Smart智富月刊第141期 2010-05-03

撰文者:郭莉芳

挑定房貸類型、搞清楚利率計算方式後,接下來,你必須進一步了解的,就是還款方式。因為這會牽涉到未來每個月要還多少錢、或是有能力提前還款時,如何避免罰則。掌握以下5個撇步,幫助你用最省錢的方式償還房貸。

1. 先還本金,利息更快變少

Q:「本金平均攤還法」 與「本息平均攤還法」選哪一種較有利?
A:希望趕快清償本金、少付利息適合前者,要降低每月還款壓力則用後者。


部分銀行會讓客戶選擇使用「本金平均攤還法」或「本息平均攤還法」。但也有銀行省略這個選項,直接讓申貸人以「本息平均攤還法」進行還款。

方式1》本金平均攤還法

不管利率高低,每個月清償的本金都固定,因此當利率下降時,月付金會變少,反之則會增加,選擇這個方法好處是因為固定償還本金,使得本金逐月下降,總繳利息會變少,有助你提前還清房貸。如果你的經濟能力不錯,每月還款後可運用資金還綽綽有餘,就應該向銀行要求採取這種還款法。

方式2》本息平均攤還法

銀行用你申請的本金、年期與適用利率去算出未來你每個月固定要還多少錢,如果利率下降、利息變少,可以償還的本金部分就會變多;反之,若利率上揚、要多付息,則還本金的部分會變少。用這種方法,在剛開始清償房貸的前幾年,還款比例中都是利息>本金,到後期,才會是利息<本金。這種還款法對申貸人來說,可以讓每月還款壓力降低,但對銀行較有利,可以多賺你一些利息,這就是為什麼現在多數銀行都鼓勵客戶用這種方式還房貸,而不是用「本金平均攤還法」。

Tips_固定年金法每月還款金額都一樣 [ 隱藏 ]
部分銀行在「本息平均攤還法」項下,還會讓你勾選「固定年金還款法」或「變動年金還款」。差異在於固定年金法的還款金額都一樣,不會隨著利率變動而異;變動年金法則會依照指數型房貸的利率變動,而有些微差異,這也是目前較多房貸戶選擇的還款方式。

2. 盡量不要動用寬限期

Q:我應該使用房貸寬限期來降低還房貸壓力嗎?
A:小心寬限期一過,房貸支出大增。


「寬限期」是指在一定期間內,房貸戶只還利息、不還本金,每月房貸繳款壓力比較輕。但是,上海商銀個金部經理馬婉瑜提醒,這種還房貸方式會讓你「先甘後苦」,等寬限期結束後,每月支付的房貸金就會變多,既然房貸是長期借貸,會牽涉到整個家庭的收支狀況與還款能力,你最好還是先評估家庭收支,將本息攤還的月付金控制在家庭總收入的1/3以內為宜,以免寬限期一過,被房貸壓得喘不過氣。

3. 只要不全額清償,就不必付違約金

Q:和銀行約定好還款方式,但有餘錢時,我能拿去還房貸本金嗎?
A:可以,但要先搞清楚銀行的提前還款規定。


目前多數銀行規定,只要不全額還清,就不必付違約金。有些銀行規定更寬鬆,即使全部本金清償,但不塗銷抵押設定,也可免罰則。另外,銀行針對提前還款收違約金,也只有在前3年,金管會更規定銀行的收費比率必須逐年遞減,例如首年罰金為貸款本金1%、第2年罰0.75%、第3年降至0.5%,第4年起就免違約金。多數採取利率前低後高型的階梯式指數型房貸,都會採取此種還款規定。

另外,償還本金時,怎麼讓銀行知道你是「提前還款」呢?部分銀行的網路銀行功能中,即有「還房貸」選項,你可以直接透過網路將資金匯入銀行的房貸還款帳戶,但這僅限於同一家銀行。也可以跟銀行約定一個還款專戶,臨櫃直接存入金額,或利用ATM轉帳匯入,但事後必須打電話知會銀行,才會沖帳。

4. 綁約條件也有商議空間

Q:房貸契約的還款綁約條件,我一定得照單全收嗎?
A:不一定!


目前銀行房貸契約提前還款規定分成2種版本,一種是如前述,將前3年的違約金比率明列其上;另一種是像外商銀行或中小型商業銀行的房貸契約,條款上關於清償違約金比率和約定期間處都是空白。永慶房屋契約部發言人王乃佳提醒,這類由承辦人員填寫違約金比率的房貸契約,代表具有談判空間,銀行可以依照申請人條件不同,約定還款期間和違約金比率。
例如該房貸可能是前3年要綁約,申貸人可以商討縮短為2年,違約金比率也可能從1%,調整為0.75%。馬婉瑜更提醒,即使是白紙黑字已經明定的違約金比率,仍有議價空間,信用狀況好的申貸人可以用力協商。

 

Tips_不想付違約金 房貸利率就會比較高 [ 隱藏 ]
若房貸總額不高,且有把握房貸總額不高,且有把握2、3年內還完,卻不想因、3年內還完,卻不想因年內還完,卻不想因此付違約金,目前銀行提供,目前銀行提供目前銀行提供另一個選項,就是不綁約、無提前清償限制的房貸,但是房貸利率會高出0.25%~~0.75%。


5. 按時繳錢以免影響債信

Q:萬一忘記繳房貸,會有什麼後果?
A:除了會被追繳,還可能要付違約金。


萬一銀行按月扣不到錢,會有什麼後果?一來銀行會打電話或發簡訊提醒你把錢存入帳戶,但如果延遲償還太頻繁,會影響你的債信,不利往後與銀行談判貸款條件;二來銀行會依照當初房貸契約上的規定向你收取遲延違約金,各家銀行的收費比率略有不同,但收取方式約是以下兩種:

逾期在6個月內→未償還本金×約定利率×10%
逾期超過6個月以上→未償還本金×約定利率×20%


台灣中小企銀個金部經理 林進祥:
增加往來實績,可以讓你變成銀行眼中的優質客戶,進而爭取包括提前還款違約金在內的議價空間,例如3年縮短為2年、違約金從1.5%降至1%等。除了房貸之外,申貸人與銀行若還有投資基金、買保險等理財商品的往來,會有更多談判籌碼。

 

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