光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

住展房屋網 (2010-09-24)

毫無意外地，昨日央行公佈的8月份購屋貸款，比7月又減少近90億，利率則是上升0.02%。新增貸款額度下滑、利率提高，一般當然會認為，是央行打(炒)房效果的具體展現，行庫這邊甚至出現『自我設限』的說法，表示平均房貸放款成數，他們已主動降低到六成上下，原因除了政策配合外，也是預先考慮未來房價一旦翻轉，擔保品價值可能損失之結果。

就彭淮南之觀點，目前房市走勢，和十多年前亞洲金融風暴前，那段房市多頭飆漲行情有諸多雷同處，因此六月底以來的調控政策，其實是希望同樣(不幸)戲碼不要再重演。畢竟房價大幅下挫，除了短期購屋人能撿便宜外，對整體經濟面其實是沒有好處的；光從銀行擔保品價值大幅縮水這個角度，就知道問題的嚴重性。

不過行庫的自我設限，是配合上級政策？還是認為市場將翻轉下滑？就過去幾年行庫的實際作為推斷，應該還是純粹商業利益，甚至考量企業生存的結果。

九二下半年(SARS後)到九七年馬英九勝選，這段表面因需求提升而撐起的房市多頭，實質除了政策因素(優惠房貸為主)外，很重要的原因，其實是房貸放款過於寬鬆。尤其九五年前，市場上經常可見動輒八、九成，甚至超過百分百的房貸。

當然，行庫並不是真的認同建商開價，才允許核貸如此高的成數，而是利率偏低、銀行本身爛頭寸又多，加上國內銀行營運多靠消金業務，因此在信用、現金卡業務受限後，當然轉向當時正處高檔的房貸市場發展。

至於甚至超過百分百的房貸成數，除了超高成數外，其實是靠修繕等名目之貸款補足差額。後期銀行發覺苗頭不對、開始警覺後，房市銷售者或建商則改變策略。以公司貸或信用貸款頂替，才讓高成數房貸繼續『存在』。

從過去幾年的超高成數，到現在自動下修到六成上下，房貸成數的高低變化，其實都只是行庫本身在商言商的結果。超高成數是為了衝房貸業務，加上爛頭寸太多的結果；現在其實也不是真的認為房市景氣會下滑，成數之所以自動降低，根本是怕人為因素(央行管控)導致房價下修、擔保品價值縮水，為避免逾放比攀高，重蹈過去覆轍，因此才降低房貸成數、先求自保。