【經濟日報╱廖本勝】

全台各地房市從鮭魚返鄉、建設補漲、買屋抗通膨等各項議題帶動,呈現供不應求、全台齊漲的現象,購屋投資儼然成為顯學。而屋主心態隨價格上漲,不斷拉高,往往讓買方飽受委屈。惟外部政策、資金條件等市場風向正在變化,而房市價量盤整,但供給量卻以每月約一成的幅度增加。所以今年是屋主十年來最佳的獲利了結時機,也是買方十年來最有議價彈性、最多物件選擇的進場甜蜜點。屋主應該盡早因應變局,而消費者更應該逆向思考,把握當下最佳買點。

持平而論,這幾年在政府銳意改革之下,整個法令制度及社會氛圍都讓房地產的產業環境發生結構性的改變,消費者切莫再懷抱過時的投資觀念,或人云亦云的預測,盲走於市場。面對今年,房市全面性的多頭現象是否能像之前一樣經得起考驗,已經到了必須嚴肅看待的階段。因此提出以下三個市場觀點,作為消費者參考。

你知道嗎?支撐過去十年房市的低利充沛房貸氛圍已經開始轉變。

雖然房貸利息是讓民眾有感的數字,但卻只是一連串融資緊縮的最後一道關卡。以目前美國的就業狀況改善情形來說,升息議題至少要留待到明年之後,但房貸市場實際上已經站上緊縮的起跑線。國內的龍頭行庫最近開始調整房貸業務,除了貸款物件的評估價格退回最保守的作法,以銀行自行鑑價的價格作為參考,甚至還要自行向下修正二成;另外,也紛紛準備降低貸款成數。雖然以過去央行升息的幅度、速度,未來二年對自住買方仍無影響,但周邊的配套措施勢必衝擊投資買盤重的區域、投資型產品的接手性,未來購屋者不只是進場信心轉弱,而且自備款水位被拉高,進場的門檻更是大幅被提高,有意賣屋的屋主應有所體認。

你知道嗎?實價登錄已經讓實價課稅逐步實現,房產交易的成本越來越高。過去檢討各種台灣房地產市場的流弊,「過低的稅負」常被視為鼓勵投資、扭曲資源配置的元兇。但實際上,整個立論基礎已經改變。稅賦負擔逐步加重,宛如溫水煮青蛙。我們將土地、房屋分別敘明。

土地方面:今年五都的土地公告現值上調為例,從2010年起如果用平均漲幅累計,台北市至少漲了56%,新北市、台中市更調漲73%、67%。若以主管機關認定土地公告現值還有按實價登錄資料上調空間的論調,則未來幾年的調升步調勢必不會放緩,買賣房產被認定的土地利得甚至有可能超過實際增值幅度。

房屋部分:稽徵機關過去以「房屋評定現值」採「固定比例」認列為「房屋交易所得」的作法,在實價登錄上路後將逐漸以「實際買賣價格」計算所得額,核課「綜合所得稅」,稅基不但一舉拉到市場價格,連稅率也很可能適用所得稅的最高級距。傳統觀念往往認為,官方課稅的稅基遠低於市價,因此可利用購屋來賺取實質利得及低稅負之間差額的利基的說法,已站不住腳。未來不只交易要支付的稅負成本越來越高,就連「贈與」節稅的效益也會越來越低。

你知道嗎?目前官方公布的成交量並不能完全反映市場熱度。

根據官方最新成交指標—買賣移轉棟數,全台五個直轄市在去年12月的交易量全部比前月增加,總增幅16.9%,台中市甚至爆量成長38.1%,與去年同期相比,更有成長55.9%的驚人表現。但事實上,雖統稱移轉棟數,其中包含一般認知的中古屋交易數量,還有消費者往往忽略的預售屋在完工後變成新成屋的交屋數量。以去年為例,全台移轉棟數約36萬棟,而新成屋辦理所有權第一次登記的就有10萬棟,這10萬棟絕大多數都是之前兩三年陸續交易完成,現只是進行產權登記。若以目前新屋交屋爆量趨勢來看,買賣移轉棟數被之前銷售量衝高以致失真的情形更加明顯。部分區域激增不是交易量,而恐怕是新的供給量,進一步可能衍生為供過於求的市場警鐘。

(作者是永慶房產集團總經理)



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