【MyGoNews廖賢龍/台北報導】根據市調統計,北台灣今年928檔期預計推案金額高達1794億元,為近9年來次高紀錄,但接近1800億元的推案金額也是相當驚人!永慶代銷總經理葉凌棋指出,自用族群湧入市場,因此,符合自住買盤需求的「低單價、低總價、低自備」三低產品站穩後QE時代的主流產品,也是建商目前推案主力。
 

 

 

 
 
 
 
永慶代銷處長潘是諭表示,根據內政部統計,近10年來國內人口結構有明顯轉變,平均每戶人口數由2004年3.16人逐漸下降,統計至2013年7月底,每戶人口數僅2.83人,台北市更僅有2.62人,新北市也僅有2.69人,顯示家戶規模持續縮小,小家庭型態與單身不婚族群日益增加,家戶的居住需求空間減少,因此,民眾在購屋選擇時,偏好中小坪數的小宅產品的比例也逐漸上升。
 
除了政府統計的數據外,潘是諭近一步指出,永慶統計近三年民眾購買住宅產品的坪數也發現,小宅的購買比重逐年增加,以台北市來看,30坪以下的二房產品,從2011年的47.4%增加至2013年的49.2%,已逼近五成大關,躍升市場主流;新北市也從2011年佔比45.9%增加至2013年的50.0%,雙北市小宅產品佔比均大幅提升,顯示中小坪數的小宅產品逐漸受到購屋族認同,而新成屋及預售市場也跟上這股熱潮,中小坪數的新案日益增加。

 

 

 
 
 
 
潘是諭補充,從北台灣2013年第三季至第四季的推案數來看,新推案有規劃30坪以下的佔比並不低,台北市中心就有36.4%,市郊區也有28.0%,至於新北市外圍區塊,則高達42.9%都有小宅產品的設計。顯示建商也順應市場潮流,符合民眾期待,配合市場需求轉推出低總價、低自備的小宅產品搶市。

對於即將到來的928檔期,潘是諭分析,台北市大面積土地稀少,加上政府對豪宅嚴格限貸,造成銷售壓力大,因此,大坪數建案推案量較少,加上單價持續向上攀高,購屋民眾追不上房價的漲速,因此,建商配合市場順勢推出低總價、高坪效的挑高機能小宅來吸引購屋民眾的目光。

至於新北市,永慶代銷處長何彥煒表示,不外乎就是有交通、重劃區與重大建設題材加持的區域,新北市第二、三圈,像是五股、汐止、土城等地區增值潛力可期,五股受惠於洲子洋重劃區發展,附近還有大台北都會公園,且政府點名打造優質住宅環境,是大台北最實惠的水岸住宅,因而吸引自住買方注意。而建商大面積開發、搶容積獎勵持續推案,在交通基礎建設已備,房價與新莊副都心便宜一半的情況下,因地緣關係,購屋民眾從三重、新莊、蘆洲等地而來的比例也不少。

 

 

 
 
 
 
汐止地區,何彥煒指出,則有「台鐵捷運化」加持,讓「類捷運宅」行情看俏,沿著軌道購屋已成為現代人購屋的新哲學,與南港、內湖一線之隔的汐止,就成為「台鐵捷運化」最大受惠區域。而通勤時間大幅縮短,車程只要15分鐘就可抵達台北車站,「15分鐘生活圈」成形,加上「台北新東區」效應,以及大汐科計畫展開,與內科、南軟產生比價效應,未來發展可期。

土城有捷運板土線通過,加上萬大線動工,交通便利性佳且生活圈機能完備,有利於商圈發展,近期在鄰近捷運海山站與土城站的「土城暫緩發展區」都市計畫變更案通過後,預計年底完成重劃,重劃區發展指日可待,不僅市容整潔,加上保留公園綠地,可大幅改善生活品質,隨著重大建設陸續推動,交通、重劃區題材陸續發酵,有助於帶動土城房市繁榮。
 
葉凌棋說明,QE雖確定於2013年第四季退場,但衝擊已在第二季就開始發酵,市場因應購債規模縮減的修正已經發生,所以預估928檔期受影響的規模小,目前QE只是心理因素,而利率超低仍對市場成交有誘因。至於奢侈稅,雖然有延長持有年限之議,但以之前實施的經驗來看,對預售市場的衝擊最小,且修法進度、版本還需要多方折衝,短期對市場的直接干擾變小。

反而是10月電價漲,加上中東局勢不穩,油價挑戰波段新高,帶動物價蠢蠢欲動。在預期物價壓力變大的前提下,房價欲小不易,且都會區土地取得困難,原料價格持續發燒,推案價格更是沒有走疲、走軟的跡象。

葉凌棋補充,目前具有「低單價、低總價、低自備」三低的產品最被看好,房價在央行強力管控下,建商開高價的情況不復以往,民眾購屋也轉趨理性,對於總價也更為精打細算。此外,地段決定房價,好地段不僅可兼顧自用、保值需求,同時還有增值空間,若是偏好台北市中心,想取得優質地段的敲門磚,那麽不妨往市中心區外圍潛力補漲區域尋找。

葉凌棋表示,近期投機客受到管控而逐漸淡出市場後,有助於房地產市場穩定,房價波動漸小,讓自住客、長期置產族群出籠,預計「三低」產品將小兵立大功,帶起市場買氣,讓第四季房地產市場「旺季小旺」。

最後,葉凌棋也提醒,有意進場購屋的民眾,應先衡量自身財務狀況、審慎評估房貸負擔能力,避免財務槓桿操作過大,增加財務風險,同時,建議鎖定大台北題材潛力區域,多看、多聽、多比較,並搭配實價登錄資訊勇於出價,趁928檔期搶進增值潛力屋、晉升「有巢氏」!

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