2010/08/03
【經濟日報╱張永河】

從4月房地產宏觀調控開展至今,大陸政府調控手法由「明調」轉為「暗調」,新的房市調控對一般投資人的措施沒有增加,只有重申前令,這是「明調」;但對房地產上游開發商的措施,從土地政策要求嚴格,查稅還有銀行貸款融資等,由大陸銀監會、國家稅務總局等部會分別進行,周周有政策,這就是「暗調」。

二手房房租上漲,是買方觀望,暫時由買轉租,及賣方不降價,由賣轉為出租所形成;造成買賣市場轉為租房市場,但好景不長,到7月就減少了,仲介公司關店潮開始出現。

這波關店潮包括體質弱的台資仲介公司。上海一家仲介公司總經理說,「找台灣投資客下手」容易,台灣人目前較看空後市,覺得金融危機還沒結束,有可能第二波降價,接受委託後,再有計劃在台灣刊登廣告,銷售北京﹑上海﹑蘇州等地的二手房,尋找在台灣因覺得ECFA後有新商機的新投資人,用資訊的差異促成交易。

目前上海市區的二手房成交量沒有明顯起色,但看房的人增多了,成交量逐步回升。雖然價格在持平階段,未來半年郊區的二手房,由於供給量多,購買力觀望,仍然看空。開發商的苦日子來臨,房地產開發貸款已全面收縮,許多銀行信貸放貸比過高,今年放款額度在6月底就用完,許多開發商資金缺口越來越大。

去年開工的房屋將在9月投入市場,是第一季的三倍量,本來這也是房地產熱銷時間,現在買家觀望,開發商在12月前得支付許多工程款,為了搶錢,折扣大戰在9月會更激烈。萬科集團董事長王石說「 中國的房地產一味漲價、沒人倒閉的房地產市場,肯定不是一個健康的市場。」今年許多開發商很難過年。

以上海地區為例,價格戰區域落在浦東南邊就是舊稱南匯及嘉定、寶山等地區,台灣人在這些地方很少買房,影響不大。市區因新房供給量極少,房地產投資商寧可在郊區打折降價,也不願在市區降價,保持原有價格並且不賣,例如「新華路一號」就是如此。預計房地產市場要到2011年下半年,才可能止跌回升。

買上海外環內和國家重大建設附近例如虹橋機場交通樞紐、浦東國際金融中心及新建迪士尼的郊區附近,價格不要高出2009年第三季的價格就算安全,今年第四季到明年上半年有較多選擇機會。

未來上海的賣房策略在二手房,在市區每平方公尺超過人民幣4萬元以上,在不差錢情況下就不要急著出售,寧可轉售為租,市區優質的二手房跌價空間是一成到一成五。(作者是乾成亨資本集團董事總經理、上海交通大學海外學院教授 Email:reader843912@ymail.com)

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