2011/02/19
【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

透天厝夾雜著空地,或是4層樓高的老舊公寓,因為需要整合的戶數相對較少、雙方可分回的坪數也較多,建商參與都更的興趣相對較高。 報系資料照
都更利益誘人,吸引民眾投資購屋,但最大問題是,改建時程漫長,甚至遙遙無期。近來市場有不少都更案成功推出,如文山區的「台大緣」,這些個案為何整合速度特別快?

建經、房仲業者表示,一般來說,建商有高度意願的案子,進展時程會比較快,民眾投資時,如能從建商的角度同步來思考審視物件條件,不只都更成功機率大,也較有機會提早享受「老屋變黃金」的好處。

新近成立建設部門,並決定進軍都更的永慶房屋建設總經理葉凌棋表示,建商決定要不要進場,主要有三項考慮,一是住戶意願,二是區域房價,第三則是區域房屋條件。

在住戶意願方面,各建設公司因財力、人力不同,設定門檻也不同,但基本上會吸引建商的,至少規定都更範圍內要有一半的住戶有意願進行都更,建商才會考慮進場。

冠德建設副總洪錦欽說,主要是過去經驗顯示,建商看好某個地區,為了都更而進場整合幾乎都不成功,對建商而言,等於白費功夫,相反的,如果是住戶已大多數有意願,主動找上建商的,不少現在多已到成熟可推案的階段。

葉凌棋表示,投資人按照建商的思考方式,選擇區域已在進行都更整合的房子,就能早點享受都更甜美果實。

另外在房價部份,葉凌棋表示,建商將本求利,區域房價到達一定水準,能用較好的建材,才能創造價格。也因此在新北市房價至少在一坪50萬元以上,建商才較有意願,台北市最低門檻更要在50萬元以上,偏遠郊區一般仍乏人問津。

至於物件條件方面,就目前已成功的都更案來說,大多是透天厝較多或是夾雜部份空地,或是區域多為4樓公寓的案子,這類都更案一來需整合的戶數相對較少,另外雙方可分回的坪數也較多,建商興趣相對較高。

去年成功整合敦化南路光武新村的安信建經經理李柏蒼表示,實務上來說,整合規模在50戶上下、每戶擁有10坪持分土地的都更案,最受建商青睞,雖然如此基地面積可能無法申請台北市政府「一坪換一坪」獎勵,但更容易成功。

另外容積率也必須列入考量重點,目前來說,巷內住三225%的公寓,由於更新後難以換回原坪數,只能靠房價拉高補回,說服民眾都更的困難度相當高,而容積率如果在300%以上,如住四、或商業區用地,相對就有較佳成功機會。



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