2012/02/18    
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

房市329檔期將登場,今年推案普遍縮小坪數,從奢華轉為平實。 記者游智文/攝影

年度房市大檔「329檔」將登場,代銷業表示,在投資客全面退場下,今年329改吹樸實風,符合自住需求、坪數適中的產品躍升市場主流,大坪數、高總價奢華產品則大幅減少。

房市專家說,對有自住需求的民眾來說,這是好轉變。前幾年的329檔,建商推案都在比大、比貴,坪數動輒7、80坪,總價也多從5、6千萬起跳,但一般民眾根本不想看,因為看了也買不起。今年終於有較多適宜的產品可供選擇。

不動產界張老師張欣民表示,329是年度房市第一個檔期,也是新的一年流行風的重要指標。這幾年由於房地產投資風氣盛行,建商幾乎都以推大坪數、高總價產品為主,即便基地條件不夠,停車有問題,也硬是規劃一層一戶的豪宅。

他分析,建商熱衷規劃大坪數,主要是在投機氣氛濃厚的市場中,買方都想在最短時間賺到最大差價,而大坪數高總價產品正能滿足這樣的需求。

以1間1億元的房子為例,只要漲個10%,獲利就有1千萬,而漲一成,在過去大多只要半年甚至幾個月時間。如果不買高總價產品,而是分散買好幾間,一來會被銀行視為高風險投資客,貸款不易,而且還可能被國稅局鎖定,惹來麻煩。

永慶代銷總經理葉凌棋說,但建商一窩蜂搶推這類產品,除了造成市場供給過量外,隨著房價高漲,北市預售案單價動輒上喊一坪百萬,7、80坪住宅就要7、8000萬元,加上車位總價往往上億元,這種總價別說一般人無法負擔,即便白領高薪階級也是望塵莫及。

他直言,過去大半年來,全部是大坪數的推案,除非地段很稀有,銷售多不理想,一些混合坪數的建案,則多是兩房賣很快,三房產品開始鈍鈍的,賣到四房,銷售就幾乎停擺。

在這種情況下,葉凌棋表示,目前市場上一些先建後售的案子,因為規劃都在兩年前,來不及改,因此都還是大坪數,現在大多還是賣得「很痛苦」,但來得及改的,大多能改就改,全新預售案,更是明顯縮小坪數。

以「大安永康」為例,葉凌棋表示,個案原本規劃一層一戶75坪,但後來就改為31、43坪雙併,他說,還好有改,在總價降低之下,目前已賣掉6成,只剩幾戶。

創意家行銷副總何志正表示,目前整個大台北預售市場明顯趨向坪數縮小、總價降低,以市區來說,329檔期推出的建案,除了像內湖「長虹天璽」因為基地達1400坪,條件很好,仍推百坪豪宅外,其他多是能小就小,坪數多在35~55坪之間,百坪以上產品,大多是之前延後推出的建案。

葉凌棋認為不只是329檔期,未來中小坪數產品也會持續是市場主流,甚至豪宅都會中小坪數化。一來是奢侈稅改變了買盤結構,市場已由自住客主導,現代家庭頂多三、四人,根本不需要8、90坪的空間,太大了還嫌空盪。

其次,東京、香港經驗也顯示,當一個城市房價來到高點後,要它跌下來很不容易,除非重大天災人禍,唯一的出路就是坪數縮小,但規劃更精緻。以香港為例,目前香港豪宅就縮小到5、60坪,甚至不到50坪的住宅也能賣到豪宅價格。

張欣民表示,從趨勢來看,未來很長一段時間,房市將以首購和首次換屋為主力,在總價考量下,首購將以2~3房、20~35坪為主,首換則是3~4房、35~50坪。此外由於自住為主,預料建商在規劃公設上也會改變,一些用不到或使用率低的公設,將會愈來愈少見。

   


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