光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

對於手邊有大筆現金，卻不想全數償還房貸的民眾，可考慮銀行推出的抵利型房貸，其特色是整合存款與房貸功能，也就是說存款愈多，房貸利息省愈多。

如果手中有大筆存款，想要藉此抵利，包括渣打銀、花旗銀、滙豐銀及澳盛銀等外商銀行均推出抵利型房貸，標榜存得愈多，繳的利息就可減少，若再搭配雙周繳，可加倍省息。

抵利型房貸的基本概念是，允許貸款者隨時還款，且還款部位可以循環使用，銀行會給貸款者額外的一個活儲帳戶，並可隨時提領帳戶裡的金額；只要將錢存入這帳戶，銀行就視同已還款來處理，也就是計算利息時，貸款餘額會扣除帳戶裡的錢。

一般來說，由於抵利型房貸的計息利率較高，存款必須到達一定的比率才會划算，如果貸款上千萬元，存款只有幾十萬元，可能就不划算。

【聯合報／記者孫中英／台北報導】

台灣房貸壽險總保額已突破1000億元，由於爭議不少，金管會決定祭出5項最新管理原則。銀行局表示，未來銀行銷售房貸壽險，不得再與貸款搭售，即消費者辦理房貸時，銀行不能要求民眾一定要買房貸壽險。

目前市場已賣出10萬多件房貸壽險，總保額破千億元。金管會銀行局近期公告銀行銷售房貸壽險，公布5項嚴管原則。

圖／經濟日報提供

另外，前期還款能力較有限的新婚族或社會新鮮人，也可選擇前低後高的指數型房貸。

據了解，目前多數銀行都有階梯式房貸專案，利率以3段式為主，前半年約1.8%~1.9%，第7個月升到2%以上 ，第3年則升到2.2%~2.3%以上。

市場上常見的指數型房貸，多採階梯式房貸，由「指標利率」及「加碼利率」搭配而成，因前2年利率較低，也被稱為是「先甘後苦」的房貸。這種「前低後高」的房貸利率，適合前期還款能力有限的購屋人，因以一般情況來說，民眾的薪資收入會逐年成長，待第3年後房貸往上調後，薪水應也會往上增加。

各銀行為反應資金成本，及因應不動產放款空間限縮等衝擊，近期紛調高房貸利率，房貸利率走揚趨勢明顯。購屋要選擇固定式或前低後高型等房貸利率，消費者應在申貸房貸前多加比較。

銀行表示，房貸族採取固定利率的房貸設計，也可替自己作財務「避險」，因此，當利率趨勢往上時，採取固定房貸利率較有利。

一般來說，固定型房貸雖可鎖住未來利率向上的風險，但仍要注意銀行提出的起息點是否太高，若利率在未來無法超越計息水位，對房貸戶可能較不划算。

所謂固定式利率房貸，即是所一段式房貸，不過，利率計算方式是「固定利率＋機動利率」，其中固定利率通常鎖死不變，而機動利率是隨著整體環境及利率變化而微調。

財政部表示，明年將考慮繼續承做優惠專案，讓更多民眾享受優惠。圖／經濟日報提供

銀行主管建議，房市首購族，應優先選擇利率較低的政策優惠房貸，例如：由8家公股銀行辦理的「青年安心成家購屋優惠貸款」，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限可長達30年。

財政部青年安心成家優惠房貸，最高額度500萬元，申請資格為20歲至45歲，本人及配偶均無自用住宅者，父母等直系尊親屬有房也可適用，沒有所得門檻。

符合資格的民眾，核貸成數最高八成，貸款年限最長30年，其中含寬限期（付息不還本的期間）3年；貸款利率優惠前2 年按中華郵政2年期定儲機動利率，加碼0.345個百分點機動計息，目前是1.72%，第3年起加碼0.645個百分點，目前約2.02%。

【經濟日報／記者李怡男／台北報導】

房貸利率調高，購屋族選貸要更加衡量自身條件，才不至於被貸款拖累。圖／經濟日報提供

公營行庫紛紛調高房貸利率，成為房貸族最大的夢魘，不過政府每年均釋出政策性房貸，包括內政部的「青年安心成家專案」及財政部的「青年安心成家優惠房貸」等，即適合首購族申辦。

以財政部青年安心成家優惠房貸為範例，貸款額度約為500萬元，核貸成數最高八成，前2年有1.72%的優惠低利，第3年起逐步提高，貸款年限30年，並對弱勢戶有更多優惠；申辦期限則至今年年底。

新店區江先生問：其長子於前年貸款300萬元購買房屋，今年因任職公司倒閉而失業，無力償還貸款本息，江先生若替長子償還全部房貸，是否需申報贈與稅？

北區國稅局新店稽徵所答覆：在請求權時效內無償免除或承擔債務，所免除或承擔的債務，應以贈與論，課徵贈與稅。江先生代長子償還全部銀行貸款時，應辦理贈與稅申報。特別提醒贈與人在1年內贈與他人的財產總值如果超過贈與稅免稅額，應於贈與行為發生後30日內，向戶籍所在地國稅局辦理贈與稅申報，以免受罰。

為求自保，不少中年上班族考慮置產投資，不過由於銀行對中高齡貸款較長年限房貸多有保留，往往因此計劃受阻。銀行業者表示，中高齡想要申辦較長年限房貸有幾招可做，1.以小孩子名義買房子辦貸款，2.增提保證人，3.申請銀行存款證明，證明自己的財力。

業者表示，每家銀行規定不同，確實普遍存在對中高齡族群因為擔心還款能力，不太考慮過長的房貸年限，有銀行私下表示，40歲的人貸款30年房貸，最後還款年齡已達70歲了，銀行不樂見此狀況，因此會縮減貸款年限。

孩子當保證人 延長機會大

以小孩名義買房子辦貸款固然是方法之一，但現今這個年代，許多父母也會擔心房子被小孩給賣了，因此銀行業者私下表示，儘管目前法規規定銀行不得主動要求連帶保證人，但中高齡者辦房貸時如果增提保證人，銀行也許願意提供較長年限房貸，最方便的保證人就是自己的小孩，銀行看在「父債子還」分上，應該會願意「被動」接受連帶保證人。

內政部於昨（21）日部務會報通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」草案，將據此協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居的住宅，修正辦法將於近日內發布實施。

在「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」草案部分，該辦法草案訂定無自有住宅的家庭或2年內自建或購買主要用途登記為「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」或「公寓」，並已辦理貸款的住宅，且申請時未接受政府其他住宅補貼的家庭，可申請自建或自購住宅貸款利息補貼。

房地產實價登錄上路，政策打房毫無手軟跡象，銀行業者建議，民眾購屋申辦房貸，購屋條件要更審慎，在打房政策壓縮房貸成數下，為避免影響貸得金額與預期落差過大，建議留意物件屋況、裝潢、成交價與區域行情差距等，預估房貸額度。

銀行業者表示，實價登錄雖已上路，銀行還是會對申辦房貸的房屋做鑑價，並非完全受實價登錄資料影響，而銀行鑑價結果才是影響貸得金額的關鍵，建議民眾購屋要留意與銀行交涉房貸的評估重點，以免頭款準備不足，影響成交或是無力裝潢。況且即使是適用青年房貸優惠方案，該方案並未干預銀行徵信作業，在適用該方案核貸額度一律八成下，銀行可能更謹慎鑑價。

財政部委託8大公股行庫辦理的青年優惠房貸專案，申請資格相對寬鬆，20歲至45歲且本人及配偶均無自用住宅者，都可申請，不限父母等直系尊親屬有無房產，也沒有所得門檻。申貸額度最高500萬元，核貸成數最高八成，貸款年限最長30年，其中含寬限期3年，貸款利率優惠為，首兩年按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點機動計息，第三年起加碼0.645個百分點，在現在多數房貸利率達2%以上，相對更優惠。

【經濟日報／記者陳美君／台北報導】

凡大台北都會區，名下有房貸未繳清，還想購買第2間房產，貸款成數將大幅降低。圖／經濟日報提供

除外，銀行主管表示，向銀行申請房貸時，個人信用條件和財務狀況很重要，若是工作穩定、任職的公司知名度高或營收佳，就能夠爭取到更高的成數、較低的利率水準；若是夫妻兩人一同購屋，最好是由收入高、信用好的一方擔任申請人。

央行打炒房，對於台北市、新北市祭出房貸管制措施，同一名下第2棟房貸，成數不得高於六成、利率也不能低於2%。

政府打炒房除指向豪宅外，也揮向「二房」。對於政策嚴盯民眾名下第2間房的房貸，銀行主管說：「沒有人敢不遵守，央行規定的融資成數最高六成。」

銀行說，民眾申辦二房貸款，銀行會從各種綜合指標決定融資成數及利率。

若要取得六成融資成數，必須座落於大台北市，還要有好的職業及還款能力。

若買進的不動產不在都會區，或銀行對貸款人的個人還款能力有疑慮，或剛好該銀行對該區域的放款已過於集中，銀行給予的融資成數可能進一步下修到四、五成。

【經濟日報／記者李怡男／台北報導】

內政部即將於五都試辦「以房養老」政策，銀髮族的退休生活再度受到矚目。上班族退休後買間房子養老並不少見，但銀行對退休人士申請房貸條件的限制相對嚴格，故銀髮族提出穩健的資金來源或以子女作為保人，是成功辦理房貸的2大關鍵。

銀髮族購屋的主要目的大多是不想依靠子女，享有自己的閒適退休生活，或是為子女購屋置產，將個人財產逐漸轉移至子女名下，也有人是將原住屋提供給子女新組成的家庭使用，自己另外搬到較小坪數房屋居住。

銀行業者指出，銀行辦理房貸通常有不成文的內規，除參考授信條件的「5P」（貸款的用途、貸款戶還款來源、銀行債權確保以及貸款戶過去的信用與未來展望）外，還包括抵押不動產的屋齡與貸款人年齡總和不得超過75年（部分銀行為85年）的限制，對銀髮族申貸不啻為一大障礙。