轉載~住展房屋網 (2012-01-18)

【文/住展研室】終於進入大選前倒數時刻,兩方陣營都大舉造勢,進行最後催票衝刺。而由於先前影響因素仍未退去,致使買方持續觀望,房市買氣持續低檔。不過一些相對低價或內需強勁的區域,仍嗅得到買氣…

經過選前黃金週兩方陣營大陣仗造勢後,在投票日前夕,對於在野黨的階級分化操作,許多企業主真的看不下去,紛紛跳出來表態挺馬及支持『九二共識』。不過建築業這邊卻低調許多,上週甚至有報導指出,部分業者已備妥兩套劇本;藍上或綠上,會有不同因應策略。

其實,或許建商大老闆現在更在意的,還是前一週爆發的興富發降價說事件。像上週林口A7合宜宅簽約儀式上,就是『砲聲隆隆』;不明究理者,可能還會以為,這是不滿興富發高調宣佈降價的表態大會。
選前觀望瀰漫 買氣續低
遠雄趙董說,興富發此行為不負責任,麗寶董座吳寶田則表示各家經營理念不同,產品及價位定位也各異,不需相提並論;其他同業高層則認為,(興富發的動作)充其量是把牌價調回合理價位,實際成交並沒有鬆動。不過,上週聯合報卻有不同解讀;該報社論認為,最有可能的狀況是,基於(房地產)企業對市場展望判斷之順勢而為,也就是房價已鬆動,甚至直指這是『居住正義再得分』。

真相當然只有一個,不過適值選前敏感時刻,各種消息及評論滿天飛,誰說的是事實?哪個又是放煙幕彈,實際上是替特定候選人助選?很多人應該是看得霧煞煞。不過,至少在市場第一線,此事件效應稍有退燒,多個案場已未主動提及此事件的影響;當然,這也可能是選前仍瀰漫觀望氣氛,看屋者比先前更少,因此也無關影響與否。

興富發降價說的源頭區台北市,現階段還是量縮格局,但價格看來並未鬆動。如曾被業者指名將落後補漲的萬華,未來新案開價就還相當高。

北萬華最新案是位於大理街的「雲鼎華廈」,為老建物改建案(非都更),規劃3房產品,開價未定,不過現場表示成交要見5字頭。南萬華光復橋旁預推新案「極真」,選前已掛出定點看板,上頭寫著40多及60多坪產品;不過現場表示,未來推出時可能改小。而更值得注意的,還是價格,以該案希望的成交價研判,未來表價很可能見7字頭,這比以往區域行情高出甚多。

舊案方面,來人以區域客居多,南萬華人氣略優於北萬華,主要是北萬華近期新案較少,不過成交則南北差別不大。目前,該區指標案的確都集中在南萬華;「潤泰萬花園」準備農曆年後開始正式強銷,「榮耀君悅」則因開價75萬/坪,高出區域客認知太多,因此近期無成交。

 

淡海新市鎮 再現投資客
去年下半年後,新北市重案區之一的淡海新市鎮,選前市況也持續趨緩,區外客數量再減少,使得目前區域客比例已近七成。銷況方面,整體仍以兩房最佳,四房次之,不過差距其實有限。

反應最優的兩房,除了外來自用客外,近期還有投資客進場卡位,主要鎖定鄰近綠山線G4及G5站之結構體案,因為進駐成本比成屋稍低。四房則是靠當地或少量外來換屋族買單。

個案動態方面,已推到第三期的「台北灣」,還是來人量最多者;該案銷售現場表示,選前還有30多組/週。另外,本案及「丰悅夏宮」是當地唯二表明,春節不打烊、照常接待者,也會辦SP活動造勢。「丰」案目前已無兩房產品,因此銷況較先前降溫。

標榜距G4、G5站都只有500公尺的「琴朗」,現場表示近期主攻區外客,因此看板都放在北市近郊。而近期當地銷況相對最好的則是「捷運悅境」,主要就是因為距G5站頗近,且是預售案(興建中)。

除「台北灣」外,選前淡海仍有曝光的,還有「新浦東」。該案目前多剩四房,基地斜對面的二期案則預計三月進場,同樣規劃二到四房。而包含「新」案二期在內,今年三二九檔期開始,淡海供給將再爆大量。至於官方上週宣佈,四年內將再推(淡海)合宜宅1萬戶,則仍可能如同板橋浮洲合宜宅一般,對當地房市造成排擠效應。

 

桃園後站 銷況相對穩健
相較之下,桃縣則是選前北台灣各區中,市況相對較佳者,不過不同區域仍有落差。地理位置在桃市、八德及(新北市)鶯歌交界處的桃園後站地區,就是近期銷況較好的區域,主要原因則是相對低價,繼續吸引周邊包括桃市、鶯歌甚至樹林客源,當地工業區也有穩定需求。

行情方面,則因為銷況平穩,因此不少業主年後都打算再調漲(價格);該區年前(大樓)平均行情約在15到15.5萬/坪間,已比半年前小漲5千/坪左右。個案方面,「美力城邦」三區年前持續強銷,不過選前幾週來人略減。工業地目案「桃大君匯」則主打品牌,成交價16至17萬/坪。區內線上唯一透天案「香榭尊邸」因為近期無同質產品競爭,因此銷況不錯。

相對桃園後站的市況平順,因為接收不少北部投資客,去年一度市況熱絡的高鐵桃園車站特定區(青埔),人氣則持續下滑,選前一週平均約僅3到5組;原因除了觀望氣氛外,應該也和當地價格持續拉高,及預推建案遲遲未能取得建照開賣不無關聯。

青埔房市產品面上,近期仍是透天優於大樓;主要是土地成本持續拉高,加上區內建物限高解禁,使得前者已快成稀有產品,另外,也是因為當地消費者仍偏好透天。

價位方面,特區內少量透天案,總價已達3千萬以上,近期新案則都在特區外圍(非特定區),總價約1,300萬左右起跳。民權路五段「ONE世達」為純預售案,預計年後進場,不過選前特區內已掛出多塊定點看板或帆布。往中壢(大江購物中心)方向也將有新透天案「荷風勳章」推出;該案目前整地中,將在同業主舊案「大智若愚」(成屋)現場銷售。
青埔宜誠案 醞釀再調漲
至於大樓案方面,選前是以相對低價案銷況稍好。而因為建照核發速度仍慢,因此包含目前人員已進駐、但建照未取得(無法銷售簽約)者,和排隊申請建照、準備進場者,累積案量預計將在三二九檔後一次爆發。

另值得注意的消息是,當地推案大戶宜誠機構,三月後新推案「擎天計劃」(大樓)系列,準備全面調漲價格,平均調幅近2萬/坪;其中,較近中心商業區者,開價已到3字頭,調漲理由則是今年度公告現值調高,反映成本。系列案中最先推出的,將是洽溪旁「天匯」,樓高17樓將是當地最高建物,規劃共96戶,開價26萬/坪。

接著來到往年入冬,區域房市反而更熱的礁溪。由於目前無線上個案釋出媒體強銷,因此來人不如預期。整體而言,本次入冬的礁溪房市,比起往年同期,來人少了快一半,可說是旺季不旺;不過似乎來人誠意度不錯,故仍有成交。

個案方面,市區透天案,總價約8百多萬的「水漾2」,去年底已售完,目前銷售現場仍有人駐點;一來持續做客戶服務,再者也同時接受預約下期產品,不過目前尚在洽談土地取得,各項明細尚未確定。該(外)接待處將會沿用到六月。「水」案附近,原本7百萬左右的「白雲別墅」,最近則是跟漲;先前總價已調高到838萬,近期剩兩戶後,又調高到850萬。

當地房市新舞台『健康重劃區』,則是再現新高價;最新溫泉套房案「上善如水」均價37萬/坪,雖未打破先前「棲木‧止」的38萬/坪,不過高樓層則已開到4字頭,現場則表示希望賣32萬/坪以上。

「上」案位在商業區,室內高3米1,訴求兩年飯店包管服務(免繳管理費);「棲」案則為電梯公寓,位於住宅區。由於基地條件及產品都不同,嚴格論,並不能直接進行價格比較。

至於先前熱賣預約客超過兩百組的「礁溪凱悅3」,實際簽約後期碰上選舉及歐債等景氣因素,而稍有退燒,因此目前還剩約兩成案量,成交價則是21到27萬/坪。

 

選後多區 供給快速擴張
最後看到新竹市。前期曾介紹,新竹市區年後新案將陸續進場,供給量將相當可觀。不過真正的重頭戲,仍在關埔重劃區。至於年前市況,則仍沒有太多變化,(關埔)平均來人都在10組/週以下,不過當地最新案「東京六本木」新一期推案「東京中城」,據了解年初開始收訂,年前已全數預約完畢。

「中城」案之所以預約熱絡,一來是該案基地為目前的「六本木」外接待處,對面就是該區最大綠地日光公園,而且又有目前行情較高之關長重劃區內,唯一三房產品。而據了解,預約客戶多以投資置產為主。

從以上各區市況分析可知,選前受觀望氣氛影響,別說是成交,連來人也寥寥可數,大約只剩內需型市場或相對平價區域,還有相對穩定的演出。不過就本刊所知,不少原訂去年就要推出或強銷,卻因各種因素而遞延的各區指標案,可能都會在今年三二九檔之後陸續公開。

如以區域來看,大台北的淡海新市鎮,桃園高鐵車站特定區、八德(擴大及廣豐自辦重劃區),以及新竹市(包含市區及關埔重劃區),都會出現眾案齊發、供給激增的情況。只不過現階段各界所關注的,還是未來價格走勢。

沒錯,選前興富發開了降價第一槍,使得房價再度成為今年度市場焦點議題。而目前一般咸信,(興富發)只是調降表價,成交價幾乎紋風不動;再者,來年各區新案開價也仍高,代表賣方價格認知並未真正下修。
誰勝都一樣 歐債衝擊大

 不過,選舉因素(結果)則是業者考量或擔憂的部份。如今馬已勝選連任,建商除了推案加碼外,價格將不會下修,甚至還將可能往上調。

然而別忘了,就像馬連任當晚說的,高興一晚就好,別以為慶祝行情就會啟動,因為更大尾的歐債問題才要引爆。上週13號星期五,標準普爾即一口氣調降歐洲多達九國之債權平等,第一季後,歐洲多國國債更將進入還款高峰期;全球財經局勢走向,才要進入最嚴峻的關鍵時刻!

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