租賃所得稅相關問題
中央社 (2009-12-24)
財政部臺北市國稅局表示：有關個人綜合所得稅租賃所得應如何申報及節稅的幾個問題，說明彙整如下：
一、租賃所得計算方式租賃所得應就租金收入減除必要費用後的餘額申報。至於減除之必要費用，可採以下方式計算，並擇較高者申報，以達節稅之目的：(一)列舉扣除租賃合理而必要的損耗及費用：如折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以該房屋為保險標的物所投保的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付利息等之憑證。(二)不列舉必要的損耗及費用者：依財政部頒定之必要損耗及費用標準（97年度為43％）。
超商繳稅 明年起免手續費
國稅局表示，明年1月1日起，納稅人繳納所得稅及營業稅等國稅，除採信用卡繳稅外，包括便利超商等繳稅管道，都將由政府編列經費負擔手續費，民眾免付手續費。至於地價稅、房屋稅、及土增稅等地方稅，要看地方政府是否比照辦理。
中央社 (2009-12-30)
(中央社訊息服務20091230 18:30:39)財政部臺北市國稅局表示，納稅義務人所有之房屋，若為空屋無出租使用事實，惟有營利事業設籍經稽徵機關依法設算租金，得檢具水、電及瓦斯費收據或中途解約之契約書，經查證屬實者，得准予註銷該筆租賃所得。
該局說明，依所得稅法第14條第1項第5類第4款規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。凡個人所有房屋，經查有營利事業設籍登記者，若未申報租賃所得，稽徵機關皆依當地一般租金情況逕行計算租賃所得核課所得稅。惟若確無供營利事業使用之事實，仍得舉出具體證明，經查證屬實者，得予註銷租賃所得。
該局查核納稅義務人張君96年度綜合所得稅，張君所有房屋於當年度有營利事業設籍於該址，爰依稅法規定設算租賃所得，並發單補徵綜合所得稅，張君不服，主張該房屋原簽定租約至97年底，因承租人之營利事業經營不善，已提前於96年7月解約，其後皆空置未使用，提示中途解約契約書及用水、用電資料，經查證屬實後，乃按實際租賃期間重新計算租賃所得。
中央社 (2009-12-30)
(中央社訊息服務)豐原市王先生問：
公司股東將名下房屋無償供公司作為辦公室使用，是否不必課稅？
關鍵九問徹底了解法拍屋!
由於大多數人不熟悉法拍流程，對於法拍這個便宜買好屋的管道有所畏懼，本刊特別專訪多位專家，整理從資料蒐集到交屋共九大議題，供有意投資法拍屋的讀者參考。
Q1哪些管道可以獲得法拍屋資訊？
法拍屋的資訊主要有五大管道：地方法院的法拍公告、報紙上刊登的拍賣公告、專業法拍刊物、拍賣現場，以及銀行或房仲公司的網站。
１司法院法拍屋查詢系統（www.judicial.gov. tw/db/alx.asp）。
２各銀行網站：銀行的法拍資訊。
３台灣金融資產服務公司（www.tfasc.com.tw），由國內三十家銀行組成，主要在處理銀行逾期放款無法回收的物件。
４專營法拍業務的專業網站：代表性公司有寬頻房訊科技（www.lhouse.com.tw）、一○四法拍網（www.104woo. com.tw）、透明房訊（www. tom.com.tw）等。
Q2如何閱覽「拍賣筆錄」？
所謂查封筆錄，是法警在查封不動產時，根據現場狀況所做的紀錄。
其中，特別值得注意的是「目前房屋的使用狀況」——空屋、債務人自住、有沒有租賃契約、有沒有被第三人占有。
至於其他重要資訊，還有房屋的產權狀況，包括有沒有優先承買人、土地是不是道路用地（可能會被徵收而影響房價）、建物有沒有共同持有人、有沒有設定抵押等，以及是否有非自然事故（凶宅、火災等）。
Q3還有哪些撇步可以獲取有用的情報？
１了解周邊環境：包括交通是否便利、生活機能是否完善、有無嫌惡設施（如墳場、殯儀館、垃圾場、風化場所等）。
２打探屋內狀況：通常向管理員或管委會、鄰居打探屋內狀況；必要時請吃飯或送一點小禮物，禮貌周到、嘴巴甜一點，通常能獲得更多有用情報。
３勘查「附屬增建物」有沒有納入拍賣範圍。所謂附屬增建物，是指沒有辦理保存登記的建物。例如頂樓加蓋、陽台外突與透天厝擴建物。法院查封若碰上此類違建，通常會請地政測量機關測量登記；但許多違建物不易分辨，法院往往會忘了查封，以致拍定後會出現產權糾紛。
４調查車位狀況：車位通常是列在公設裡，不是持分產權；有些惡質的管委會，會偷天換日，將平面車位換成機械車位，因此必須調查清楚。
Q4買法拍屋需要花費哪些成本？
法拍屋的成本可分為兩類，第一類是投標、得標時的必要支出，包括標金、稅費、規費、整修費等。另外一類則是可能的潛在支出，如利息費、代書費、仲介費、搬遷費等，這些有形無形成本，都必須納入投資報酬率的考量內。
Q5投資法拍屋要準備多少資金？
投標時需要準備拍賣底價兩成的保證金，得標後七天，就必須補足餘款，關於這一方面，可洽詢銀行法拍代墊款（承作的銀行有聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰），待完成點交、過戶後，則轉為一般的房貸。
但因目前景氣不佳，銀行放款保守，銀行頂多核貸「得標價」的八成，正常為七成。
至於其他支付相關必要成本以及可能潛在支出，概略估計一般要準備五％資金；但為防突發狀況發生，專家建議最好準備投標總價四成的資金。
Q6如何計算投標價？
投資人在設算標金時，必須同時考量成本與預期的投資報酬率。因此，第一步先要估算相關的成本，包括稅負、規費、仲介費、利息、搬遷費等；第二步則要設定投資報酬率，依下列公式計算投標價：
投標價=市價/（1+預期報酬率）- 相關總成本
Q7如何填寫投標書？
投標書可向各地方法院的服務處購買（包括保證金封存袋），工本費十元，每個法院的格式可能不盡相同，但基本上應包括：
１案號：可以從法拍公告中找到案件字號、年度及股別，應填寫正確。
２投標人基本資料：姓名、年齡、地址、身分證號碼。
３代理人基本資料：如由代理人投票時，必須如實填寫代理人的個人基本資料，並附上委任狀；委任狀上同時要有委託人和代理人的簽名蓋章。
４願買不動產之土地與建物標示：可以從法拍筆錄之中，找到相關的地號、地段、小段等資料。
５願出價額與總價：先分別在土地及建物出價欄上，填寫投標金額，該金額必須高於公告底價，然後再於總價欄中，填寫合計金額。
６保證金封存袋：以上各欄書寫清楚後，要記得在投標人與代理人處完成簽名或蓋章，然後再把保證金支票或本票放入保證金封存袋中，填妥封面上的相關資料，黏封好後在封貼處簽名蓋章，連同投標書於投標當天一起投入票匭。
Q8要到哪裡去投標？
所有投標都在各地地方法院投標室完成，但必須到你看中房屋所在地的管轄法院投標。
一般會有兩個熱門時段，一是早上九點三十分開始投標，十點整截止並開標；或是在下午兩點三十分開始投標，三點整開標，通常是開標時間前三十分鐘內投標。
Q9.如何辦理點交？
房屋款付清、取得權利移轉證明後，就能向法院聲請點交。點交可分為三步驟：１命債務人十五天內自動執行命令；２法院現場履勘；３強制執行。
拍定人如果發現債務人還沒有搬遷，可在十五天期滿之時，向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交。法院收文後，再發文通知債務人，將擇定日期來房屋現址履勘，在履勘日由法官會同鄰里長、管區警察協助強制執行。
雖然規定如此，不過法令並未規定細節；由於各地法院作法不一，加上部分法官傾向以協調方式，引導雙方和解；如果遇上難搞的債務人占用房屋，依賴司法程序解決，光向法院發文，就得花很長時間，四到六個月跑不掉。
有些拍定人為求交屋順利，可能會給債務人搬遷費；一般總價千萬元以下的法拍屋行情，搬遷費約五到十萬元。
除了必要費用 還有潛在支出
參與法拍屋該準備的資金
必要費用
1.投標保證金：投標前須付公告底價2成的保證金，得標後再將餘款繳清。
2.稅費：有5大稅負必須考慮，包括買進時要繳交的契稅，產權過戶後要繳交的房屋稅、地價稅，以及賣出時要繳交的土地增值稅、財產交易所得稅。
3.地政規費：包括投標前申請的謄本費用（每頁20元），執行點交時的執行費（一位警察500元，通常有2位）、得標後過戶要繳交0.1％的地政規費。
4.整修費：通常要花數萬元到數十萬元的整修裝潢費。
5.其他雜費：包括清除費、管理費、水電費等。
可能的潛在支出
1.利息：若非100％自有資金，則須仰賴銀行貸款，包括得標後到過戶完成的代墊款（利率約6％～7％，還有3000～6000元不等的開辦費）以及分戶貸款（利率約1.5％～3％）。
2.代書費：若委請代書辦理房屋過戶或其他相關程序，每次代書費用約2萬～3萬元不等。
3.仲介費：若請代標公司處理相關事宜，服務費用約得標價的3％～5％，賣出房屋委託房仲公司賣屋，仲介費約2％～4％。
4.搬遷費：若得標物件有人占用，為讓點交順利，通常會付給占用人紅包，一般總價1000萬元房屋，行情約5萬～10萬元。
5.保管費：因拍定人只擁有不動產產權，家具、電器等並未列在其中，若占用人拒不搬遷，還須租一個地方，放置這些動產。
從地震機率探討住宅地震險費率
陳玉書 技師
財政部保險司公布全國於明年元月一日起，推動「住宅地震險」制度，目前的地震險多半是由民間保險業自行附加在住宅火險項下，因此投保率不高，由於九二一地震災害的警惕，財政部不得不加速腳步，以政府的力量，來提高地住宅震險的投保率，使地震險能像住宅火險一樣普及至全國住宅。
地牛翻身！別忘替房子買保險 3地震險可將損失降低
南投名間5日發生芮氏規模6的強烈地震，這也是921地震以來，震度最大的地震，造成南投部分地區供電中斷、名間鄉多處房屋龜裂，產險業今(6)日特別提醒，台灣位於地震頻繁的環太平洋地震帶，根據財團法人住宅地震保險基金統計資料，平均每年約有500次有感地震，建議民眾投保地震險，讓地震造成的動產及不動產損失得到適當的補償。
依據財團法人住宅地震保險基金統計資料，台灣平均每年約有500次的有感地震，以921集集地震而言，地震規模高達7.3，造2415人死亡、5萬1711棟房屋全毀、5萬3768棟房屋半毀及高達3000多億的財產損失。
產險業者表示，面對地震災害，民眾除提升危險意識，亦可藉由投保地震險，使地震所造成建築物不動產及動產的損失得到適當的補償。
目前產險公司的地震險通常都是附加險的型式，投保時需以住宅火險為主契約，因此，已投保長期住宅火災保險的民眾，可向原保險公司加保地震險，以保障居家財產安全。
至於住宅可以投保的地震險有住宅地震基本險、超額地震險及擴大地震險3種，其中住宅地震基本險為921大地震後推行的政策性保險，凡是投保住宅火險就一定要附加住宅地震基本保險。
不過，根據金管會統計，我國住宅地震保險制度自91年4月1日實施以來，去年3月底止有效保單件數約達191萬件，投保率約達24.48%，而且住宅地震基本險最高保額為120萬元。因此，產險業認為，除了投保率還有待提升之外，如果認為最高120萬元的保障不夠，其實民眾還可購買超額地震險補足。
產險業者指出，住宅地震基本險與超額地震險承保事故都是承保事故主要是地震震動；地震引起之火災、爆炸、山崩、地層下陷、滑動、開裂、決口、海嘯、海潮高漲、洪水，承保範圍僅能承保建築物，且保額需依建築物之重置成本金額來投保，最高保額限制為120萬元，超額地震險則加保建築物重置成本超過120萬以上部份。
至於保費部分，以重置成本300萬元的建築物為例，住宅地震基本險年保費約1350元，超額地震險則是超額180萬元，年保費2916元，至於兩者的理賠認定，需經地震險合格評估人員評定為不堪居住必須拆除重建、或非經修建不能居住且修復費用為重置成本50%以上者。
至於擴大地震險則屬一任意附加險，消費者可自行決定是否附加，由於理賠認定範圍不同，擴大地震險的保費也高出很多，且承保事故不包括因地震引起洪水所致的毀損，其餘承保事故與住宅地震基本險相同，且可承保建築物、內部裝修及動產，年保費以北市5層公寓為例，保額240萬元年保費約6144元。
國泰產險火險部經理余盛源表示，最近地震消息頻傳，為免再發生重大損害，民眾除應自我加強地震防災及逃生觀念外，亦可採更積極的做法，例如透過投保地震保險，轉移地震災害所可能產生之財產損失。
地震多的縣市 地震險保得少
台灣位居地震帶，也經歷過九二一、三三一，及最近的九○七大地震，房屋倒塌的畫面，許多人仍記憶猶新，但是全台灣民眾對地震險的投保率，卻不到三成，只有二三％，且幾年前震過的南投地區，經常發生地震的宜花東地帶，投保率還比都會區低，通通低於平均值，不到二成。
投保率 北市最高 金馬最低
產險最前線》當個好房客 莫忘投保
每年9月是入學與就職的高峰，許多在外學子或是外地工作者在外打拚租屋，也有些特殊風險需求。
目前國內房客的投保率相當低，主要是過去國內大多住家類保單均是為了自用住宅或房屋貸款者所設計，因此針對租屋房客需求設計者有限，但目前市面上也已有針對房客設計的一些新式保單，房客在投保時可針對三大步驟逐一審視。
關於天災的產險資訊
不論是豪大雨淹水或是颱風引起風災水災，均可能造成住家財產嚴重的損害，然而卻不在一般住宅投保的火險或地震險保單標準承保範圍之內，民眾必須再加保「颱風洪水險」，或是直接投保同時涵蓋火險與颱風洪水險的居家綜合險，才可獲得保障。
「颱風洪水險」承保範圍包含因為颱風造成的風災，或是洪水(含豪大雨)造成的水災，因而造成住家不動產（含建築物與裝潢）與動產（如傢俱或家電）的財產損害。相對於住宅「火險」，許多消費者誤將颱風洪水險稱為「水險」，事實上就保險公司而言，「水險」指貨物傳統上經過水路運送所投保的「貨物運輸保險」，不等於颱風洪水險；同時颱風洪水險並非承保所有的水災意外，例如因為消防管線爆裂引起的積水，由於非因颱風洪水所引起，則不在颱風洪水險的承保範圍。
颱風洪水險常見的理賠項目，包含住家裝潢泡水受損需要重新油漆或整修費用、家電或傢俱等動產泡水損壞而需要的修理費用，或是無法修理必需重購的費用，單件平均理賠金額大多在十數萬元，較嚴重者可達數十萬元。
高樓住家 也要保
許多消費者誤以為只有一、二樓的住家才要投保颱風洪水險，事實上，即使是高樓層的住家，若是玻璃遭颱風吹落招牌碰撞打破，包含玻璃的修復費用或是大雨因此侵入住家積水造成裝修或動產的損失，亦屬於承保範圍。此外，若是高樓層住戶因為住家大樓地下室機電設備或公共空間裝修等公共設施因颱風洪水受損，因權狀持分比例而需分攤的修復費用，亦是可獲得理賠的項目。
為能獲得充分保障，投保颱風洪水險時記得保額要足，而且記得將最容易受到水災損失的動產列入承保項目。以國內30餘坪一般住家投保足額住宅火險加保颱風洪水險為例，住宅火災及基本地震保險1年期保險費平均約需三、四千元，若再加上平均約四千元的颱風洪水險，1年期的保險費約為七、八千元。
住宅火險加保颱風洪水險的保費計算方式，主要是以保險金額乘以費率，而費率的高低主要考量投保的項目（不動產或動產）、地區別、住家結構等級和住家樓層等因素。以住家樓層而言，住家包含一樓及地下室的費率較二樓以上的樓層貴一倍；以地區而言，台灣共分為三區，基隆、宜蘭、及花東費率最高。產險公司原則上毋需勘屋即可受理投保，但若是山區或過去三年內曾經淹水的地區，或是颱風季與豪大雨季節來臨才投保，產險公司核保會較謹慎。
對於有風險意識的屋主而言，選擇投保包含颱風洪水險的居家綜合保險套裝組合，一般而言保費會較住宅火險加保颱風洪水險更划算。以上述同樣的例子而言，居家綜合保險1年期保費僅六千餘元，並且包含颱風洪水險理賠100萬元的保障。
承保內容 看仔細
居家綜合保險保障內容依各家公司設計商品而有所差異，保障較為完整的商品通常具有以下特色，可列為消費者選購的重點：第一、承保項目自動涵蓋不動產與動產，包含建築物本身的損壞、裝潢修復的費用（如泡水後牆面重新油漆）、動產（如家電）受損維修費用均在承保範圍；第二、理賠基礎沒有保額不足理賠打折限制，也不會扣除折舊，重建家園的損失百分百可獲得理賠；第三、理賠項目多元化，例如承保災害修復期間無法居住而租屋或暫住旅館的臨時住宿費用，或是需要找承包商清理雜物的清理費用，或是颱風洪水造成居家災害導致家人或受僱人意外傷亡，均可獲得理賠。
當保戶因颱風洪水產生意外損失，依條款規定除了應儘速通知保險公司並保留現場等待理賠人員前來勘估損失，亦需記得於五日內提出書面申請，才算完成理賠手續。當住家損失不大且需儘速清理現場的情況，可在徵求保險公司的同意下，拍照存證後再行清理以維自身權益，同時受災戶也可同時準備損失清單，加速理賠的程序。（作者是泰安產物保險公司副總經理）
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