸餘額自然下滑，前三大房貸銀行土地銀行、合庫及台灣銀行上半年房貸餘額減少160餘億元。

7月土銀房貸再減少5億元，合庫及台銀房貸也略微下滑。合庫董事長劉燈城表示，房貸已連續兩個月房貸幾乎沒成長，目前餘額維持在4,000億元。

土銀主管則表示，前半年房貸已下滑50億元，主要是央行控管房市，銀行不願承作風險太高的房貸，對投資戶也查得更緊。

中央銀行「打房措施」緊迫釘人，相關主管昨天透露，最近央行鎖定多家承做管制區域房貸量不減反增的銀行主管「喝咖啡」、進行道德勸說，並要求銀行務必嚴格控管房貸成數及承做量。

銀行業者表示，為避免被央行釘上，9月中下旬，隨定儲指數「季調」利率全數反應升息幅度後，屆時前6個月的房貸利率將正式告別1.5%的低水準。

土銀、合庫銀、台銀及華銀等則指出，隨著央行升息半碼，銀行資金成本已提高，未來將不再降低新承做房貸加碼幅度。換言之，最慢自9月中、下旬起，前6個月最低利率均將自目前的1.5%，調高到1.56%以上。

其中，昨天將定儲指數利率往上調0.06個百分點的房貸龍頭土地銀行表示，因定儲指數利率已調高到1.09%，因此即日起前6個月最低利率自1.5%，往上調到1.56%，「土銀已告別1.5%的低利率了。」

台版金融機構壓力測試啟動。金管會近日發函所有本國銀行，要求就消費金融和企業金融進行信用風險測試，9月底前回報結果。  

因應國內房市過熱，金管會設定的模擬情境，特別把企金的營造業和消金的房貸獨立出來，反映主管機關相當關注房市可能反轉的風險。

據了解，金管會測試重點是銀行信用風險。其中在企金部分，更把營造業特別切出來，要求銀行針對不同地區地價下跌，測試對銀行土建融擔保品價值可能影響和引發的風險；消金方面，金管會也要求行庫將房貸拉出來獨立測試。

消金房貸並分成兩大項目，第一是當期貸放成數（current loan-to value, CLTV），主要是了解房價若大幅下跌致擔保品價值不足，對各銀行房貸授信可能的影響；第二是無擔保負債占月收入比重（Debt Burden Ratio，DBR），即針對個別房貸戶，測試不景氣如使房貸戶無力繳交無擔保貸款、波及房貸正常繳款的可能性。

台北縣政府上午標售新莊副都心12筆商業用地，副都心上個月住宅土地標售，價格最高飆到每坪159萬元。 記者游順然／攝影

央行自前年金融海嘯過後，連續7度降息，累積降幅達2.375 個百分點，重貼現率降至1.25%歷史最低，而且一直維持到上月24日才宣布升息半碼0.125個百分點，是國內有史以來最低、最長的的低利率時期。

低利率一方面逼得大批定存戶出走銀行，再加上減稅政策，造成市場游資嚴重泛濫，另一方面，也讓口袋深厚的建商財團有恃無恐，積極搶地。利息一年只有1~2%，但轉手隨便也有20~30%的獲利，只要手邊有錢，哪個建商不繼續搶地?

自央行升息及針對大台北特定地區信用管制後，大台北房市買氣確已明顯下滑，預售市場來客量多減少兩三成以上，房仲業調查6月交易量較前1個月下跌約1成，屋主開價也出現5~10%的下修。

中央銀行針對特定地區投資客實施房市管控政策後，大型行庫主管表示，民眾現在新承作房貸，平均核貸成數已降至七成，買房子前最好多準備頭期款。

銀行主管建議，就算不符合央行對投資客的定義，建議民眾在購屋時最好仍多準備至少一成的自備款，才不會因向銀行貸款的額度不夠，無法達成購屋心願。

行庫主管表示，以北市信義區、大安區或鄰近捷運站500公尺的最高級區域來說，銀行還能核貸到八成；像是北縣的幾個縣轄市，核貸成數已經降到七成五，八里、貢寮等地最高核貸成數則調整至七成。

至於豪宅貸款，銀行也非常注意，如果是1億元以上或總面積達100坪以上住宅，部分公股銀行日前已經將核貸金額降至房價的六成五。

【網路地產王／黃京梧／綜合】

　　政府打壓房市，再加上國道山崩意外事件，銀行對於房貸放款更為嚴謹，對於一些爭議住宅，銀行決定保守以對，減少放款成數，包含都更炒熱地段、山坡用地、頂樓加蓋等，未來貸款成數都難拿到８成以上，或者不給予還款寬限期，房仲業者表示，為怕房貸出問題，最好能在合約加註清楚以保平安。

■　合約加註 貸款未成合約失效

　　房仲業者指出，銀行貸款沒成功而被沒收訂金的買方，在最近幾年屢見不鮮，金額從數十萬到數百萬都有，因為合約載明清楚，沒在期限內繳清房款，就是違約，就算上法院打官司，勝訴的機率微乎其微。

中央銀行等主管機關管控房市，讓銀行對房貸業務設定各種內規，據了解，多家大型行庫最近已自行對房貸利率把關，如果認定貸款人是投資客，首段利率最少從2%起跳，以降低投資客申貸意願。

行庫主管解釋，投資客利用寬限期買賣的低成本賺差價方法，已經被央行堵死，部分投資客最近挑選第一段（通常為前六個月）利率較低的銀行房貸，希望運用較低的資金負擔，快速進出房市。

為提高投資客資金壓力，包括台灣銀行、土地銀行等大型行庫，最近審核房貸時，若發現申貸人是央行認定中持有第二套房貸的投資客，銀行便會自行把利率拉高到2%以上。