住展房屋網 (2010-04-07)

 

國內知名地政學者,目前為財團法人不動產資訊中心資深研究員的華昌宜教授,在今天的中國時報論壇版發表了一篇『揭開高住宅自有率的真相』。文中分析,經年居高不下的『住宅自有率』,不能直接轉換為家戶為本的自宅率(家戶擁宅數),因為官方版本是基於產權登記主義。 

換句話說,目前高達88%的『住宅自有率』,代表的僅是,全台有近九成的房屋,是登記為自有(某人名下);但每家戶是否擁有自宅,或擁有戶數,則定義完全不同;88%的住宅自有率,不能直接和『八成八家戶擁有自宅』的論述畫上等號。 

華教授接著引用過去十年相關普查或意向調查進行推估,認為目前台灣實際擁有自宅的家戶比例約為七成(三成家戶無自宅,為租屋、配住宿舍或與親友、他人共住等)。而七成家戶擁有之自宅總數,即佔總住宅量之88%(官方版住宅自有率);當中僅有一戶者約六成,約一成家戶實際擁有一棟以上房產。 

據此推估數據,華教授認為,三成無屋者屬社經弱勢,早放棄擁屋期待。對最多數那六成僅有一棟房屋者來說,房價漲跌則只是紙上財富增減;然而這些人如想換屋、改善居住環境,則面對目前都會高房價,難度徒然遽增,因此也是高房價的受害者。換句話說,受惠於高房價現象的,除了業者及房市投機客外,就是那一成擁有一棟以上房產者(即是高經濟地位M型社會右端族群)。 

就華教授說法,目前官方並無直接數據顯示家戶實際擁宅數,或無自宅家戶數、僅有一棟住宅的家戶數及擁一戶以上房屋的家戶數等。不過,透過稅捐稽徵單位現有之繳納房屋稅或地價稅資料,還是可換算出上述數據。這和目前官方積極推動的交易資訊透明機制一樣,其實現成的資料和法源都存在已久,一切事在人為。 

有關市場資訊透明化部份,目前官方主要是和交易量最大的房仲業進行磋商,不過事實是,目前都會區高房價真正的引發者(即帶動比價跟漲效應),應是屢創區段天價的預售案;這部份雖量體比例低,但造成的效果卻很大,絕對需納入資訊透明化內容中。 

家戶擁宅狀況的資料,也同樣重要。因為這不但顯示,是哪些人擁有一棟以上房屋,那些人無房屋(真正最弱勢),也可間接推估,哪些房屋是閒置無人使用的空屋。這些閒置資產,無論持有者是要轉售套利、持有保值或節稅,按租稅公平原則,除須按實際課徵相關稅賦外,也該適用更高稅率的持有稅或交易稅。這方面的資訊透明化,對平抑房價炒作歪風,才有更實際、直接的效果!

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