鉅亨網記者王莞甯 台北

一般認為台北市房屋因供不應求,使房價居高不下,但住展雜誌經統計後發現,儘管過去3-4年台北市新建房屋供不應求,但若把觀察時間拉長至6年,則出現超額供給的現象,住展提出3大理由,其中最關鍵的因素在「北市的房屋已被高度商品化,投資置產需求相當龐大,無法單純從自住角度去衡量供需關係」。

住展解釋,如果單從台北市設籍人口來推算,近6年北市自住需求房屋戶數約3萬戶,但同期釋出至市場銷售的戶數逾3.6萬戶,顯示在超額供給的情況下仍無法阻止房價上漲,原因大致為以下3點。

第一,戶籍人口量變化只能推算出剛性需求,無法掌握換屋需求、潛藏的投資、置產與節稅需求;最關鍵的是,台北市的房屋已被高度商品化,投資置產需求相當龐大,因此,儘管近6年房屋供給量大於人口成長需求,但整體而言,台北市住宅存量仍小於普通家戶數,供給依然是不足的。

第二,統計數據中無法反應流動人口的住宅需求量,假如台北市流動人口持續增加,就會產生更大的租賃或購買住宅需求,成為房價的支撐。

第三,台北市開發高度飽合,素地日漸稀有,土地價格高漲,進而推升房價;若地價跌不下來,那新建案房價也不易大幅下修。

住展雜誌指出,回顧這一波房市多頭,台北市房價漲幅最大的時間,是從2009年至2014年,在這段時間內,台北市新成屋、預售屋建案共規劃興建57588戶,同期間北市人口淨增約8萬人,若除以平均每戶人口數來換算出實際需要的自住房屋數約3萬戶,顯示新增房屋戶數竟超額供給約2.7萬間。

假設扣除新建案的分回戶、建商(含股東)與地主保留戶,則2009-2014年底釋出至市場求售的房屋共計約3.6萬戶,仍比新增的自住需求量3萬戶多出6千戶。也就是說,即便僅從戶籍統計數據來推算,北市新房供給已大於自住需求量。

中山大同內湖三區 房屋供給短缺

住展雜誌企研室經理何世昌分析,在台北市12個行政區中,近6年房市蓋最多依序是文山、內湖、中山區,不過同期人口成長數量也是北市前3名,三區人口淨增量都突破萬人以上,是自住購屋需求最旺的行政區。

但若以釋出至市場的可售戶數而言,中山、大同與內湖是供不應求的區域,其中中山區近6年房屋短缺近1300戶,大同與內湖區短則缺約近800戶,意謂此三區自住需求高,釋出市場的新建住宅量無法滿足需求。

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