簽訂契約



1.提供契約審閱期

購屋者於預售屋買賣簽約前 應充分瞭解自身權益、審閱契約之權利,建築投資商銷售預售屋時,有下列行為之一者,即可能構成公平交易法第二十四條所規定顯失公平之行為:

 一、要求客戶須給付定金始提供契約書。

 二、在與客戶簽約前,未提供充份之契約審閱期間。審閱期間至少五天。

 三、於客戶就契約條款內容要求修改時,無正當理由拒絕修改,且拒絕返還客戶為保留交易機會所繳付之款項。有無正當理由,由建商負舉證責任 。

 




2.「不動產說明書」應記載事項

內政部訂頒「不動產說明書應記載與不得記載事項」,其中對於預售屋買賣的不動產說明書應記載事項規範(詳請參考附錄),茲簡述如下:
 一、建築改良物坐落。

 二、主管建築機關核准之建照日期及字號。

 三、出售面積及認定標準。

 四、共同使用部分項目、總面積及其分配比例。

 五、主要建材及廠牌、規格。

 六、建築改良物構造、高度及樓層規劃。

 七、工程進度(預定開工、取得使用執照及通知交屋之截止日期)、保固期限及範圍。

 八、目前管理與使用情況:公寓大廈應記載規約草約內容,無法記載者,應說明原因。規約草約內容如下:

 1. 專有部分之範圍。
 2. 共用部分之範圍。
 3. 有無約定專用、共用部分(如有,請註明其標示範圍及使用方式)。
 4. 管理費或使用費及其數額(管理委員會未成立者,其數額以預估數額為準)。
 5. 公共基金之數額及其運用方式。
 6. 是否有管理組織及其管理方式。
 7. 有無使用手冊?如有,應檢附。

九、預售屋瑕疵情形

 1. 有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」?若無,則應說明原因。
 2. 是否有損鄰狀況?

十、重要交易條件

 1. 交易種類:買賣。
 2. 易價金。
 3. 款方式。
 4. 應納稅額、規費項目及負擔方式:(稅額為預估值即可,實際應納稅額仍應以稅
捐稽徵機關核發之繳款書為準)

(一)稅額、規費項目:契稅、房屋稅、代書費、印花稅、登記規費、公證費、水電、瓦斯、管理費及電話費。
(二)負擔方式:由買賣雙方另以契約約定。

十一、停車位記載情形(如無,則免填)

 1. 平面式、機械式停車位(請註明其長、寬、高及其誤差範圍)。
 2. 車位編號。

 




3.契約簽訂備忘錄



‧須有審閱期 ‧

依消費者保護法第11-1條之規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容;而內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契約書範本,亦訂有5天以上之審閱期。因此,簽訂契約之前應預留審閱期,並確實了解契約條文內容,如有 疑問,不妨先請教律師、不動產經紀人或房地產專家之後再行簽約。



‧應有建造執照‧

簽約之前,應先查明該工地是否領有建造執照?建照是否逾期或即將逾期而仍未動工?其次,亦應注意起造人與簽約當事人是否一致?其是否有權出售?而更重要的是,應附上建造執照影本,並加蓋騎縫章。



‧土地使用分區‧

由建造執照之「使用分區」欄,即可了解所購買房屋正確之坐落位置;此外,亦可根據契約所載土地之「地號」,先至地政事務所申請地籍圖後,再憑之至各縣市政府、鄉鎮區公所申請「土地使用分區證明」,台北市地區可上網至都市計畫發展局查詢。以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。



‧建物構造樓層 ‧

建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限,因此應予明載。在上一波景氣階段,曾有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者,其是否合理或耐震實用,頗值得探討。此外,對於地上及地下之層數均應詳細記載,以防建商擅自變更設計,甚或增加公設比而影響自身權益。



‧詳列房屋面積 ‧

應分別以「平方公尺」及「坪數」標示,以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣,並且各部分之平面空間均應逐項詳細列舉,以防無謂之紛爭,例如:

(一)主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。

(二)附屬建物面積包括陽台、平台等。

(三)當樓層共同使用部分(亦即一般所稱之豷小公豶),包括當樓層樓梯間、電梯間、通道、走道等。

(四)其他共同使用部分(亦即一般所稱之豷大公豶),包括門廳、管理員室、公共樓梯、樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。值得注意的是,有關露台部分,自民國85年06月06日以後所取得之建造執照,其露台部分已不能辦理產權登記。至於共同使用部分,自民國84年12月04日 之後,均應明載其項目與分攤計算方式。



‧完工日應載明 ‧

有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地,除應明確記載公設項目與每一設施之位置與面積外,更應明載完工日期,以免分期推出之大工地,公共設施之完工遙遙無期。



‧付款期日方式 ‧

除「定、簽、開」15%之外,正常之工程期款為15%,其餘為貸款70%,如遇有「工程零付款」時,則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「交屋」之前不必再繳工程期款,以免為其廣告噱頭所矇騙。



‧法定空地權屬 ‧

為符合公寓大廈管理條例之規定,應將其規範為全體區分所有權人所共有共用,並藉以防範違章建築之產生。



‧工期計算方式 ‧

簽約時除應明載開工日期外,亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期,亦即以「日曆天 」為基準,而不再以「工作天」為依據,期以根絕時間之不確定性所衍生之糾紛。



‧房屋保固期間 ‧

應明訂主結構體保固期限為15年,以與民法第125條請求權時效之精神相吻合,至於非主結構體如門窗、玻璃等,一般則訂有一至三年之期限。購屋置產動輒數百甚至上千萬,簽約之前不僅務必預留審閱期,並且亦應格外注意契約各相關條文細節,以確保購屋權益。

 

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