聯合晚報 記者游智文/台北報導

北市三億成交案 登錄前拆算房地比

房產節稅出新招,內政部今天公布最新實價登錄資料,北市有一成交總金額達3.16億元的一、二樓物件,登錄前先拆算房地比,業者說,這是實價登錄中少見的案例,先拆算房地比,日後轉手有機會少繳一些財產交易所得稅。

此一先拆算房地比的物件,位於大安區安和路二段,為一棟屋齡24年、樓高17樓住宅大樓的一、二樓;實價資料中,除顯示此筆交易面積共126.3坪、總金額3.1616億元、每坪單價250萬元外,在交易明細備註資料中,還登錄自行拆算的一、二樓價格,以及土地、建物成交價。

未來可能少繳稅 也可能被查稅盯上

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,國稅局近來積極查稅,許多以房屋評定現值、標準稅率申報財產交易所得的賣屋民眾,都被要求改用房屋評定現值、土地公告現值拆算房地比之後,計算房屋實際獲利,然後併入綜所稅申報;綜所稅稅率今年起最高可達45%,稅額比原先多出不少。

永慶房產契約部經理陳俊宏表示,有不少屋主賣房子時,會在合約上註明建物、土地價值,並把建物價值壓低(因財產交易所得只計建物部份),減少獲利以降低稅額,不過此一方式,如果房地比和公告價值算出的房地比相差很大,國稅局未必會接受,可能要求補稅甚至追罰。

他表示,除屋主,現在有許多買家也會要求依目前公告的建物、土地價值先行拆算房地比,並寫入合約,主要也是節稅考量,比如一間房子以2000萬元總價交易,交易時房地比為3:7,即建物價值600萬元,十年後以3000萬元出售,建物折舊,房地比降至2:8,建物價值仍為600萬元,雖然實際獲利1000萬元,但建物沒有獲利,就不用課繳財產交易所得。

上述大安區物件,一樓登錄為商業使用,二樓為住家,一、二樓均拆算房地比,合計總房地比為16:84,也就是建物價值僅占16%;房仲業表示,北市精華區住宅公告現值房地比以2:8或3:7居多,但屋齡24年大樓建物占比也有可能降到15%;此一物件有可能為買方要求拆算後登錄,為未來轉手節稅預作準備。

 

連補帶罰 高資產族仍72變

【聯合晚報記者游智文/台北報導】為打擊炒房,近年國稅局積極查稅,不過上有政策,下有對策,許多高資產族想出各種節稅手法,雖然國稅局不斷破解,但新招數也不斷出現。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,前兩年風行的節稅方式,是利用公告價值和實價的落差,採「贈與不動產」方式節省贈與稅,但在國稅局掌握實價後,此方式只能躲過一時,未來受贈者轉賣,之前省下的稅,將連本帶利吐出來,所繳稅額比現金贈與還多。

有許多民眾直接用低價轉讓房產給親人,並登錄為特殊交易,比如北市松山區就有公寓以1元交易,但這種低價特殊交易,是國稅局查稅重點,除了可能會被認定逃漏贈與稅,連補帶罰之外,未來出售時,因取得成本低,獲利相對就高,一樣得付出重稅代價,未必划算。

以國內公司名義購屋,由於未來出售獲利可用營業稅17%申報,低於綜所稅最高的45%,一度也是高資產族最愛手法,但國稅局見招拆招,針對公司名義出售的不動產案件,進一步追查股東獲利是否申報所得,現在高資產族多轉以海外法人公司名義購屋,讓查稅員無法追查。

另外為房地合一課稅作準備,先把名下不動產交易過戶到自己公司名下,讓房屋進行一次紙上「獲利了結」,是目前新流行的節稅手法,此一方式,雖然也得繳稅,但比起日後房地合一上路所面對的稅金,仍划算很多。

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