住展房屋網 (2010-08-22) 

房地產的交易過程中,偶可見到賣方吹噓銀行可貸的比例有多高,藉此吸引買方!然而一旦買方簽了約卻貸不到原先賣方承諾的成數,該如何自救?可以終止合約嗎?

台北地方法院過去就有一件這樣的案例,法院最後裁定,貸款是房地產交易的重要事項,如果賣方吹噓過當,買方是可以有權撤銷買賣契約的,但是如果沒撤銷,小心事情會沒完沒了。

李小姐經營公司,原本向蔡小姐承租一間七十坪的房子,後來房東蔡小姐希望李小姐房子買下。蔡小姐表示這個房子經過銀行鑑價,每坪可以貸款十九萬元,並介紹銀行襄理給李小姐,表示銀行為了搶攻房貸業務,將為她爭取最佳的代款成數,口頭上承諾每坪可貸到十九萬元,而且三年不需償還本金,李小姐盤算後認為租不如買,於是和蔡小姐簽下買賣契約。

但簽約後,李小姐在貸款時,不料竟被銀行刁難,銀行表示只願意核貸每坪十三萬元,使得李小姐的資金無法調度。她認為是蔡小姐以高額貸款誘使她簽約,有詐欺之嫌,於是拒不付款,而蔡小姐則認為買方不付款已經違約,於是寄發存證信函解除雙方的買賣契約,並沒收李小姐的訂金三十萬元。

兩個人為此鬧上了法院,法官傳了證人證實雙方簽約前,賣方的確強調過房子每坪可以貸到十九萬元,為了配合向銀行貸到高額貸款,雙方甚至還另簽一份較高成交價的買賣契約。

法官最後裁定,依照社會一般通念,貸款是房地產買賣的重要交易事項,李小姐可以主張撤銷買賣契約,但李拒不付款後未表明要撤銷契約,反倒是賣方蔡小姐在沒有收到房款後「立即」依照契約,踐行催告程序解除契約,認定蔡小姐解除契約後沒收三十萬元的訂金,自屬有據。

雖然李小姐沒有依約表明要撤銷買賣契約,但法官認為,這件紛爭起源於賣方吹噓可以貸得高額貸款,最後卻未能貸到,賣方蔡小姐應該負擔買方李小姐所受損害的一半,因此判決賣方只能沒收買方一半的訂金十五萬元。

房地產市場火熱,衍生的買賣糾紛也愈來愈多,如同此例,能申請多少額度貸款,還是得靠購屋人自己事先去探詢。

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