2013/03/23

【經濟日報╱記者蘇珮儀/台北報導】
瑞士盈豐銀行香港分行第一副總裁郭陞璽。

瑞士盈豐銀行香港分行第一副總裁郭陞璽投入證券業已有19年,財富管理經驗豐富,經常要面對高淨值型大客戶;不過,相對於買股,他更偏好價值投資,喜歡買房子。或許因工作需要外派,待過十幾個國家的他多半在海外置產。

最初他曾在台灣買房,其後多次投資美國的房子;如今台、美兩地的房子皆已賣出,僅剩下上海的房子,並定居上海。

在郭陞璽的觀念裡,海外置產並不如想像中遙不可及,畢竟不動產屬於中長期投資,即使無法就近照顧仍能增值保值,重點在於房子本身的價值。他簡單分類買房的兩個基本判斷依據:一是看轉手的價值,二是看每年能帶來的收益。

他分析,轉手價值來自地點,地點若好連舊屋也值錢,「買房第一重要的就是location,第二重要的還是location,第三重要的依舊是location,這定律到哪都通。地點代表房子的核心價值。」郭陞璽認為,地點首重稀有性,其次是社區管理,美國的購屋者尤其重視此環節,最好要附有車庫。

除自住,郭陞璽還是個高明的「包租公」,他以在美國的經驗舉例如何增加房子每年的收益,光租金就能支付的所有貸款和稅,幾年後脫手穩賺。

其實,最初郭陞璽跟隨美國主流買透天獨棟,曾因此大賠;其後他調整策略,全數買公寓,而且只買很乾淨的、清一色的白、灰色系公寓,一定挑與地鐵共構的;他說,這樣的房子非常好租,廣告單貼出最慢兩天租出,最快十分鐘成交。

值得一提的是,他有個獨門計算公式,用以判斷房價是否合理、可以買進。

郭陞璽會拿鄰近地區租金收益做基準,不計通膨很紮實做比較,若房價除以年租金後,若遠低於25就可買,若高於25,顯示租金過高,25的意義就是要25年的租金才能買下房子。

他也曾因自住在上海陸家嘴的房子租金收益要38年才會等於房價,索性賣出,現賺四、五倍的收益,然後在同一棟房子租下來繼續住,眼前他就是租房子住,且還是一整層,因為賣房後有充裕現金可付房租38年。

「房價高時租,房價低時買」是他的一大祕訣,他預估,等大陸房價崩落跌後就會有低利率房貸政策推出,屆時就是進場時機。




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