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目前分類:房屋貸款 (282)

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2010/03/30
【經濟日報╱記者藍鈞達/台北報導】

銀行對房市投資客的標準愈來愈嚴格,銀行主管指出,各銀行對投資客的定義不一,例如有些銀行認為名下有兩間房子便算是投資客,有銀行則認為有三間以上房子才算,民眾如果要貸款買第二戶或第三戶房子,建議可先比較銀行規定,找資格定義較寬的銀行借錢,一方面可省利息,可貸款成數也會比較高。

 

 

銀行投資客條件訂定未滿一個月,部分大型行庫主管指出,各行庫最近交換意見時發現,因為訂定規範不同,民眾詢價狀況漸趨頻繁。

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【經濟日報╱記者藍鈞達/台北報導】

房貸族最擔心的問題便是利率走升,銀行主管指出,儘管利率長期看漲,金融機構一段式房貸利率目前已經下殺1.5%,有購屋需求的民眾可趁機搶低利便宜。

 

先前財金部會要求各行庫提供針對投資客及豪宅的授信規範,並希望銀行注意放款風險,銀行主管指出,現在僅有泛公股行庫房貸利率未再下殺,至於民營行庫一段式房貸表訂利率雖然不低,實際放款利率卻已降至1.5%到1.6%,民眾現在想找低利房貸,可先向民營銀行詢價。

行庫主管指出,泛公股行庫一段式房貸利率最低的是第一銀行的1.75%,但設有一定的申辦門檻,且總辦理額度僅111億元,用完就不再辦;房貸申辦人必須是製造業前1,000大、金融業前100大公司員工,或是醫師和老師,年收入更要達150萬元以上,且受理申請期限只到今年底。銀行主管指出,相較一銀的門檻較嚴格,民營銀行提出1.5%的利率對房貸族更有誘因,且銀行一段式利率都可以降至1.5%的話,傳統三段式利率有更大的殺價空間。

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卡優新聞網 (2010-03-25)

 

中央銀行將於25日召開理監事會議,市場預期可能將調升存款準備率因應。但央行於前一天(24日),率先公佈2月份5大銀行新承作放款平均利率,由於金融機構持續承作軍公教優惠低利貸款,壓低市場平均利率,導致新承作購屋貸款利率為1.668%,比上月還要更低。

 

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Dec 19 Sat 2009

購買中古屋不易獲利的原因
許多人以為中古屋的價格便宜,交易數量大,價格參考性多,是一種好的投資標的,事實上並非如此!
如果缺乏對中古屋投資性質的瞭解,類似的觀念很可能會使自己陷入極大的投資風險之中。
這種風險的主要原因有四,分別說明如下:


一、中古屋是「破屋理論」的受害者
預售屋則是得利者
大家不知道有沒有想過,一戶好的住宅是大多數人夢寐以求的標的,非常不容易買得到,為什麼會有人要出售呢?
仲介者一定告訴我們,是因為屋主要移民或是財務發生問題,所以要出售。但真正是這種原因的比例卻是小的,因為好地區、好景觀、好社區的住宅是極為搶手的,例如信義計畫區內的許多社區,只要房屋一貼出要出售,一週之內一定會被買走,原因何在?
因為好房屋極為稀少,所以,大多數的人買到後很少會轉售,尤其是好住宅的租金與租客水準通常也較高,因此,通常會是寧願出租也不出售,很少人會為吃雞蛋而殺掉一隻金雞母的。
最可能的真正原因是什麼呢?答案是「破屋理論」!幾乎所有的中古屋都是「破屋理論」的受害者;社區居住品質由水準最差的一戶所決定!這也是幾乎所有高水準與有能力的屋主要搬離現有住宅的最主要原因。
他們不願繼續住在一個水準不高的社區,也不願繼續擁有位於品質持續下跌社區中的房屋,所以才會出售或搬離,這才是中古屋出現在市場上的主因,自然也代表了中古屋的投資風險!
好中古屋不容易出現在市場上還有一個重要的原因,是台灣的房屋仲介店現有數千家,這麼多的仲介人員、仲介店長、仲介店東基本上都是對於房屋市場行情有相當瞭解的專業人士,他們對好房屋的稀有性有極清楚的認識,而且又掌握了通路。
因此,當真正的好房屋出現時,他們因擁有一手資訊,所以,不論是自己購買或是與朋友合夥,必然會先採取行動,除非他們評估後,覺得無利可圖,才會出現在市場上。
所以,市場上的中古屋,幾乎都是經過一波一波篩選過後,才會出現的。物美價廉的機會不是沒有,但機會顯然不高!
所謂「便宜無好貨!」中古屋就像中古汽車般的充滿著風險,她可能是事故車、泡水車,中古屋亦是如此,她也有可能是事故屋、淹水屋、惡鄰屋、產權不清屋……而且因為金額高,因此,售屋的伎倆高,風險也更大。
會由誰來承受這種「破屋理論」的最後苦果呢?通常是社會上的經濟弱者,他們的能力有限,所以只能買得起便宜的中古屋,所以自然成為品質不良社區的真正受害者,而這些經濟弱者進入社區後,不幸的又自然成為導致「破屋理論」的禍首;因為社區中新搬入的住戶經濟能力愈來愈差,社區的水準自然也就愈來愈差,在這種既是「果」又是「因」的惡性循環下,待售的中古屋數量自然會愈來愈多。
所以,當一個社區中要出售的房屋數量愈多,就代表這個社區的品質已經朝向愈來愈差的水準變化,惡性循環的結果,就會產生「破屋理論」的結果;有能力的人最先搬出社區(通常去買預售屋),而新進入社區的居民品質愈來愈差(因為經濟能力差),社區居住品質自然也就不容易有大輻度改善的機會,這種現象不斷重覆的結果,自然造成大部份中古屋社區的居住品質會愈來愈差。
在這種情況下,投資中古屋怎麼會有獲利的機會呢?尤其是許多存款不多的人,在「住者有其屋」的錯誤思維下,常受到媒體與仲介人員的鼓吹,依自己的「能力」去「購買」中古屋,於是乎導致許多人被套牢山巔(某某山莊)、被套牢於海濱(某某海洋)、被套牢於荒野(某某大郡),但更多人被套牢於都市中的中古屋社區(某某更新區)。
這種現象多因對破屋理論的認識不足,大家一定要知道,台灣預售屋的價格有多高,就代表「破屋理論」的殺傷力有多強,也代表了中古屋投資的風險有多大,所以在投資中古屋前一定要多加考慮。


二、中古屋已經供過於求,預售屋則是供不應求
很多人一定會奇怪,台灣的住宅早已有供過於求的現象,為什麼還有那麼多的建商不斷地推出新的住宅供給,到底要賣給誰呢?
其實這種現象正反映出一種情況──大多數人購買新屋的原因,是因為對目前居住的房屋或是社區不滿意,所以當經濟能力許可,總希望換屋,於是不斷地去尋找更好的房屋──這就是造成新屋需求量不斷增加的主要原因。
這些不斷下濾(filter down)的中古屋會有什麼下場呢?最理想的方法,就是把它們拆掉、更新或重建,不就是可以達到一種最佳的循環嗎?拆掉差的房屋,興建新的高品質房屋,這個社會不就是天堂了嗎?
但能不能做到呢?事實卻是不但不能做到,而且還朝完全相反的方向演變,為什麼呢?
因為要將一件事情改善,通常必須是由最有能力的人參與才能成功,因此,如果要將老舊、破敗的房屋(或社區)拆除重建,就必需要有經濟能力最強的人參與,才有成功的可能──因為他們有能力投入資本,也有能力承擔風險!
可是實際上住在這些最差房屋與社區中的人是什麼樣的人呢?他們幾乎是經濟上的最弱者(如果不弱,早就已經搬離該社區了)。
就硬體而言,他們現在居住的坪數,可能遠超過他們的能力所能負擔的坪數,所以通常還增建了許多違章使用的空間(如頂樓加蓋、陽台外推…)。因此,任何更新的機會,對他們而言,在硬體上都是遙不可及的,他們通常最低的要求是──我原來住多大的空間,你就給我多大的空間。
但這種最簡單的要求,幾乎就是沒有任何開發商能夠予以滿足的死穴!因為老房子多是「建蔽率」時期的房屋,可蓋面積遠大於現在「容積率」時期,再加上他們的「合法違章」空間,要滿足上述的條件,幾乎是不可能的任務。
為了解決容積不足的問題,政府不斷地放出許多獎勵容積的訊息,於是又產生了炒作問題,許多仲介人員及媒體不斷地告訴投資人說:「投資」愈老愈破的中古屋,只要能夠參與更新,就會一本萬利,獲得很大的利益!
這種鼓勵禿鷹式的投機方式,卻成為更加破壞更新與改建的殺手,因為這些「禿鷹」購買中古屋的目的就是為了獲利。因此,會儘可能的要求最好條件,於是常常獅子大開口的向開發商要求條件,直到開發商因能力不足而放棄!
所謂「緣木焉能得魚」,類似問題的本質只有一個,就是希望由經濟弱者達成更新的目標是做不到的!所以最近我們可以看到完全相反的例子,有些區位很好的中古屋社區,因為住戶都是有錢人,他們計畫「自己」將大樓更新,迅速獲得銀行的支持,而順利更新成功。
類似的個案,即充分的說明了,所謂「殺頭生意有人做,賠本生意無人問」,一堆經濟弱者再加上只想去佔盡別人便宜的禿鷹,更新與改建怎麼會有成功的機會呢?
由於更新的困難,只會將投資中古屋的風險更加推高,在可預見的未來,市場上待售中古屋的數量一定會愈來愈多,因為老的、破的、敗的中古房屋,將會愈來愈難改建,所以只有任其荒蕪與破敗,直到那一天成了「古蹟」,就永遠不須更新改建了。可惜卻會賠上許多中古屋的投資人。
而在這種破敗的過程中,有能力的人會不斷地搬出這些愈來愈差的社區,向更好的地區與社區移動,而為了避免重蹈惡夢,所以預售屋通常成為他們的首要選擇。因此,對於供過於求且更新改建困難度愈來愈高的中古屋,要想投資獲利,其風險顯然是愈來愈大的。

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Dec 19 Sat 2009

近年來銀行的房貸業務,不論是新申辦戶、或是轉貸戶,借款人普遍皆選擇「指數型房貸」為多,因為利率浮動機制,隨景氣影響一波接一波的利率調降,房貸借款人相對有享受到一些好處,不過由於房貸是長期的本息攤還月付方式,每期的還款金額是以本息合計而計算出來的,所以利率雖降,不管降幅是多少,單就每期月付金所減少的數額,其實並不會有太明顯的變化。借款人在關心房貸利率調降、調升,對於月付金和利息可以節省多少之餘,不妨可以留意如何將貸款提前自動還清的問題。


■房貸一般還款與「雙週繳」

一般來說,降低貸款的總金額,可以減輕每個月房貸本息繳款之月付金,因此整數5萬、10萬、20萬的單筆一次提前還款,是最普遍的提前還款方式,但這種提前還款的方式,性質上屬於部份還款,和降息所產生的效果一樣,只是讓往後每期的繳款月付金額減少,並不能使整個房貸的年期真的提前結束。
其實想要多還房貸,還有其他不同的方式可以做為思考,例如部份銀行有提供「雙週繳」的方式,原理是讓本金計息的日數,因為每14天就還一次本息,在每一次的本息繳款都會有一部份的金額屬於還本,以繳款週期的增加讓本金計息的日數減少,同時可減少利息的總支出。

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Dec 19 Sat 2009

演藝圈分大小牌,A咖與B咖的價碼差很大;同樣邏輯換成申請銀行房貸,房貸族也被銀行歸類成A至D四種等級。A級客戶加上A級地段,基於雙A優勢,房貸利率最低可到1.39%;若是D級客戶加上D級地段,房貸利率最高可達6.95%,兩相比較,利率差距逾5.5%。打算申請銀行房貸的您,不妨先自我評量,在銀行眼中您是什麼「咖」?

■ 房貸族分等級 身分、地段分四級

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Dec 19 Sat 2009 

大環境不景氣,每一分錢都要精打細算,想買屋的民眾,辦理房貸時更是想盡辦法爭取利率減碼,銀行房貸主管建議,想拿房貸低利率又能節省保險費,那麼「房貸壽險」或許是另一種新選擇。 

■ 保費以團保計 房貸利率再降碼
  近來許多銀行為了搶攻房貸市場,也紛紛推出房貸壽險,強調保費低、保額高的房貸壽險,不僅利率較一般房貸約低了0.2到1%,還可以再減碼0.1到0.25%。
  銀行房貸主管表示,所謂房貸壽險就是針對房貸族提供的壽險商品,依據辦理房貸的額度,同時加購一個定期壽險,由於該保險性質為團體保險,保費勢必較一般定期險更低,大約可以便宜2到3成左右,除此之外,辦理房貸壽險的客戶,還可以獲得利率減碼優惠,讓房貸族最多可以降息到1.25%。如此一來一往間,選擇房貸壽險的民眾,就可以拿
低利率所省下的錢來繳納保費,同時擁有雙重保障。

■ 保障多一層 多保失業險、意外險

  現在更有多家銀行如上海銀行、合作金庫、安泰銀行等,紛紛與外商壽險業者合作,推出更新型的房貸壽險,部份更給予申辦房貸壽險的房貸戶,額外加贈「失業險」或「意外險」,讓房貸戶的保障更多一層。
  你一定很好奇失業險怎麼付?一般來說,如果是房貸壽險裡附加的失業險,再經核對確定失業後,壽險公司會依當初約定金額開始賠付,幫保戶還每個月的房貸金額,以法國巴黎產物提供的失業險為例,在被保險人失業後,最長可代還36個月,長達3年的房貸金額。

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Dec 19 Sat 2009

國內房市是否泡沫化與利率變動息息相關,利率升高將增加泡沫化風險,但以近期國內外利率水準來看,短期內利率升高的風險不大,也連帶使得房貸違約率處在低檔,降低房價泡沫化的危機。

據主管機關最新統計,今年第三季底銀行住宅貸款違約率僅1.14%,創下歷史新低水準,國人房貸還款情況算是十分健康的。

中央銀行總裁彭淮南日前提醒銀行注意房貸授信風險,金管會主委李紀珠也指出,必要時可考慮參考香港限縮銀行豪宅貸款成數的方式,但因房貸違約風險不高,最近不少銀行仍積極衝刺房貸業務,房貸放款持續增加。 

根據內政部營建署最新資料,今年第三季全國住宅貸款的違約比率(逾放比率)降至1.14%,是營建署統計以來的最低值。 

金融業者表示,住宅貸款違約率低,代表授信風險不高,銀行承貸房貸意願相對高,這對正處熱絡的房地產市場是好消息;不少銀行最近也積極衝刺房貸業務,讓房貸金額明顯增加。 

彰銀表示,房貸放款餘額自今年6月起明顯增加,累計五個月新增餘額逾350億元,11月更淨增加78億元。放款餘額(分母)增加有助降低逾放比,根據過去經驗,房市交易愈熱絡,房貸逾放比就會愈低。

住展房屋網總監陳韻如表示,與過去動輒6%、7%的逾放率比較起來,自民國97年之後逾放比就維持在2%以下的安全水平,法拍屋數量也會跟著降低,也就是說,對房價有殺傷力的產品數量可能持續減少,對房價泡沫化的威脅性大減。

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Dec 19 Sat 2009

不少在二、三年前購屋的民眾,現正過了房貸利率「前低後高」的蜜月期,準備要開始繳第三階段高利率,有部分銀行搶攻這些房貸族,推出低利房貸,爭取轉貸市場,但銀行提醒民眾,轉貸利率前半年要省下0.5%才划算。


■土洋銀行聯手 搶攻房貸市場
房價持續攀升,購屋人買不下手,銀行為做生意,只好從現有房貸戶著手,打出低利率、吸引他行房貸戶搬家,包含台企銀、星展銀、安泰銀等,都有推出低利房貸。
以台企銀來說,只要年收入55萬以上、每個月有固定收入的房貸戶,轉貸到台企銀,就可享有房貸優惠利率,前3年平均利率只要1.75%。星展銀行則以固定利率1.49%吸引新客源,但只限前3個月,第4個月開始就以1.69%計息。

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買賣房屋之金額往往動輒百萬、千萬,卻不是人人的存摺簿中,都備有七、八位數的存款,
尤其自住購屋族,更免不了有房貸方面的需求。

但是,坊間房貸商品與政府優惠房貸琳瑯滿目,究竟哪一種房貸才是好房貸?本文就為您逐一解說。

「為抗通膨,央行升息,房貸戶利息負擔重又重!」、「做好財務分配,不枉房貸寬限期好意」、「房貸拚省息,一率到底大翻身」這樣的標題,近來常攻佔大量新聞版面,但是正在挑選房貸商品的您,是否了解央行升息和房貸有什麼緊密關聯?什麼又是房貸寬限期?該如何挑選省息的房貸?如果您是手頭不寬裕的房貸門外漢,看完本文,可建立起對房貸的基本認識,再來挑選適合的房貸商品。

大部份的房貸,都是民眾在購屋時,將房屋設定抵押給銀行、取得融資後,再依約分期攤還。但由於房價不菲、貸款年限長,因此如何減少利息支出、評估房貸利率,便成了房貸選擇的重要判斷依據。如果選對房貸產品,每個月最多可省下一到二碼的利息,長期下來,將省下數十萬元。

指數型、固定型房貸最普遍
由公、私立金融機構所承作的房貸,多半屬於「一般型房貸」,又分為「指數型房貸」與「固定型房貸」。這兩者商品間的主要差別,在於利率計算方式的不同。
「指數型房貸」的計息方式,是依照指標利率加減碼,也就是說,只要央行調息,各銀行的房貸利率就會跟著修正。「固定型房貸」顧名思義,就是採取固定利率的房貸商品,其特色是較不受利率上漲影響,且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸金額,較能有效規劃每月的財務收支。

指數型房貸又細分為,利率前高後低、呈三段分配的「分段式房貸」,和依指數型房貸指標利率固定加碼來計息的「一段式房貸」。

一段式利率是房貸戶向銀行貸款的同時,就按照既定的利率估算每個月需償還金額,且會在借款契約書上備註此利率適用年份,除非央行調升利率幅度過大,才會適時提高利息。過去一段式只提供軍公教人員申請,近來土銀也推出非公教人員的一段式利率房貸。在過去房市全盛期時,銀行為了搶房貸戶,紛紛推出前低後高的分段式指數型房貸,一般都分成前六個月、第六個月到第二年,以及第三年期等三段式利率。

因此,民眾應該以實際還款能力和平均還款期做為挑選房貸的主要依據,一段式利率的好處是簡單明瞭,不僅每期還款金固定,房貸戶也不需擔心會像分段式房貸一樣,在後期利率調高時,房貸負擔爆增;但如果經濟能力允許,能夠在低於三年的時間內清償房貸,則建議選擇分段型利率,因為前幾年的低利優惠,就能省下一大筆費用。

保險型房貸 不怕意外找上門
除了由公、私立金融機構辦理的一般型房貸商品之外,還有由保險公司承作的「保險型房貸」。目前有承作保險型房貸的金融業者,通常多有壽險的背景,例如國泰、元大、南山等,因此房貸戶可同時享有房貸和保險的雙重服務,不僅能一邊繳房貸,如果發生不幸,還可以將重大意外導致家中經濟受創的影響降到最低。

正所謂「天有不測風雲,人有旦夕禍福」,近來流行的保險型房貸就貼心地為房貸戶提供了多一層保障。也稱為「房貸壽險」的保險型房貸,是一種將房貸、壽險結合為一的商品,房貸戶可以依照房貸額度,搭配上重大傷殘、死亡的壽險,一旦被保險人因重大意外而失去謀生能力,甚至是死亡時,則壽險公司會將理賠金拿來代償房貸,免去貸款付不出,而使房屋慘遭法拍的命運。

目前市面上的房貸壽險相當多,每項產品也各具特色,舉例來說,過去保險型房貸多半只保障被保險人在遭遇死亡或重大傷殘時,才可獲准申請理賠金。現在更推出新產品,將理賠項目的標準放寬,舉凡被保險人面臨暫時性失能、非自願性失業等情形,都可以申請理賠金,不過代價就是保費相對較高。

期繳型房貸減輕繳款壓力
過去房貸壽險的保費部份,都是採一次繳清的「躉繳」,但由於民眾在購屋時,已付了一大筆頭期款,所以導致房貸壽險雖有保障,卻讓許多民眾只能望「險」興歎。因此,金融業者近年也推出可年繳或月繳的「期繳型」房貸壽險,由於期繳型的保單為一年一約,假設房貸戶能提前還清房貸,則還可以省下的部分保費和利息。
除此之外,房貸壽險還分成「遞減型」和「平準型」兩種。遞減型房貸壽險的保額會隨著還款金額的減少而遞減,其好處為還款壓力會隨著時間減輕,因此比較適合沒有家計壓力的單身貴族;平準型房貸壽險的保額和保費,在還款期間都不會變動,所以一旦出了意外,理賠金除了支付房貸外,多餘的錢還可做為安家費用。

政府優惠房貸 拉抬房市買氣
政府為了增進民眾的房屋自有率、援助弱勢族群,刺激房市買氣,目前有三項「政府優惠房貸」正在推行當中,尚在規劃階段的方案則為兩項。

中央銀行辦理的「三千億優惠購屋專案貸款」已經行之有年,只要是年滿二十歲的我國國民,都可以申請一戶、目前利率約三.六%的優惠房貸,貸款期限最長二十年。只是申貸額度依房貸戶的置產地點有所不同,購置台北市房地產的貸款額度以兩百五十萬元為上限,台北市以外的上限是兩百萬元。

但是,由於中央銀行「三千億優惠購屋專案貸款」的申貸狀況遠不如預期,政府已考慮將該方案的剩餘預算,另規劃成政府利率至二碼半約○.六二五%、利率三%以下的新優惠方案,屆時貸款額度也可望提高,詳細的實施辦法,目前還在研擬當中。

至於由內政部主導的「購置住宅貸款利息補貼方案」,利息僅二.七六七%,最多可貸到兩百二十萬元,貸款期限最長為二十年。申貸資格方面,除了必須沒有自有住宅之外,並沒有其他特殊限制,可說是相當優惠的補助方案。
如果民眾本身具備中央及地方各機關、各級公立學校編制內員工,及公營事業機構員工等特殊身分,還可以考慮全國公教員工房屋貸款的「築巢優利貸」。該房貸利率目前為二.九九%,貸款期限也是二十年,但可貸金額乃是以擔保品金額為上限,房屋可貸額度較前兩者優惠房貸更高,只是申辦時間只到二○○九年十月底為止,有意申辦的民眾,要及早申請。

近來多次攻佔各報新聞版面的「青年安心成家方案」,是馬英九的競選政見之一,主要供新婚購屋者,或換屋需求者進行申請。接受補助的房貸戶,可享前兩年零利率、第三年起按郵儲利率加○.○四二%的優惠房貸利率,也就是說,未來符合申貸資格的青年民眾,一生可有兩次機會享受「前兩年兩百萬零利率」的房貸。這項預計在明年元月份實施的優惠房貸方案,日前傳出可能提前在今年十一月落實,惟目前尚在審議階段,還未正式公開。

結 語
雖然現在的房貸商品,提供的服務日漸多元,也越來越貼近房貸戶的需求,但也因如此,產品的差異也明顯不同,建議民眾在貸款前,一定要自行分析、規劃比較,再從中選擇最符合自己需要的商品,才能夠達到獲得保障與減輕還款壓力的雙重效果。

舉例來說,有些民眾偏好房貸壽險的保險產品功能,但是保險型房貸是否就優於一般型房貸,則沒有這樣絕對的論調,完全視房貸戶個人需要與經濟能力而定。

另外,近來還有部份銀行推出具「利率轉換權」功能的房貸,能讓房貸戶自由選擇指數型利率或固定型利率,適合貸款金額較大的換屋族使用,至於號稱「第二代壽險房貸」的期繳型房貸,則具有保費月繳、季繳的好處,還可以選擇使用活存帳戶或是信用卡扣款等多種繳款方式,則較適合預算有限的首購族。

如果民眾實在不知道該挑選何種房貸,那麼最保險的方式還是實際試算一次,將每項產品的房貸利率加總,推算出支出總額後,再從中挑出最經濟、優惠的方案,畢竟小小的利息支出,長年累積下來,也是一筆可觀的金額。


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1.房屋貸款時,要評量哪些重要事呢?
  A.如何選擇標地銀行,設定自己適合利率
    一般來說借款人首要考量,都將會尋找一家銀行的貸款利率是最低的,所以在選擇貸款利率時,都會選擇大型行庫的利率(如:台銀.國泰世華 合作金庫 郵局…等)作為基準,多數銀行會依照大型銀行的定存利率平均後,再依照各銀行設定的加碼利率作為依據。所以申請前多比較各銀行的利率是絕對必要的,因為差一碼(0.25%)的利息,長期下來也是相當可觀。 
  現今銀行為了吸引房貸的客戶,在貸款才開始的前1~2年,將提供較優惠的房貸利率,要擔憂的是1-2年到期後,後續的繳費將逐年增加,正所謂貨比三家不吃虧,尋找自己的適合貸款利率時,也因衡量自我的收入與支出。銀行也會按照借款人薪資所得、個人負債狀況給予不一樣條件(成數、利率),可以多方比較利率、條件,選擇較適合自己的條件。

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高收益、新興市場債成操作首選

房貸族所選擇的投資工具,報酬率必須打敗房貸利率,並同時兼顧波動風險。專家認為,高收益債及新興市場債與景氣呈正向關係,且波動相對和緩,明年第一季前,想要打敗房貸利率,一點也不難。

房貸族利用手頭資金進行理財最重要的兩件事,第一是所選擇的投資工具年報酬率,要超過房貸利率;第二是投資風險不宜太高,產品流動性要好。就目前房貸利率約在三%左右計算,房貸族挑選理財工具的第一步,是確保投資標的年報酬率有三%以上,再計算投資理財須負擔的成本,兩者相加,即是投資工具報酬率的基本門檻。

例如,海外股票型基金的投資成本,包括保管費、經理費及銷售費用。其中,保管費、經理費已內含在基金報酬率之中,銷售費用才是額外計算,一般約在三至四%間。再將基本房貸利率與基金投資成本相加,投資人至少須選擇年報酬率七%以上的標的,才划得來。

不過,房貸族在追求較高利潤的投資工具時,必須一併考量波動風險。嚴格來講,房貸族投入的資金並非閒錢,而是一筆負債,就像借錢投資,為避免負債像雪球般,因行情震盪而愈滾愈大,房貸族必須在投資成本、報酬及風險三方面取得平衡,才能達到資金運用最大效果。

匯豐中華投資顧問部協理朱挺豪表示,由於目前利息成本低,資金流向高報酬、高風險性的產品趨勢明顯。以過去經驗來看,每次遇到景氣循環谷底,投資股市的勝率就相當高。但是,房貸族理財仍須以穩健操作為原則,與其將資金集中壓寶在波動劇烈的股市,不如將目標鎖定在新興市場債及高收益債券基金。

他解釋,高收益債及新興市場債的表現,與股市、景氣連動性高,風險卻相對低。除非歐美經濟進一步惡化,企業違約率上升,高收益債券價格才可能劇烈波動,但目前研判,發生的可能性機率低;再看新興市場,因為經濟實力堅強,各項數據持續轉好的關係,近期債券價格表現強勁。而相較股票型基金投資成本,債券基金也較低,只要年報酬率有六%以上,就能彰顯出房貸族的理財效果。

華頓投信投資顧問部副總黃賢楨指出,有固定配息的高收益債及新興市場債券基金因收息穩定,最適合房貸族。以房貸一千萬元、利息二%來看,若手邊現金有一百萬元,選擇先還房貸的結果,一個月利息頂多只能省二千元,但如果將資金投入高收益債或新興市場債券基金,年報酬率以八%計算,月配息部分一個月就可領約六千七百元。

但要注意,一旦全球景氣回溫,美國失業率下滑,或有通膨疑慮,利率就有可能攀升。房貸族必須提高警覺,逐步減碼債券部位,並開始還款。而就時間點分析,明年第一季之後,全球經濟狀況可望較為明朗,建議房貸族現在最好以單筆方式投入,把握這幾個月進場時間。
 


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房貸支出降至收入三分之一才投資

手中的資金,要先償還房貸?還是要先投資?如何抉擇應該是大多數民眾最關心的議題之一。這個問題因個人財務狀況而異,沒有標準答案,但是,絕不要心存僥倖,卻是人人都應該具備的風險觀念。


四十二歲的劉吉仁(化名)望著自己的房貸扣款存摺,不禁悲從中來。

已經繳了整整八年,辛辛苦苦還了近三百萬元房貸本金的他,於二○○七年時,因為看著台股蓄積衝破萬點之勢,加上絕大部分股市專家對總統選舉行情胸有成竹,終於忍不住銀行貸款銷售人員的慫恿,動支了三百萬元理財型房貸。

劉吉仁剛開始投資雖嘗到甜頭,但一場橫掃全球的金融危機,把台股從九千多點打落至四千點以下,劉吉仁不僅獲利全數吐回,在六千至七千點之間還不惜融資逢低攤平,巴望著搶一波反彈後減輕虧損就出場,沒想到卻反而愈陷愈深。

到最後逼近融資追繳水位時,痛下決心停損出場,結算下來,總計虧了逾二百五十萬元。他感嘆說:「我之前辛苦繳了八年的房貸,幾乎全都付諸流水了!」「屋奴的身分至少又延長七至八年!」

忽視風險得不償失/理財型房貸成為財務陷阱

低利率加上銀行爛頭寸嚴重,近年來讓已償還的房貸本金變成信用金額的新形態貸款商品大行其道。然而,銀行好意為房貸客戶開一道方便之門,卻因這一波金融風暴肆虐,反而讓許多房貸族套上新的枷鎖。由於錯估自己的財務能力與可承擔風險,理財型房貸反而導致許多房貸族陷入深淵。

南台科技大學財務金融系助理教授朱岳中說:「如果每個月的房貸本利支出超過每月所得三分之一以上的人,基本上沒有資格煩惱要先繳房貸還是要先投資的問題!」「盡全力繳房貸就對了!」朱岳中斬釘截鐵地說。

如果你的房貸本利支出已經降至經常性收入的三分之一以下,恭喜你,你已經成為「繳房貸?還是先投資?」煩惱俱樂部的成員。千萬不要以為這個俱樂部的入會資格很嚴苛。因為,若照股神巴菲特的標準,一個還沒有完全擁有自己房子的人,是沒有資格談投資的。

問題是,美國的國情與台灣大不相同。根據政府統計,以目前台北市的房價水準,一般上班族要在首都擁有一個「窩」,得二十三年都不吃不喝。以整個台灣目前的房地產平均水準,買一間房子也需要八至九年不吃不喝。而美國不僅屋價低於台灣,平均所得更高於台灣人,平均購買房子的痛苦指數(不吃不喝幾年)僅五至六年。因此,如果完全遵循巴菲特標準,絕大部分台灣人在五十歲之前,根本沒資格作投資理財。

朱岳中以自身的經驗指出,他是在房貸本利支出占家庭經常性所得二○%左右時,才認真思考要先還房貸還是先投資。

三年前,朱岳中有一筆四十萬元的閒錢,他決定全數用來繳房貸。「我興匆匆把那四十萬元拿去繳房貸,結果隔月房貸本金應繳金額竟只減少一千多元」,「這讓我嚴肅地思考,這樣到底划得來嗎?」

朱岳中當時心想,他並非對投資一知半解的人,反而因為在大學教授投資課程,時時關心世界經濟走向,讓他在基金的投資上獲利豐碩。加上,經過好幾年的奮鬥打拚,房貸支出已節節下降至他家庭所得的二成以下,這使得他的風險承受度增加不少。因此,自從把那四十萬元閒錢悉數繳房貸後,他決定以後將停止除了每月應繳最低本利金額以外的房貸償還。

行有餘力可以投資/償還房貸的機會成本可觀

自從做了這個決定後,儘管歷經全球股市遁入大空頭時期,但朱岳中並不後悔當時的決定。因為,憑著敏銳的財經嗅覺,朱岳中在○七年中後已陸續將基金單筆投資密集贖回,並將部分轉入債券型基金。至於定期定額基金他一直秉持不停損只停利的原則,持續扣款,雖然部分在經過今年上半年的強勁反彈後仍呈現虧損。然而,在今年台股四千多點時,他逢低買進金融股,平均獲利三○%以上出場。整體下來,這場金融風暴,朱岳中受傷極為輕微。

朱岳中強調,房貸尚未繳清的人就進行投資,等於是在負債的情況下投資,因此,絕不能心存僥倖,貪心想發投機財。

然而,目前利率水準極低,資金又嚴重氾濫,尋找報酬率高於房貸利率的投資標的並非難事。「這種情況下,太過保守並非明智之舉!」「只會一味地繳房貸,損失的機會成本極為可觀!」

雖然朱岳中已是朋友眼中的投資高手,但仍然不贊成把已繳的房貸本金借出來作為投資本錢。他的理由是,理財型房貸的借款利率遠高於房貸,使得投資獲利的難度更高,而且是一種借錢投資的行為。

但是,若繳完每月的房貸本息後,有餘錢進行投資,則意義大不相同。朱岳中說,「我們仍按部就班地繳房貸,即使投資失利,也不會就此成為屋奴!」「這兩種截然不同的心理,將深深牽動你日後的投資情緒!」


你適不適合一邊還房貸,一邊投資?

符合以下5個條件,即是適合投資的房貸族
1.每月房貸本息支出已降至家庭經常性收入三分之一以下
2.房貸利率已低於10年期政府公司債殖利率(目前為1.5%)
3.你擁有良好的停損紀律(虧損15%~20%即執行停損),不做 信用擴張投資
4.已經存夠6個月以上生活急用金(例如1個月的家庭支出包含房貸與保險為7萬元,已存到42萬元以上)
5.已找到年投資報酬率高於房貸利率加碼3個百分點以上的投資標的(如果你的房貸利率為1.2%,加碼3%即為4.2%)


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Smart智富月刊 第134期 2009-09-30

8月中,史上利率最低的政府2,000億元優惠房貸用完後不再續撥,加上房價又已漲高,嚇退許多人的購屋念頭。但據銀行業者透露,因為房市景氣回溫,銀行紛紛調高貸款成數,土銀、合庫更全面放寬對小套房的房貸成數。所以,雖然少了政府優惠房貸的好康,但只要讓銀行認為你是好客戶、好物件,且有好信用,就有機會拉高房貸成數,減少購屋負擔,如此一來,還是能一圓購屋夢!

金融海嘯後,包括華南銀、第一銀、彰銀、台銀等行庫,全面緊縮貸款成數到8成,套房甚至低到7成以下。但今年在海外資金回流帶動下,台灣房市交易激增,使銀行原本趨嚴控管的房貸成數漸有放寬跡象。根據中央銀行統計,6月銀行承做購屋貸款餘額4兆7,700億元,創下歷史新高。

據了解,各銀行業者針對最看好的大台北精華地區物件,貸款成數微幅提高到8.5成以上,而原本保守承做的林口、三峽等北縣地區物件,也悄悄提高,最高可貸到7.5成~8成。至於套房,則有第一銀行針對捷運站、公園或學區的15坪以下物件,研擬提高核貸成數到7.5成左右。而土銀、合庫則對大台北縣市條件佳的小套房,最高核貸成數可達8成。

好地段房屋 不怕貸不到

雖然貸款成數稍有調高,但並不是所有物件都能多貸。有銀行業者透露,要爭取到高一點的貸款成數,貸款人的財務狀況要好,例如資產是房貸的1.5倍,或是物件所在的地段極優。

一位銀行業者表示,「只要是優質地段的房子,貸款成數和條件就不太受市況影響,若貸款人屬於優質客戶,那根本是銀行搶著要。」

所以,無論是哪家銀行,基本上在承做一間房子的房貸成數時,會有以下的參考指標:

1.擔保品所在地段
2.貸款人還款條件
3.區域內平均所得、房價
4.累積毀約率
5.房市供需

每一項指標通常有A、B、C、D等的優劣等級之分,每一等級核貸成數的差距,多以5%為基數。例如,房子位在台北市區內,會被歸類在「A級」地段,核貸成數可達8成;但若買到「B級」區域,房貸成數在7.5成左右;若落在「C級」地段,大概就只能貸到7成。

第一銀行消金部經理陳惠蘭表示,銀行針對擔保品鑑價,就和一般人的購屋原則一樣,除了看地段,也看房屋所在地的交通便利性、生活機能成熟度。以第一銀行為例,在台北市區的房子一般貸到8成都沒問題,若鄰近捷運、公園或明星學區、商業中心、大型百貨,則能貸到8.5成。

大企業員工 更容易核貸

大眾銀行房貸部經理姚良靜表示,銀行鑑價除了看屋況、立地條件,也很重視個人信用,工作穩定、有固定薪資轉帳、信用條件良好的客戶,銀行都很歡迎,「不過,不只是看收入穩定,負債比也是一個考核的標準。」

銀行公會規定,負債應以不超過個人收入的22倍為限,但各家銀行釋出的條件不同,通常以資產負債比不超過50%~70%為基準;一般而言,前500大企業員工、公教人員、具專業執照的醫師、律師、會計師、建築師等,有較高比例符合此條件,若房子買在台北市,最高可貸到9成,「不但成數高,利率也還有優惠空間。」姚良靜說。

信用評等高 利率再減碼

只要貸款人在寬限期正常繳息,之後主動向銀行提出,多半可再得到最少利率減碼0.1%的優惠,如果擔保品位在精華區、房價具增值性,甚至有機會減碼0.4%以上。

收入穩定的公教人員及500大企業員工,是銀行眼中的「優質客戶」,除了可多給5%~10%的貸款成數,利率也會優惠0.1%~0.2%。與銀行往來信用良好的人,同樣也可主動提出爭取。


房貸利率高低,是消費者決定要向哪家銀行貸款的主要考量,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨提醒,想要爭取更好的貸款條件,選擇和房仲業者往來的銀行及正常繳息,都有助於你向銀行爭取較高房貸成數和較低的利率,少一點經濟負擔,購屋圓夢更輕鬆。

*想貸更多,先自我評估3大條件

條件1》你是不是銀行最愛的A級客戶?

1. 律師、醫師、建築師、會計師、老師、公務員、軍人、中華徵信所2,500大企業員工、天下雜誌前1,000大、上市上櫃公司員工、區域醫院、醫學中心等機構職員

2. 存款或購買基金達到一定金額水位,或與銀行平均往來資產達到一定程度的客戶,以及各銀行的頂級信用卡客戶

條件2》你的房子是不是A級物件?

1. 位在台北市,或台北縣板橋、新店、永和等房價較高,交易活絡的區域

2. 鄰近捷運站、明星學區、公園或大型百貨等重要交通、機能區域;或所購買物件屋齡低於30年、權狀坪數在15坪以上

條件3》你的信用評等是不是最優?

根據金管會規定,各類不良信用紀錄會有3~5年的資訊揭露期,對申貸會有負面影響。避免以下問題,你就能得到銀行的好評價:

1. 卡費、信用貸款拖欠、遲繳,或有被退補支票等紀錄者;資產負債比過高,個人或家庭收入,不足以每月按時償還貸款者

2. 向聯徵中心查詢信用狀況的銀行過多;工作不穩定、信用卡過多且皆在使用循環利息者

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卡優新聞網 (2009-12-24)

何心尹 

中央銀行將於今(24)日召開今(98)年最後一季理事會,市場普遍預期,央行將維持現行重貼現率1.25%不動。但是央行23日公佈11月五大行庫新增貸款數據,利率卻意外出現遽降情況,形成央行停止降息10個月後,銀行放款利率仍逆勢走跌的異常情況!

央行經研處23日下午公佈數據顯示,台銀、合庫、土銀、華銀和一銀等五大銀行,11月新增放款的平均利率為1.344%,較10月份的1.54%,大跌0.196個百分點,降幅接近20個bp。

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2009/12/25

【網路地產王/綜合】

  經過去年的全球金融海嘯之後,銀行放款更加謹慎,對個人償債能力更加重視,換句話說,個人信用所建立的「品牌價值」愈來愈重要,可能更甚於對擔保品的評估了!

■ 穩定收入客戶 銀行眼中嬌客

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2009/12/24
【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

利率趨勢看升,銀行卻持續殺低利率。中央銀行統計,11月分包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大銀行新承做房貸、消貸及周轉金貸款等利率不升反降,全面同步創下歷史新低水準。

前述五大本國銀行11月分新承做放款加權平均利率為1.344%,較10月分的1.540%下降0.196個百分點;如果不含國庫借款,新承做放款加權平均利率為1.436%,較10月分的1.540%下降0.104個百分點。

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TVBS新聞 (2009-12-26)
蔡沛玲


以後想要投資房地產,恐怕銀彈真的要多準備一點了!為了要呼應央行抑制房市炒作,大型行庫也開始祭出「不歡迎投資客」的三大措施,只要是名下有2棟以上的不動產,貸款成數會降低,利率也會提高,取消或者是縮短寬限期,只是房仲業者也觀察到,現在買房子,投資客的出手越來越大,一般人的貸款是8成,可是這些大戶可能一出手就是8成的現金,因此這樣的緊縮政策,要壓低房價恐怕效果有限。
房仲業者:「小姐,你好。」
頂著寒風,房仲業者在捷運站口對路人發傳單,現在買房子不只要自己住,要當包租公、包租婆的人更不少,走近巷子裡,出租廣告是一個接著一個,只是又怕房市過熱,大型行庫似乎也難得有志一同,盯上了投資客。
只要是名下有2棟房子以上,將會降低貸款成數、調高利率,取消或者是縮短寬限期,這樣做,真的能有效抑制狂飆的房價嗎?
房仲業者徐佳馨:「有些投資客,人家是8成的銀行貸款,他們甚至於是8成的自備款,所以像這樣的限縮,可能對這類的投資客來說,可能對他們的影響比較有限。」
即便如此,公股行庫還是得要有積極的作為,像是房貸龍頭合庫銀,不僅把投資客的房貸成數降低,連寬限期,也從一般人的3至5年縮短成1年,台灣銀行儘管沒有明文規定,不過會緊盯貸款者的還款能力。
華南銀行則是把投資客的定義為,名下有3棟不動產,貸款成數最高不能超過6成5,貸款利率也將加碼0.3個百分點,還不提供寬限期,第一銀行也把投資客的貸款利率,增加0.5個百分點。
公股行庫擺明不歡迎投資客,呼應央行抑制房市炒作,能不能見效,全民都在等著看。

 


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民視 (2009-12-26)

許多民眾都對台北縣市、台中七期重劃區及高雄美術館的高房價,感到難以親近!為了抑制都會區過熱的房價,政府決定祭出信用管制,降低這些區域的貸款成數,從原先的7成降為4成,以2000萬的房子來說說,自備款要高達1200萬,能不能抑制房價呢?來聽專家說法。

都會區房價,被炒過頭了嗎?央行總裁彭淮南,這麼說針對彭淮南口中這三個高房價區,傳出銀行,可能將對區域投資客,祭出選擇性信用管制管制條件,同一人在三高區域購房超過一間以上,向銀行貸款將增加1~2碼的利息,而且自備款要高達6成。

像這間位在台北安和路、總價2000萬的29坪小套房,一般民眾貸款,或許可以貸到1400萬,但未來,想買來投資非自住,銀行要你自備款1200萬,而且利息要更高。

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2009/12/26

(中央社記者林沂鋒台北26日電)媒體報導大型行庫將對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施,土地銀行總經理蘇樂民說,目前並未考量緊縮措施;台灣銀行總經理蔡富吉說,台銀都依照自訂的風險評估辦法辦理貸款

 

媒體報導,大型行庫呼應中央銀行抑制房市炒作,並對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施:只要名下擁有兩棟以上房屋者,將降低貸款成數、調高利率、取消或縮短寬限期(只繳利息、暫不必還本金)等3大緊縮措施。

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