光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

從4月房地產宏觀調控開展至今，大陸政府調控手法由「明調」轉為「暗調」，新的房市調控對一般投資人的措施沒有增加，只有重申前令，這是「明調」；但對房地產上游開發商的措施，從土地政策要求嚴格，查稅還有銀行貸款融資等，由大陸銀監會、國家稅務總局等部會分別進行，周周有政策，這就是「暗調」。

二手房房租上漲，是買方觀望，暫時由買轉租，及賣方不降價，由賣轉為出租所形成；造成買賣市場轉為租房市場，但好景不長，到7月就減少了，仲介公司關店潮開始出現。

這波關店潮包括體質弱的台資仲介公司。上海一家仲介公司總經理說，「找台灣投資客下手」容易，台灣人目前較看空後市，覺得金融危機還沒結束，有可能第二波降價，接受委託後，再有計劃在台灣刊登廣告，銷售北京﹑上海﹑蘇州等地的二手房，尋找在台灣因覺得ECFA後有新商機的新投資人，用資訊的差異促成交易。

目前上海市區的二手房成交量沒有明顯起色，但看房的人增多了，成交量逐步回升。雖然價格在持平階段，未來半年郊區的二手房，由於供給量多，購買力觀望，仍然看空。開發商的苦日子來臨，房地產開發貸款已全面收縮，許多銀行信貸放貸比過高，今年放款額度在6月底就用完，許多開發商資金缺口越來越大。

去年開工的房屋將在9月投入市場，是第一季的三倍量，本來這也是房地產熱銷時間，現在買家觀望，開發商在12月前得支付許多工程款，為了搶錢，折扣大戰在9月會更激烈。萬科集團董事長王石說「 中國的房地產一味漲價、沒人倒閉的房地產市場，肯定不是一個健康的市場。」今年許多開發商很難過年。

以上海地區為例，價格戰區域落在浦東南邊就是舊稱南匯及嘉定、寶山等地區，台灣人在這些地方很少買房，影響不大。市區因新房供給量極少，房地產投資商寧可在郊區打折降價，也不願在市區降價，保持原有價格並且不賣，例如「新華路一號」就是如此。預計房地產市場要到2011年下半年，才可能止跌回升。

買上海外環內和國家重大建設附近例如虹橋機場交通樞紐、浦東國際金融中心及新建迪士尼的郊區附近，價格不要高出2009年第三季的價格就算安全，今年第四季到明年上半年有較多選擇機會。

未來上海的賣房策略在二手房，在市區每平方公尺超過人民幣4萬元以上，在不差錢情況下就不要急著出售，寧可轉售為租，市區優質的二手房跌價空間是一成到一成五。（作者是乾成亨資本集團董事總經理、上海交通大學海外學院教授 Email：reader843912@ymail.com）