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住展房屋網 (2011-03-03)

住展房屋網提供 

2月份適逢春節連假，房地產市場熱度不減，因為幾個指標大案新進場，在大量媒體廣告帶動下，春節時間來人普遍不差，年後更是加把勁，買氣持續推升，成交量放大，住展風向球大增6分，從黃藍燈重返綠燈，回到45分。2月底雖然開始出現股市下跌及政府奢侈稅持續打房的不利條件，但最末一週的看屋買屋意願，似乎未受影響，自住型及投資型個案皆熱賣。
 
228連假力拼奢侈稅
 
政府年後持續展現抑制房價的決心，不但嚴控土建融，放款緊縮兩成還溯及舊案；房市投機客直系親屬採連坐法，放款同步緊縮；國稅局查稅緊盯板橋新板特區，最後還祭出增課最高15%的「奢侈稅」，做為2月份最後一週星期五的總結局，營建股當天全倒。

政府如此積極行動，像是在施壓予即將到來的329檔期。由於329檔期房市價量可能再創下新高，不少都是大面積土地開發，案量驚人，因此房價可能再向上攀升，政府預作準備，2月底先祭重手示警。

但是根據住展企研室調查顯示，228連續假期日，房市買氣依然熱絡，新北市來人鼎盛，成交表現都還不錯，首購型、換屋型及投資型等主打個案，皆持續維持銷售水準。僅有少數幾個投資型個案受到政策影響。整體來看，打房政策對228連續假期日的房市買氣影響不明顯。
 
指標案進場帶動
 
住展房屋網總監陳韻如表示，1月份下半月起景氣稍冷、準備過年；過完年後，市場便大踩油門起步，大案陸續進駐，包括板橋「湛然新天地」(70億)、新莊「兆之丘」(30億)、林口「世界首席」(120億)、桃園「竹城大和」(20億)、基隆暖暖「豐禾」(18億)等案，皆在2月份進場，大量的媒體型廣告，使得廣告批數指標分數達16分，回復到去年12月水準，住展風向球分數總體增加6分，達到45分的綠燈。

指標案一出，不但廣告行銷量大，相對看屋組數及成交量也會相對增加，尤其是成交組數上升7分最為明顯，顯示大案的促購效果還是很好；預售屋總銷金額為420億，跟1月份不相上下，推案集中在新莊及板橋。

2月份議價空間則有稍增加，1月份約11%，2月份上升至13%，一來可能是創新高價的新案，買方仍有抗性，與價格呈現拉鋸；二來可能是因為台北市個案不少已近案尾，剩下的戶別賣相較差相對銷售不易所致。
 
329檔期案量倍受觀察
 
眾所矚目的329檔期即將登場，北台灣的爆量推案箭在弦上，但是月初便遇上奢侈稅大利空，是否如期推案尚待觀察，原本預計推案的有台北市中山區「松江1號院」、信義區「皇翔F4」、士林區「鄉林大境」及「天母御莊」、南港區「智善」；新北市深坑「帝品苑」、新店「碧潭山水」、新莊「家麒新天地」，林口「亞昕天地昕」、「新北郡」及「中悅麗苑」等等，這些都是區域的超級指標大案，其銷售率成為今年房市走向的最重要觀察點。

陳韻如表示，預期中的329若如期爆量推案，其實也是合理，329推案，主要銷售期在第二季，第三季原本就是銷售淡季，盡量避免推案；第四季接近選舉，又適逢立委加上隔年的總統大選，增添許多未知變數，因此以今年來看，勢必要搶在第二季推案。

從國外到國內，從外部總體經濟到房地產市場，甚至是最無法掌握的天候因素等等，今年看來都是充滿變數；環境的變化讓個體經濟體顯得渺小，只能做好準備去因應，但至少從房地場本身來看，今年沒有供過於求的壓力，通貨膨漲又持續推升買屋保值的買氣，看來是價高卻不易跌的格局，議價率將是價格變化的領先指標。至於奢侈稅對房市的後續影響，現在看來還不甚明朗，內容版本都還持續修正中，可能要等最後定案後，才能確定對市場的影響。
 
 
新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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