Smart智富月刊第144期 2010-07-30

年底前卡好位,買品質更賺增值

跟著重大建設 買對重劃區

撰文者:蔡宥安

▲南港經貿園區的發展,搭配重大建設,成為重劃區成功的典範。

▲南港經貿園區的發展,搭配重大建設,成為重劃區成功的典範。

4年前,當台北市忠孝東路店面1坪喊破300萬元時,有一群投資客正悄悄的向被視為「票房毒藥」的淡海新市鎮前進,專門收購主要幹道周邊的店面。短短不過幾年,當時1坪不過25萬元,如今價位竟已經翻到1坪49萬元,算起來,投資報酬率將近百分之百,且還不包括這段時間出租所賺得的租金。

類似的例子也發生在高雄,因為扁家入住而備受矚目的美術館特區,在9年前仍是一片荒煙蔓草,當時有人開始以1坪10多萬元的價格收購美術館特區的土地,至今轉手,已經是單坪40萬~50萬元的價格,想買還買不到。

這些不斷在台灣各角落上演的重劃區傳奇,都有一個共同點,就是成本少、獲利大。不過也並非每個重劃區都可以獲利不菲,眼光錯誤的投資,損失往往超乎想像,對很多投資人來說,重劃區最具魅力的所在,就在它同時充滿機會,卻又到處是陷阱。

房價低 生活機能便利 重劃區成為購屋族新寵

購買不動產的人,買屋除了地段考量,多少都希望住進屋況較佳的新房子,但那些都市中心的優質地段,新屋房價簡直是仰之彌高。以台北市為例,要入住新房子,3房2廳總價動輒要2,000萬元以上,這也使得一些價廉物美的重劃區,成為現今購屋族沿捷運買房之外,強力鎖定的地區。

信義房屋企畫研究室經理蘇啟榮指出,好的重劃區與原商圈便利機能相連結,加上土地取得較容易也較完整,大型公共設施多,與舊市區街景有很明顯的區隔,市容規畫整齊,居家環境與生活品質相對有保障,在房價上又較北市低廉許多,發展遠景幾乎可以預見,無論在保值或抗跌程度上,皆能維持在一定水準。如果重劃區又具備捷運線經過、新市政中心或是有重大建設進駐,其具備的優勢愈多,未來的房價空間也就更被認同。
例如目前發展已趨近成熟的新板特區,正是集三鐵共構優勢,以及縣政府所在地利多,使得房價備受市場青睞。此外,近期最夯的重劃區,莫過於新莊副都心,此區因有機場捷運線、環狀線兩大交通建設加持,另有中央合署辦公室、國家電影文化中心等重大工程建設,因此頗受市場注目。

正因為這樣的預期心理,又碰到年底5都大選將屆,位於台北市、新台北、大台中、大台南以及大高雄的重劃區,陸續動了起來。每到選舉不會缺席的重劃區話題,不只政治人物關心,也是投資人投資的重點。只是,台灣的重劃區何其多,要怎麼去選,才能在最佳時機卡進最好位置?且看以下分析。

達人教戰》7大心法,自住、投資安啦!

《Smart智富》月刊專訪北中南3位重劃區達人—台灣房屋淡水新市鎮特許加盟店店東杜仟惠、住商不動產台中崇德加盟店店東林金雄,以及中信房屋左營高鐵加盟店店長鄭榮發,3位業者皆有10多年以上在地經營經驗,分享他們的第一手觀察心得,教你如何挑對有增值潛力的優質重劃區。

心法1》跟著政府和財團走

選擇重劃區,要看像是捷運、快速道路這類重大建設是否真的會經過重劃區。不少重劃區後來無疾而終的原因就在於,沒有重大建設進入,當然也無法帶入人潮提升房價。因此,如果這個重劃區有和舊社區相連結的重大建設,就等於成功了一半。例如當年的信義計畫區就是台北市政府為了疏導台北市中心商業區密集發展訂定副都心計畫。具有類似發展軌跡的新莊副都心,也因為具有這樣的條件成為重要的話題。

除了政府,財團也是另一個指標。特別是百貨零售業的入駐,因為這類財團進入一個區域必然是經過審慎評估,未來也必定會主動行銷區域。以新光三越信義館為例,於民國86年進駐信義計畫區後,搭配華納威秀影城所形成的消費娛樂型態,逐漸為這塊區域注入新的消費型態與人口,在商機逐漸被開拓的同時,整個信義計畫區結合展覽、購物、休閒娛樂、餐飲、藝文活動等多項功能,形成目前最受注目的新興商業區,也是在地客與觀光客消費與娛樂的重鎮。
心法2》選擇位處第一排的建物

重劃區的特色就是空地多,選擇多。不過3大達人一致建議,選擇愈多,更需要多挑剔。

第1排的房子是最佳選擇,特別是臨水岸、公園、捷運、學校、主幹道這類設施。第1排產品指名度高,未來銷售也比較快,既然已經投入成本,就應該要花在刀口上。

心法3》以周邊房價回推成本

在重劃區開發前後,因為籌碼多,價格最為混亂,因此決定進場價格就顯得相對重要。林金雄舉例,「如果當地20坪的土地蓋了60坪的住宅,若該案以1,500萬元售出,而區域內土地單價不過1坪10萬元以內,就應該趕緊下手。」
換句話說,如果土地的單價與房屋的單價相差不大,甚至於更低,買土地會更有價值。而要合理推算成本,可以下列公式計算:

土地單價+(土地坪數×容積率×建築成本)<周邊推案單價× 3/4

其中建築成本一般約在6萬~10萬元間,但依照區域不同而有所差異。

心法4》與成熟商圈為鄰

重劃區剛開始總是一片荒蕪,最讓人卻步的莫過於欠缺生活機能,對於自住客來說,不只上班上學,光是維持基本日常生活所需就讓人相當頭痛。因此,如果以自住為前提的購屋人,可以選擇周邊有成熟商圈的重劃區,在等待重劃區成熟的漫漫長路中,可以有成熟商圈的生活機能可以依賴,不至於過度辛苦。

心法5》周邊有優質的工作機會

在台灣,園區除了是一個科技與商業交流頻密的代名詞,也代表了人口匯集的區域。以內湖科技園區為例,不但帶入將近8萬名的就業人口,還促使周邊房價水漲船高。目前,較具知名度、發展也相對完善的科技園區除了台北的內科、新竹的竹科外,就是台中的中科與台南的南科。

這些科技園區除了南科以外,目前發展都已經完備,因此投資機會相對較少,也使得一些大型的經貿園區(像是水湳經貿園區…….等),近幾年成為投資者積極卡位的區段。
以水湳機場為例,周圍有逢甲大學、僑光科技大學與經濟部漢翔航空工業股份有限公司,台中市政府視該地為市區內最後一塊未開發的處女地,積極進行水湳機場的都市計畫更新,將在該地規畫大學城、工商展覽中心、高級住宅區與森林公園。在還沒有成形之前,不只水湳經貿園區熱呼呼,連帶旁邊的14期重劃區也成為投資客優先進場的熱點。

心法6》土地為優先考量

重劃區選擇多,誤判機會也大,若以土地、店面和住宅三者相比,在不考慮預算的情況下,應該要以土地為首選,因為土地就是原料,賣一塊就少一塊,價格當然也就水漲船高。

但如果沒有土地,該怎麼選?杜仟惠說,如果資金多,建議從店面下手。選擇店面也有技巧,一般銷售店面以16米~20米寬較為理想,這樣的路寬可以吸引人潮,卻又不會有壓迫感,是最佳的類型。

杜仟惠表示,如果是批發業,因為不會吸引過路客,馬路愈寬愈好,只要讓客戶方便停車就好了。而住宅若在主幹道或是重大建設周邊,高樓層產品賣相較佳。但她建議,除了基本的格局採光之外,住宅要找知名路段的門牌,最好門牌也單純,不要有巷弄,一方面好出租,未來也好轉手。

心法7》投資不留戀

除了台北市這種交易較為頻繁、需求也大的區域外,投資重劃區總是不比市中心來得強,當價格攀升到一定程度後,往往向上難以攻堅,卻很容易跌價,特別是房市轉為空頭的時候,重劃區的價格反轉相對明顯。

也因此,投資重劃區必須要有的心態是「不在乎天長地久,只要曾經擁有。」遇到好賣點就應該伺機出售,獲利了結才是上策。

不過,投資重劃區,也要記得並非每個重劃區都有好結果,以每逢選舉一定會被拿出來一提再提的林口新市鎮,整體規畫將近20年,也還未見房價大幅起漲,只有在這一波房市多頭,因為整體市況佳,加上機場捷運線總算塵埃落定,連帶讓區域房市隨之被帶動。
歸咎其原因,除了林口本身霧氣重,較為濕寒外,最關鍵的還是交通並不便利,出入得要倚靠自行開車,以至於人口無法大量移入,若是在20多年前提前進場的投資人,多會因為幾波市場反轉,加上當年高利息的壓力,已經含恨出場。投資重劃區仍須多方評估之後,再行進場較為安全。

延伸閱讀:五都推薦重劃區

 


 


 


 


 

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