【蔡惠芳】


     房地產成交價格該不該採實價登記?其實這個問題很簡單,大法官之前解釋過,中華民國的土地移轉登記,是必須依據土地公告現值為課稅基礎,不是用實際交易價格作課稅基礎。

     至於公告土地現值,早年都是由地政事務所保管,人民要查詢公告現值是多少?大概只能送紅包給地政事務所的公告現值保管人員,才能查詢得到;後來,這種舊時代的陋規,被徹底打破,公告土地現值資訊才逐漸透明化、公開化,甚至任何人都可公開上網查詢相關資訊了。

     房價公開透明 牽涉修法

     前一陣子,內政部說要要求大家把房地產實際交易價格來登記,說只要透過修改公契、不動產仲介經紀業管理條例,強制買賣雙方在簽約後30天內登錄交易價格,就可以達到房價公開、透明化。其實,牽涉到修法的問題,而且問題很大。

     首先,一棟房子買賣交易完成了,政府要求公開成交價格,那麼你究竟要填多少金額呢?l棟房子有人用1,000萬元成交,如果他填的價格,是500萬元,請問,你官員知道不知道?是不是當事人填多少錢、就登錄多少錢?

     第二,買賣雙方當事人如果填錯價錢了,把1,000萬元填成500萬元,那麼根據中華民國的法律架構,請問,官員有沒有什麼罰則可以規範?可以處罰?

     價格隨便填 反正沒罰則

     結果,很多官員被問到這些問題,結論都是沒有,而且,原來在既有的法源基礎上,沒有據實登錄交易價格的話,根本罰不了。

     好了,政府不知道實際交易價格、也無法掌握實價、沒有法源、也沒有罰則,那麼就算填了價格、也等於是在填假的!所以,內政部如果真的要作到實價登錄,那麼就一定要立法,否則,根本無法規範,究竟登錄的是不是實際交易價格?如果不是實際交易價格、那麼又要如何規範罰則才能產生約束力?才能讓登錄價格不會失真?

     實價登錄 要有配套制度

     何況,政府要業者申報的區段成交資訊,其準確性由誰督導、誰負責?全部都沒有配套。

     如果上述問題都無法提出完整週延的配套措施,就貿然上路實施房屋實價登錄制度,無異有名無實。如果不能作好完整配套,現階段就沒有什麼好研究要實施或是不實施的問題。總不能硬是實施,結果作到一半才發現根本無法掌握真實情況,再朝令夕改吧?

     提高國民所得 更勝整頓

     經過我們前往溝通陳情後,行政院秘書長林中森就非常了解箇中關鍵在哪裡,畢竟他是政大第一屆的地政博士,相當了解國內地政登記制度、不動產相關法規,現階段是無法作到實價登錄的。

     要整頓房價問題,政府要作的事,應該是提高國民整體的所得、購屋能力相對提高。房價要作到透明化,並不會因此而壓下房價;房價也不是說一句要修改不動產經紀業管理條例、強制規定在公契中登錄,就可以讓資訊不失真;房價也不是作了雨遮不登記產權,就可以透明化、就可以壓低房價。健全房市,必須要有整體的配套政策。

     其實,我們並不反對雨遮不登記,我們可以接受雨遮不登記,因為不登記也不影響社會大眾購屋置產擁有不動產的任何權益。

     雨遮不登錄 房貸全亂套

     林中森他說過一句話,徹底切中其中要害:「有物,必須要有權。這個權,必須要登記,才叫權。」建商可以接受不登記雨遮,只是金融機構過去針對全台灣780萬戶住宅存量的放款,一直都是把雨遮計入產權面積,來計算房屋價格、借款金額,一旦改成不登記,銀行怎麼辦?全台灣780萬戶住宅存量縮水的雨遮產權面積,是不是可以申請國賠?(中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥口述,記者蔡惠芳整理)

【新聞來源:中時電子報】2010.8.1

 

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