吉家網_李同榮 2012/06/26 10:06     種種政策顯示政府打擊合法產業卻縱容非法產業橫行的不當作為,房仲業者與產業公會近年來不斷的為產業的提升做出努力,但受到政府的種種政策限制與干預,已經明顯的扭曲了產業市場自由機制的發展…            
【文/中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】

中央銀行於六月二十一日祭出再一波選擇性信用管制,針對雙北市八千萬元以上、其他地區五千萬元以上豪宅,限制貸款成數不得超過六成,且無寬限期,所有銀行金融機構從今天開始強制實施。央行總裁彭淮南認為,有些人趁著油電雙漲起鬨,說買房可以保值,藉機哄抬房價,如果央行沒有採取任何措施,房價一定會漲得比現在更厲害。

事實證明,央行過去兩次的選擇性緊縮融資只具宣示作用,但對調解房價的效果有限

我們回顧前兩次央行針對雙北市在2010年的選擇性貸款緊縮,其實立意良善,但效果有限,因為緊縮房貸抵擋不了遺產稅降低以後資金回流的浪潮,才會造成豪宅房價不斷上揚的結果。終究,只靠央行有限的金融控管政策,仍然無法解決都會房價的節節高升,房地產漲跌因素還是要回歸基本面與供需面作深入探討,才能提出一套健全房地產市場的治本兼治標之解決方案。

奢侈稅沒打垮房價,沒打垮建商,卻幾乎打垮了房仲業

馬英九政府提出的居住正義政策,目前止於口號而無執行策略,也無較具體的住宅政策,奢侈稅短線打房政策雖然產生短線抑制效果,但要長線影響房價顯然效果有限,反而是預估增加的稅收不但縮水90%,甚至連房地產交易增值稅也反而減少近50%。實價登錄雖能促進交易透明化,但對房價漲跌無實質影響,而修訂後的平均地權條例卻是倒頭栽的方式,把實價登錄的責任歸責於非權利人的地政士與經紀業,可預期的是登錄的真實性將難以稽核,何況租賃的登錄制度,只有要求地政士或經紀業登錄,若房東未交由經紀業服務,租賃之權利與義務人都可免於登錄之責,這也將逼得出租人為了逃稅,而不將房屋交由專業的房仲業者服務,如此錯誤的決策將對房仲產業的發展產生不利的影響。證所稅已經幾乎打垮合法守法經營的證券業,並打趴無辜的投資散戶,奢侈稅沒有打垮房價,沒有打垮建商,卻幾乎打垮了房仲業,讓無辜的房屋仲介經紀業業績縮水一半,五千多家業者與十萬家庭生計立即陷入困境,種種政策顯示政府打擊合法產業卻縱容非法產業橫行的不當作為,房仲業者與產業公會近年來不斷的為產業的提升做出努力,但受到政府的種種政策限制與干預,已經明顯的扭曲了產業市場自由機制的發展,我們實在為台灣未來的經濟發展與產業競爭力感到非常的憂心。

加強公共建設擴大都會商圈,廣建只租不售的社會住宅,才是紓解都會供需的治本之道

所謂居住正義政策現在已經荒腔走調,政府只挑簡單的事做,以為打房就能顯現居住正義,在利率偏低與資金寬鬆的環境,有錢人合法買豪宅變成原罪,我們要說央行的緊縮動作,雖然立意良善,但卻影響不了豪宅的價格,反而只會突顯政府的仇富心態,最後只會讓有錢人將資金再次移往國外,政府也會得不償失。而合宜住宅真能解決大台北房地產供需嗎?跟過去的國宅一樣,以前五年後產生一批國宅新貴,現在十年後同樣的會產生另一批合宜新貴。治本之道,政府應優先加速建設與都會捷運系統,擴大現有商圈,廣建只租不售的社會住宅。而國有財產土地應善用民間資金合作廣建社會住宅,以租金補貼照顧中低收入上班族,以租金收入與政府補貼作為保障投資者之報酬率,如此一來,不但解決都會低收入者居住的問題,也解決土地閒置與建置資金的問題,同時紓解租房的供需問題,間接紓解房價的漲勢。但國有財產局在不當的標售土地造成土地飆漲而被監委糾正後,為政者就採取不做不錯的心態,不但停售都會閒置土地,更無具體的長期規劃與作為。

探討房價漲跌因素,應該從基本面、技術循環面、消息面三管齊下深入研究

以目前的國內外局勢對台灣房地產的影響層面分析如下:

基本面

 

利多:
整體經濟維持中度成長、失業率下降、都會精華區人口集中產業集中資金集中、遺產稅降低資金回流、資金面寬鬆、利率短期維持低檔

利空:
美國經濟復甦緩慢,債信評等下降、歐債風暴危機未除、匯率長期仍有升值壓力不利出口成長、股市陷入中空格局、稅制改革防制房地產飆漲、都更議題窒礙難行。

技術面

利多:
台北市因供需仍然失衡,尚有一波末升段行情,豪宅仍會創新高,全省補升行情未走完

利空:
技術循環處於高檔,隨時會受消息面利空因素影響,引爆房價反轉

消息面

利多:
ECFA啟動元年,預期陸資來台利多尚未實現、開放自由行有利休閒不動產發展。

利空:
大都會房價過高民怨第一、馬英九政府堅持居住正義打房政策、稅制改革聲浪四起影響後市發展、總統大選後美牛風暴與油電雙漲,證所稅風波未平,引發民怨上升,執政黨民意下滑,實價課稅風聲鶴唳,心理影響因素讓消費者卻步。

若用傳統緊縮融資對付豪宅,只會突顯政府仇富心態,打房政策要對症下藥,否則不但失去民心,也失去企業界對政府的向心

綜觀上述房地產漲跌因素分析,房價的漲跌勢必與國內外基本面相互連結,而供需失衡因素更是都會房價飆漲的主因,未來除了資訊透明化實價登錄以外,健全稅制必定是健全房市的一大課題,而稅制的改革必須提出完整的配套與研究後始能提出,免得造成市場不確定因素所造成的恐慌,證所稅的改革風波就是房地產未來要實價課稅的前車之鑑,若用傳統緊縮融資工具來處理房市,並針對不需高額貸款的富商與豪宅限縮融資,只會產生短期心理效應,長期而言,不但對房地產無濟於事,還會衝擊企業界對政府仇富心態的報復性反彈,企業界對政府的向心將蕩然無存,因此,我們建議政府對房地產要徹底對症下藥,而任何短線控管與打房政策不得不三思而後行,只有深入研究房地產供需之解決方案,才能真正提出有效的房地產治本方針。



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