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立院三讀 明年上路 避免非自願性、遺贈或分建合售遭重罰

立法院今天三讀修正通過攸關房地合一的「所得稅法」。自明年(105)一月一日起，持有房地未滿一年及兩年出售，依交易所得分別課以45%及35%的重稅；自住者交易所得未滿四百萬元免稅，逾四百萬元部分稅率則為10%。不過同案也訂有「防錯殺條款」，避免非自願性因素、遺贈或分建合售遭到重罰。

依照立院三讀修正通過的條文，凡中華民國境內居住之個人，持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為45%，未逾二年者，稅率為35%，持有超過二年未逾十年者，稅率為20%，持有超過十年者，稅率為15%。

眾所矚目的房地合一政策總算在今日拚過三讀，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，未來之後，短期內將出現「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢。

綜觀未來，徐佳馨認為，接下來市場將出現「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢。舉例來說，在同樣有獲利狀況下，房地合一政策對短期持有非自用客戶不利，因此將吸引打算長線持有不動產，未來有轉手規劃的投資者進場，短期之內應會出現成交量回升；不過也因為不追溯既往，屋主若不看壞市場，又沒有資金需求，將不急著脫手，議價難度提高。

房地合一稅制5日三讀，明年賣屋、賣地適用新制的自然人，一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月，和個人綜合所得稅合併申報；房地合一新制採分離課稅，所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。

你要知道的四件事

牽動台灣房市神經的房地合一稅制昨（5）日三讀，立法院拍定最高稅率達45%，並訂定防錯殺條款，明年1月1日上路，奢侈稅將同步退場。財政部長張盛和認為，稅制定案後，有助於房市回溫。

張盛和下午召開記者會表示，房地合一稅完成立法是「自助、人助、天助」的結果，明年上路後，對短期交易有抑制效果、長期自用有優惠稅率，預計房市會更趨健全，促進金融穩定，達到金融安定效果。

張盛和說，未來房地合一稅收將用在住宅政策與長期照顧，可照顧青年與照顧失智、失能的老人，對社會安定也有幫助。財政部初估，房地合一稅施行第一年，課稅件數達8,495件，稅收42.24億元，且會逐年提高，到了第十年，課稅件數將突破10萬件，稅收可達278.7億元。

張盛和也指出，過去房市低迷主因是政策未定，買方多處觀望，現在遊戲規則明確，正常需求會進場，奢侈稅退場也有助於活絡買氣。

與綜合所得稅稅率比較，房地合一課稅制施行後，出售房產的利得稅負最高亦達到45%。不過，與一般所得不同之處在於，房產利得稅率不是一成不變，而是根據持有期間長短，決定稅負輕重，持有超過十年以上，可按最低稅率15%繳稅。

立法院通過的所得稅法部分條文修正草案，有關房地合一課稅制的一般性稅率（即非自用住宅），依據所有權人為企業或個人、身分是境內居住者或非境內居住者，以及持有房產期間長短，分別訂有二到四級高、低不同的稅率。

以個人為例，境內居住者的適用稅率與「非境內居住者」相比，稅率級距不僅較多，還可擁有長期持有的輕稅選擇；而非境內居住者因其適用稅率的分級較少，在台售屋利得稅負，平均會較居住者為重。

依據稅法，境內居住者適用的房地合一稅率共分四級，按其持有不動產年限依序是：期間未達一年，稅率45%；持有一年以上、未達二年的稅率是35%；持有二年以上、未達十年為20%；持有超過十年才出售，稅率降至15%。

前言：房地合一制完成立法，明年1月1日起實施。經濟日報製作「解碼房地合一稅」系列報導，介紹攸關房產移轉稅負的重要制度，分別從基礎篇、實務篇與因應篇，詳細解碼房地合一制，輔助讀者在明年新制施行後，充分掌握並瞭解自身的稅負權益。

①去年1月2日後取得，持有不滿二年出售

②明年1月1日後購入依房地合一制課利得稅

杜英宗指出，房市是一個大家都很關心的問題，雙北地區房價節節高漲，對還沒有房子、想購屋的民眾負擔沉重。然而，很多台北市民已經購屋，不希望房價不斷下跌。以整體的房市發展而言，政府應該有均衡的政策，中國大陸政府也不敢一直打房，而是採取不同的土地管制辦法，房地健全應該要均衡發展。

至於最近三創園區、松菸文創園區等BOT案爭議，杜英宗認為，BOT不應該被「汙名化」，其實BOT本身的意義非常好，對企業來說是一種投資的管道，讓民間力量替政府完成一些建設，本質上對社會發展有正面幫助，未來有好的案子，南山也會參與。

許志文形容，對房地產業者來說，實價登錄、奢侈稅及房地合一稅改可說是「魔戒三部曲」，房地合一稅改應該是完結篇了。稅改上路後，所得稅將新增不動產的類別，複雜度將大幅提高。

許志文指出，不動產稅負加重，未來重購退稅的規定變得更重要。現行重購退稅的相關規定，例如限兩年內等規定是否合理，應該再重新檢視，找出更符合現況的做法。

許志文認為，政院版房地合一稅改草案打擊投機又不影響居住正義，獲利四百萬元的自用住宅免稅額也合理，因為持有六年賺四百萬元是合理的估算。只是不動產獲利狀況並非全國一致，黃金地段與其他周邊也會有差異，還是有地段及地區不公平狀況。

ＫＰＭＧ稅務投資部經理陳信賢指出，政院版草案將稅率修改為百分之十至四十五，拉近與綜所稅稅率的差異，比較過去訂定稅率為百分之十七合理，可減少民眾將財產移轉為不動產形式持有的避稅行為。

行政院昨天拍板房地合一實價課稅方案，最高稅率從百分之三十五調高至四十五，業者直呼稅率太重，幾乎創下全球最高的資本利得稅。不過，德明財經科技大學副教授花敬群說，新稅制雖嚴格，但恐怕課不到應該被課的人，且交易量窒息，政府將課不到稅。

花敬群表示，新稅制恐難符合公平正義，應重新討論，否則喪失稅改意義。台灣房地產稅制以往最為人詬病的就是課不到「資本利得稅」，尤其房市大多頭十年，不少人荷包賺飽卻不用繳稅，這波稅改重點應該達到租稅公平，讓買低賣高的人付出一定比率的稅金。

他說，行政院版維持日出條款，二○一六年一月一日買進才適用，等於讓之前低買的人逃過一劫，且免稅額高達四百萬元，除雙北市外，其他縣市資本利得根本難以達標，可能讓大戶趁隙溜走。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐說，參考日本、馬來西亞資本利得稅，持有不動產五年內交易稅率最高也才百分之三十，美國、澳洲不動產資本利得稅率則約百分之四十，行政院版房地合一稅率恐是全球最嚴苛，實施後交易將更趨冷清，資金流向海外將更明顯。