光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

【經濟日報／記者夏淑賢】

盧正昕。圖／經濟日報提供

盧正昕以買房為主要的理財與保值工具，主要受到二次大戰時期的美國名將麥克阿瑟將軍影響。他說，中學時讀麥克阿瑟的傳記，發現這位叱吒風雲一輩子的英雄，老年給他兒子最重要的忠告，是要兒子買房，因為「上帝還在不斷製造人，但造地的工作已經停止了」。

盧正昕個人對買房的經典語錄是，「當你為了買房很痛苦時，表示你買到有價值的房子」。他經常對年輕人、銀行員工說，有錢就要趕快買房，不要怕揹房貸辛苦。

實價登錄從今年8月開始上路，到10月首次公布以來，不過短短幾個月，讓市場產生極大質變，也讓不動產業生態因此出現新轉折，走過今年，面對新年度，很多人都在問，走過了波濤洶湧的2012年，2013年會是個十面埋伏的一年嗎？

關於這部份，其實從客觀面分析，政府對房市的政策，在2013年雖然不至於更緊縮，但是在輿論壓力與社會期望下也很難鬆綁，整體房地產市場在走向正常化、透明化的同時，想要回復以往交易活絡的好光景，在內外交迫的現階段看起來也頗有難度。

不過，在熱錢充斥，國際經濟局勢充滿不確定性的當下，可預見的是「保本」仍舊是投資重要關鍵字，這將讓具穩健特性的房地產持續在資產客戶的財富配置上扮演重要角色，也會使得自住客更願意進場。整體來說，面對新的一年，我個人認為不脫3大趨勢。

第1個趨勢是，住宅價格持穩。由於價格全面公開，促使買方加價意願降低，加上未來持有稅與移轉稅增加，在實質所得沒有提升的前提下，價格難以暴漲，但也因為利空出盡，價格也難有下修理由，特別是精華區，當屋主寧可持有而不願降價，自然就很難看見崩盤。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（17）日表示，政府的種種措施已讓房市買盤縮手，接下來，要觀察的是，房價是否真會如政府所期望的開始下修，「若房價修正、將會誘發低接買盤，讓市場重新出現量能」。

本報與台灣經濟研究院合作，於明（19）日舉辦經濟投資展望論壇「看見希望的2013」，邀請顏炳立擔任投資講座的壓軸主講人，他將為投資人解析新年度的房市投資趨勢。

顏炳立說，戴德梁行今年賣了400多億的不動產，市占率第一，他自認是這個市場的「職業釣手」，但如今池子裡面最大尾的魚、也就是壽險業者，嘴巴都被縫起來了，根本都沒辦法吃東西，商用不動產市場主要買方，呈縮手跡象。

至於住宅市場部分，實價登錄結果陸續公布，對買氣有所壓抑，如今雖然有人在看房子，但多不願意太快出手，觀望心態很濃。

數字科技總經理吳聰賢年紀輕輕，謙稱不懂房市，但旗下專事線上房屋交易的「591房屋仲介網」，不但為他開了一扇觀察房市需求的窗，也讓他時時刻刻體驗許多買房族、租屋族的真實感受。

2007年成立的數字科技，發展迅速，今年並登錄興櫃，一度成為興櫃股王，許多網上的「數字網站」：「8591寶物交易網」、「591房屋交易網」、「8891汽車交易網」與「101原創T恤網」，都屬數字科技旗下。

數字科技事業內容包羅萬象，只因為數字科技的發展策略，是「鎖定基本需求市場」，打出這些需求在網路平台交易的便利性，因此食、衣、住、行、育、樂，無所不包，堪稱國內規模最大的虛擬交易平台。

在這些基本需求市場裡，「住」無疑相當重要的面向，「591房屋交易網」貢獻數字科技總營收的35%，僅次於最先打響名號的「8591寶物交易網」。

又到了年底，新的年度即將到來，最近有很多朋友問我對未來房市、股市的看法，我想一切還是得要回歸到經濟基本面，無奈如今台灣經濟已出現信心危機，後續能否出現轉機，還得看政府是否能有魄力與執行力、創造實質的利多。

今年以來有種很奇怪的現象，就是經濟走勢疲軟，各行各業都不太好，好像剩下房地產市況還不錯，但其實房市表現雖然有資金面、供需面等影響因素，終歸還是要看經濟基本面。

展望明年的經濟走勢，目前多數民間企業人士多難表樂觀，主因馬政府去年推出奢侈稅、今年又推證所稅，種種傷害經濟發展的作為，已讓外界失望，幾乎多數人都對未來3年感到悲觀。

以證所稅來說，過往政府就曾經推動過，但失敗且引發眾人反彈，在此歷史背景下，馬政府竟然又重新推動，而且一意孤行，眾人都非常失望。

從大房換到小房，又重新從小房一路買回大房，台灣省會計師公會理事長張威珍，房地產投資經歷相當豐富。他指出，投資房地產最重要的就是「判斷買進時機，以及有升值機會的地段」，除了經濟情勢之外，法拍屋市場是否熱絡，也可做為另類觀察指標。

「我第一間房子，其實也沒有怎麼選過，看到價格便宜，地段喜歡，就買了。」投資房地產資歷近25年的張威珍表示，人生第一間房子是因為剛結婚，當時還在台銀任職，父母出資給了40萬頭期款，第一次沒有經驗，就看報紙廣告，在劍潭買間總價125萬、22坪中古公寓。

張威珍說，後來他開始兼做房仲業務，才真正有所謂房地產投資觀念，當時利用自己的房產知識，在現在SOGO百貨附近，買了一間房屋，由於房市景氣大好，僅過1周轉售，就現賺300萬元，沒想到下一任屋主，過了1年後出售，卻賺了3,000萬，可見當時的房地產興盛。

後來由於投資股票失利，張威珍原本居住的安和路，面積60坪大的房屋，不得不出售求現，幾次換屋，房屋越換越小，後來搬到三重，與弟弟合買約30坪的中古屋。

淡海新市鎮土地高價標脫，為低迷的房地產市場注入一股強心針。隨著全球主要國家領袖大換血後，後續刺激經濟成長方案將陸續出爐，國際上不管是政治、經濟能見度提高下，台灣房市今年成交量32萬棟，已經到了谷底，明年將呈現價平量回溫、全年成交量上看35萬棟。

永慶房產集團對明年房市最新購屋調查趨勢顯示，未來一年36%民眾認為房價將上漲，30%看跌，19%則持平，民眾對價格看法仍陷入分歧。

今年房地產市場延續去年低迷的量能，除了受到奢侈稅的干擾外，政府又端出豪宅限貸令、第2屋貸款不得超過六成、實價登錄、實價揭露，以及金管會對壽險業者的七道禁令，讓房市無論在價、量均無太突出表現，回歸基本面。

北台灣房市大致上可以分為4圈。第1圈台北市中心，精華地段產品總價以3,000萬元至6,000萬元成為主力買盤；第2圈像是內湖、文山等台北市外圍區域，在相對低總價、低單價下，區域物件銷售順利，產品總價1,500萬元至3,000萬元為主。

近期REITs（不動產投資信託基金）火熱，元大寶來投信總經理劉宗聖也關注各地區房市，甚至會自行剪報來了解各區房地產，對於自身實體購屋也是一樣，就是多聽、多看、多比較。

劉宗聖因為工作及生活的關係，對包括美國、香港、泰國及台灣的環境都算熟悉，也因為在這些地區都有在地生活的機會，目前劉宗聖在台、港、泰等地也都有置產，他購屋的原則就是自住，以自己住的舒適最重要，因為來往這些地方，他只想住自己的房子。

他認為，購置房地產不能說是投資，應該說是強迫儲蓄，會在多地置產，也是抱持分散風險的觀念，但原則是先還清房屋貸款後，再考慮下一個地區的置產。

在台灣，劉宗聖其實是租了一陣子房子，然後才考量買屋的，因為畢竟租不如買，強迫自己置產來儲蓄，畢竟房地產也能保值，因此在租屋一陣子後，就跟房東商量是否可以賣給他，他運氣不錯，房東願意賣給他，也讓他在台灣買了第一間房。

禾固工程總經理張啟章說，蓋別墅前要做好良好的溝通才能避免糾紛，並蓋出心目中理想的房子。 記者黃寅／攝影

張啟章說，要蓋出符合自己需求、又感覺有格調的房子，是把抽象想法落實的過程，如果缺乏溝通，或是雖溝通但不徹底，就容易發生「你以為對方知道，對方也以為你清楚」，但結果卻南轅北轍。

他建議民眾想蓋房子，溝通的第一步應找專業人士，專業人士累積豐富的經驗，比較容易了解業主需求，並提出大量的圖示、範例，有助於溝通進行。

另業主應務實看待蓋房子這件事，有多少預算就做多少事，最好把預算視為溝通重要項目，坦白講出來，讓專家依預算評估，發揮到最佳地步，最忌走一步算一步，畢竟一分錢一分貨，要想以1千萬元享受2千萬元的獲得，可能性不高。

實價上路後，房市交易量回升，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長李同榮昨（27）日推估，2年後房價將到頂、每坪挑戰300萬元，之後價格將面臨下修；中南部「漲勢未停」，未來1年半房價仍上演補漲行情。

李同榮指出，原先預估房市在奢侈稅、豪宅限貸緊縮令，及實價登錄等政府一連串打房動作下，不僅市場量能大幅萎縮，房仲生計也岌岌可危，並可能出現大規模倒店潮，不過，實價上路後，房市量能反而逆勢回升10%至15%，仲介業解除關店危機。

雖然房市目前籠罩在不景氣和打房陰霾，不過，李同榮認為，房價「漲勢未歇」，未來2年後價格仍會緩步上揚，直到豪宅價格出現每坪300萬元的成交價後，房價才算真正到頂，之後價格將開始出現修正。

近日房市景氣波動較大，很多朋友都問我究竟何時是買房子的時機，其實，買房子最重要是動機，要先釐清自己的動機，再評估進場時點。

至於明年房市的觀察重點則為「全球景氣復甦問題」、「兩岸投保協議」及「國內政府政策的實施」3大面向。只要在資金寬鬆不變的環境下，政府又能多釋出善意貸款方案，支持自住市場，相信房市仍有機會於「向上發展」。

買房子的動機可以大致分成投資、避險、自住與財產優質化。若想投資，當然要低進高出，但每個人考慮點不同，對高低的認知就會不一樣，成功的理財重點在配置，例如現在持有過多房地產的朋友可以選擇高點賣掉較差的房子，換現金等待機會。手上資金充裕的朋友，為了抵抗通貨膨脹、貨幣貶值的危機，也可以找一間好的房子投資。

避險需求主要是來自全球經濟混亂，各國貨幣都因美國經濟問題起伏大，黃金、股市也動盪不安，債券市場收益創低，相較之下，台灣的房地產成全球資金避險的重要選擇，也是有錢人停泊資金好工具。

對於不動產，炎洲集團總裁李志賢屬於實際型的投資者。他說，年輕至今，有過6、7次買房經驗，剛開始其實都是考量到實際需求而購買，直至這幾年，才有投資的概念。他奉勸年輕人，趕快買個房安居，才會有衝勁努力拚事業。

李志賢說，把房地產當做投資理財工具對年輕人，並不是一個好選擇。

因為中間的財務槓桿操作太大，資金需求過高，以現在一般員工的所得來說，風險實在太大。所以買房最好是以考慮自住為最首要考量。

李志賢認為，其實股票和房地產這兩種理財標的是最難預測的，往往都是過了以後往回看，才知道是不是高點。