【聯合報╱永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛】

美國QE退場、奢侈稅修法的影響,去年房市第2季就「提早冬眠」,第4季更是「旺季不旺」,市場氛圍也有微妙變化,供給量逐月緩增、議價空間擴大、買方觀望時間拉長了,買方市場的軌跡愈來愈明顯。

房地產是人生最貴重的消費、投資,本來就該三思而後行,更重要的是,房市齊漲、補漲的多頭時期即將落幕,買房必須嚴守以下紀律:

一、寧早勿晚:除了超額供給、投資過重的區域可能下跌,生活機能成熟的精華區房價依然堅挺,而且在利率緩升、稅負緩漲趨勢下,屋主增加的持有成本都將轉入房價,買方若有居住需求,愈早進場愈好,不但購屋成本較低,未來也較能承受風險。

二、生活機能第一:在投資客退場的氣氛下,房市只剩自住及長期置產買盤支撐,購屋者可以有更多的選擇,公共建設未到位、空屋量過大的區域,即便房價低廉、負擔輕鬆,也不要買,精華區保值、抗跌,絕對是「地段優先」明證。

三、捷運宅不敗:捷運不只是拉近區域發展差距的利器,更是買方指名度最高的條件,未來想換屋就得靠這條優勢,幫忙加速累積實力。

四、精算價格成本:國內家庭規模從1990年代平均每戶3.94人,去年已降為2.82人,住宅產品也從三房轉變為兩房較熱門,不僅住宅需求面積縮小,購屋也走向總價預算原則,使得中小坪數住宅熱賣,購屋者應從格局圖、建物謄本、測量成果圖等資料去精算產品C/P值,才能把預算花在刀口上。

五、善用工具資源:以前不動產交易最為人詬病的是資訊不公開,實價登錄已邁入第三年,資料揭露比率超過8成,表示市面上知名的社區,幾乎都可以在網路上取得成交價格,不但減少屋主買貴的風險,也是拿來跟屋主談判的好依據,不妨多參考實價登錄資訊,才能掌握市場動態。



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