住展房屋網 (2010-04-22)

央行持續對房地產表現高度關切,再度讓房地產又登上媒體頭條,房價該漲該跌,離央行的掌控範圍愈來愈遠,若說目前房價真的是一個亂象,還真得回推去看看,究竟誰是造成亂象的主謀。

台北市都會區房價飆漲,據轉述,中央銀行總裁彭淮南昨天點名鄉林建設,在台北市士林官邸推出每坪三百萬元建案,號稱每戶七億元;但央行透過各種管道了解,實際成交根本沒有這種行情,有炒作之嫌。

立委林德福轉述,彭淮南表示,很多建商和投資客開價都是「用喊的」,據央行掌握資料顯示,很多案子根本就沒有成交;目前不動產交易市場不夠透明,沒有可參考的成交價格,導致建商漫天喊價。

價格飆漲,房地產投資客絕對難辭其咎,96年投資客大舉進入房市,造成當年房價一下子狂飆2-3成,價格落差就是從當時大幅拉大的,投資客之間不斷轉手買賣,將房價一波波墊高。

投資客炒樓,各國皆有之,對投資客來說,房地產就是一個”商品”,站在商人立場,買低賣高並無不合理,大台北市中心的房子,根本都被當成是商品,因此而犧牲了自住需求應有的價格,完全朝向商品化飛奔。

建商當然也是脫不了責任,看在供給方眼裡,既然有買方不斷願意追價,那我選擇好地段,將售價一舉拉高,讓這些買方有繼續追高的”目標”,似乎也是無可厚非,因此不僅僅是豪宅價格翻了好幾番,連同各區域都陸續出現新高行情個案,但因為供給量有限,去化壓力不大,關鍵是奠定了價格帶,讓下一個個案踩在既有的高價上,繼續往上飆價。

另一個原因則是意外造成的,原本新成屋及預售屋的議價空間大都維持在10%-15%左右,中古屋大約是15%-25%,但是學者一席房價殺三成的論述,樂了買方、嚇壞賣方,為避免客戶上門拿刀大砍,建商及代銷不得不將原來的表價提高,以因應進門殺三成的客戶。台灣房價原本就不透明,如此一來,意外使得房價訊息更為混亂、更為混淆;議價率變高,看似對買方有利,可以大殺價,但是對不常買賣房子的民眾來說,議價空間變大,反而是讓濃霧更濃,更難研判真正的合理價,提升價格風險。

央行收集房地產相關資料顯示,很多建商推案時價格都是「用喊的」,實際成交價並沒有這麼高,例如一坪喊一百萬元,實際成交價只有75萬元,就是這個原因造成的。而且,每坪一百萬應該是”媒體價”,可能是少數戶別的頂樓行情,一般均價可能都只有80萬左右,央行亦應明察秋毫,不應該用媒體或輿論說法來制定政策。

人民幣升值壓力日增,台幣升值壓力也是隨著提高,相對來說,通膨壓力持續存在,加之過去兩年來受到金融投資傷害的陰影未除,投資轉向房地產是很正常的事,只要需求持續存在,房價就不容易下跌。至於行情高低、合不合理,其實彭總裁不用過於擔心,任何交易市場,都有那隻”看不見的手”,更何況高總價買方,無論在商場上或是房市買賣,應該都是經驗不遑多讓的高手,買貴了、自有他的道理;倘若多數買方認為價格太高買不下手,建商就會降價,要水漲,船才能高,水不漲,也許船就擱潛了呢!

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