Smart智富月刊第154期 2011-05-27

各家銀行政策不一,積極談判比較才是王道

撰文者:呂郁青、林 竹

▲地產專家的5大招式,還是可以讓你拉高房貸成數、降低房貸利率,一圓購屋夢。

▲地產專家的5大招式,還是可以讓你拉高房貸成數、降低房貸利率,一圓購屋夢。(圖片提供者.本刊資料)

政府祭出的奢侈稅,不但把投機客打到拋售退場,讓部分地區房價轉向下跌,還把大批年輕自住客打進場,想趁機撿便宜。只是,現在買房雖有議價空間,但因銀行對房貸審核趨嚴,又遇升息潮,房貸利率走升,小心你砍下來的房價,還不夠增加的房貸成本!

投資房地產經驗豐富的城市醫生團隊創辦人柯惇貿表示,在奢侈稅前,銀行為配合央行的「選擇性信用管制」措施,不但房地產鑑價變保守,房貸放款額度也緊縮,若買的是第1間房,還有機會貸到8成,但對於同一購屋人買的第2間房,核貸成數就從7成5,降到6成以下。以總價1,000萬元的中古屋來算,過去自備250萬元就能買,現在恐怕得準備到400萬元以上。

房貸利率走升
自備款、利息同步增加

除了自備款拉高,利息支出也在增加。一位趁政府打房進場看屋的潘小姐發現,打房之前,她曾詢問富邦等銀行的房貸利率,平均約1.6%,但到了5月竟已提高到1.98%。中國信託、華南銀行等房貸利率更從2%起跳。以貸款金額500萬元、貸款期限20年計算,每月房貸支出就增加約1,000元。

在這情況下,她只能放棄不買嗎?錯!從《Smart智富》月刊歸納房地產專家的5大招式,還是可以讓你拉高房貸成數、降低房貸利率,一圓購屋夢。

招式1 貨比5家,才有機會享優惠

通常,一般人都會從平日經常往來的銀行找起,因為銀行對往來較久的存款、放款、理財、信用卡等優質老客戶,會提供優於一般新客戶的優惠利率。而與常互動的銀行往來金額愈高、往來時間愈長,愈有機會爭取到更優惠的利率條件。

「最近各銀行房貸政策變動實在太快了,從來沒看過這麼亂的報價」,柯惇貿建議,現在想申請房貸的自住客一定要多問幾家銀行,以前可能找3家銀行做比較,現在就跑5家,仍有機會找到條件優惠的利率。 

像一位呂小姐,最近以總價750萬元,買下永和一間20.6坪的電梯華廈,隔成兩房正好適合小家庭,她很開心地拿著剛簽好的房地產買賣契約書,走進最常往來的華南銀行,卻很失望地走出來。因為銀行鑑價結果只有620萬元,而且這房子在扣掉公設後,室內只剩15坪,只要室內不到20坪,就會被視為小套房,核貸成數最多到7成5,也就是只能貸到465萬元,而房貸利率則是3%起跳。

呂小姐認為條件太差,就到別家銀行詢問。最後問到星展銀行,不但鑑價的價格與她的成交價相近,而且只要呂小姐提供年收入有百萬元的證明,房貸成數可達8成、房貸利率更降到1.72%~1.76%左右。雖然是同一棟房子、同一個貸款人,但不同的銀行,還是能享有不同的貸款條件。

專家提醒:
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,由於政府打房,因此受到政府管轄的公營行庫,在房貸條件上就較為嚴格,但部分外商和民營銀行的條件就較具彈性,購屋人多方比較,才有可能找到好房貸。

招式2 兩招談判話術再降利率

民眾詢價時可將銀行願意提供的額度與利率記錄下來,挑出最優的2~3家,分別談判,進一步爭取更優惠的條件。

要怎麼談,才對自己最有利?柯惇貿提出談判2大祕訣:

1.先不攤底牌,只說另一家更好:例如,甲銀行說我的還款能力高,可以提供的利率比你們低,你們還可以再低一點嗎?

2.等對方說出底價之後,再拿出其他銀行更優惠的條件:例如,乙銀行願意撥款8成額度,你們能不能比照辦理?

專家提醒:
城市醫生團隊創辦人柯惇貿說,通常只要收入條件不錯,透過積極比價談判,還是有機會爭取再調降利率0.1~0.3個百分點。在利率走升的現在,只要有機會讓房貸利率降低,千萬不要錯過。 

招式3 找襄理級以上人員談條件

城市醫生團隊創辦人柯惇貿以他與銀行房貸部門往來的經驗建議,自住客想爭取好房貸,最好找襄理級以上的業務員承作。

專家提醒:
柯惇貿表示,由於襄理級業務員在房貸市場最少已有2、3年資歷,經驗較為豐富,知道該如何幫客戶爭取較佳的條件,一般來說,襄理與副理、經理的關係也較佳,提出的案子也比一般菜鳥容易過關。

招式4 財力證明愈多愈好貸

黃增福說,財力證明是調降房貸利率最有力的證明,一般上班族年收入如果超過百萬元,就是銀行心目中的優質客戶。銀行多數會要求房貸者提供由國稅局出具的去年一整年的收入證明、財產清單。

星展銀行一位資深業務員建議,如果還能額外再提供200萬元以上的活存、債券型基金或股票等投資憑據,證明有200萬元以上的變現能力,還有再調降0.05個百分點的機會。

專家提醒:
柯惇貿指出,除收入,銀行還會留意房貸申請者是否剛換工作,民眾最少要有3~6個月的在職證明,較為有利。他就曾遇到才剛到台積電任職的年輕人,以為申請房貸肯定沒問題,大膽簽約買屋,沒想到一毛錢都貸不到,最後只好毀約,賠掉買屋的1成違約金。

招式5 減少貸款筆數好過關

申請貸款前最好先檢視貸款,將債務整理後再申貸。由於目前銀行對投資客非常敏感,若在聯徵中心擁有第二筆房貸,絕大多數會被視為投資客,就算說明是先買後賣,也不容易過關。

黃增福建議,自住客可以先賣後買,或是先償還舊有房貸,取得清償證明再購屋,避免貸款成數被壓低,如果資金調度有困難,又希望先買後賣,可出具委託房仲賣屋的委託書,有些銀行承辦人員能向行內爭取認定非投資客,但仍有風險,每一家銀行政策不一,自住客未必貸到心目中理想的額度或利率。 

專家提醒:
華南銀行雙和分行的房貸業務員也提醒,除了房貸之外,名下信貸最好也不要太多,免得被銀行質疑支出過高,還款能力不足。

像消費信貸、信用卡等繳款紀錄,也是銀行評比個人未來還款能力是否足夠的依據,所以最好先搞清楚全部的財務狀況,以免房貸難產。

【延伸閱讀】加保房貸壽險,利率至少再減0.1%

對同時要買房,又有定期壽險需求的人,可以向申請房貸的銀行加保房貸壽險,將有機會既提高貸款額度,房貸利率又能再降0.1~0.3個百分點。

以友邦產險房貸壽險試算,若貸款500萬元,35歲女性,足額投保,依房貸利率一段式2.5%來計算,20年總保費為22萬9,200元。若銀行給予房貸減碼0.3個百分點,20年下來可節省的房貸達17萬4,000元。

雖然比市面上定期壽險保單,年繳保費約1萬4,000元,20年要繳費高達28萬元便宜,但如果沒有保險需求,單純投保房貸壽險換取降低利率並不划算。

【延伸閱讀】申請房貸流程大解析

提出申請:準備貸款申請相關資料與證明文件,到銀行放款部申請房屋貸款
貸款金額:說明想貸款的成數與金額
進行估價:銀行會根據房屋的坪數、地點、周遭生活機能等因素,進行不動產估價
審核評估:根據顧客的基本條件、還款來源、不動產價值等因素,決定貸款案件是否核准
執行對保:若銀行通過房貸申請,借款人需親到銀行簽約開戶
設定金額:對保完成後,需經過抵押權設定,一般設定金額為貸款金額的1.2倍
撥款入帳:完成過戶手續後,銀行會撥款到借款人的指定帳戶,借款人再將錢轉給賣方

資料來源:銀行網站 

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