經濟日報記者/陳美珍

前言:房地合一制完成立法,明年1月1日起實施。經濟日報製作「解碼房地合一稅」系列報導,介紹攸關房產移轉稅負的重要制度,分別從基礎篇、實務篇與因應篇,詳細解碼房地合一制,輔助讀者在明年新制施行後,充分掌握並瞭解自身的稅負權益。

①去年1月2日後取得,持有不滿二年出售

②明年1月1日後購入依房地合一制課利得稅

 

不是所有出售房產的人,都要適用房地合一課稅新制。新法明訂,合一課稅新制明(2016)年1月1日開始實施,買進與賣出時點雙雙落在明年以後的房產,才是房地合一新制的目標對象。

換言之,明年起雖然將要施行房屋、土地利得合併課徵所得稅的「房地合一」制,但是,目前房屋與土地分開課稅的舊制,仍會在新制施行後與之併存,形成雙軌課稅的狀態。

依立院三讀後所得稅法部分條文修正案,房地合一制課徵範圍包括:單獨出售房屋(含以設定地上權方式的房屋使用權)、同時出售房屋及其坐落基地,或依法得核發建造執造的土地在內。

這些被納入按房、地利得合一課稅的房產,售屋獲利是否要按新制課稅,還須取決於房產所有權人取得及出售不動產的時點而定。

簡單來說,必須強制按新制合一課徵利得稅者有:

一,取得房產日期在明年1月1日之後,且出售時點也是明年以後的房產。

二、取得房產日期落在去(2014)年1月2日(含2日)以後的舊房產,明年1月1日房地合一施行後出售,換算持有期間不滿二年時,即使房產是在新制前取得,仍要按合一制課徵利得稅。

由此可知,不是在以上兩個時點取得的房產,明年房地合一課稅制實施時,所有權人出售房產的利得,都不會受到合一課稅的影響,仍可按照舊制分開課稅。也就是房屋交易利得課徵所得稅,土地的利得則是按公告現值課徵土地增值稅。

房地合一課稅新制施行後,土增稅維持現狀課稅不變,但在計算房屋及土地的所得稅時,屬於土地部分依土地稅法計算的土地漲價總數額,可從房地收入中扣除。

經由這套減除土地漲價總數額的過程,即使土地仍要繳納土增稅,房地合一利得只就超過土地漲價數額部分課徵所得稅,因此不會產生重複課稅問題。

另外,配合房地合一課稅,現行房屋、土地的特種貨物及勞務稅(即奢侈稅),也將在明年同步退場。屆時,持有未滿二年出售的房產,只須繳交房地合一利得稅,不必再繳納奢侈稅。

 

 

用新制或舊制......怎麼判斷?

 

資料來源:財政部記者陳美珍/製表

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如何判斷現有的房產,是不是房地合一新制課徵的對象,所有權人首先要確定的就是房產的「取得日期」;其次則是「賣出時點」。

以買賣為例,去(2014)年1月2日以後才買進的房產,現在都已被劃入房地合一的新制課稅圈,所有權人若能持有超過兩年以上再出售,才可以脫離新制合一課稅的範圍,按舊制分開課稅。

舉例來說,甲在2014年2月1日買進A房產,選擇在明(2016)年1月1日出售,計算甲持有A房產從「取得」到「出售」期間不滿二年,甲就要在出售A房產並辦完移轉登記次日起30天內,自行向稅捐機關申報繳納房地合一的利得稅。

反之,甲若選擇在明年3月1日出售A房產,屆時,因為持有期已跨過新舊制「交界線」,甲依法有權按舊制分開課徵利得稅,其屬於房屋部分的交易所得,可在後(2017)年5月,與其他綜合所得一起合併申報;土地部分則只須繳納增值稅,不必另繳所得稅。

再假設一例,甲取得A房產,趕在明年房地合一課稅新制前出售,此時,甲雖是按舊制分別繳納房屋及土地利得稅,但因特種貨物及勞務稅仍未退場,且甲從買進到賣出期間未滿二年,無論賺賠情形為何,甲還要按實際售價,多繳10%奢侈稅。

(基礎篇四之一)

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