光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

保險Q&A ~投保住宅險房「東」客需求不同

June 7, 2008

張明暉／台北報導

　去年九二一大地震，許多房屋發生倒塌，造成房東的財務損失，及房客生命財產的毀損，因未投保財產保險，這些財務損失必須自行承擔。經歷此一地震事故，終於喚醒消費大眾，開始注意居家安全的重要性，如何投保住宅保險，房東與房客的考量點則有所不同。

愛巢必備的3大保險

2009/12/20

A14版+馬婉珍／台北報導

在都會區房價攀升的狀態下，花大錢買下房子更要加強風險意識，舉凡住宅火災、地震、家中動產損毀等，甚至是一家之主發生意外時，家中成員不致於被房貸重擔壓垮，專家建議必備3大險種，可做為居家防護：

地震險投保 城鄉差很大

聯合理財網 2009/12/24

921地震發生後，政府已將住宅地震險列政策保險，據財團法人住宅地震保險基金統計，至今年11月底，民眾投保地震險比重已從過去的千分之2提高至27.36%，投保戶數達216.1萬戶。

小心提防一氧化碳的毒手

2008/02/13

強烈大陸冷氣團持續發威！中央氣象局表示，這波冷冽天氣至少持續一周，越接近農曆春節越冷。除夕（2月6日）起，寒流籠罩全台，嘉義以北直到年初三（9日），低溫可能下探8度，初一到初三屬乾冷型態；消防署長黃季敏呼籲民眾必須提高警覺，開一扇救命的窗戶，讓室內保持空氣流通狀態。

消防署統計，今年1月份的一氧化碳中毒發生狀況，計有14件、2人死亡及27人受傷，較去年同期降低許多。分析災害原因，絕大多數都是熱水器安裝在室內（如浴室）或加蓋的陽台，造成燃燒所需的空氣不足，又未裝置排氣管將廢氣排放至室外而導致事件的發生。以94年2月24日台南市5名女大學生死亡及今年1月2日雲林縣土庫鎮民宅發生2人死亡案為例，都是通風不良所造成（一氧化碳中毒症狀如下表）。

 
表1、一氧化碳中毒症狀（日本高壓氣體保安協會96.12發布）

為了改善民眾居家環境潛在的危險因子，消防法於94年2月2日增定第15條之1，從熱水器的安裝標準、承裝業管理機制、專業證照制度及居家安全診斷等，建立一元化的熱水器法令體系與安全機制消防法規範瓦斯熱水器承裝業管理制度及裝修技術士證照制度，民眾如有安裝熱水器之需求，應由合格之特定瓦斯裝修技術士，經正確評估安裝之環境，選用型式正確之熱水器，再依規定進行安裝，以確保燃氣熱水器之使用安全（如圖1至4）。

 
圖1、法令規定之熱水器型式（之1）（適合於加蓋陽台使用）

 
圖2、法令規定之熱水器安裝示意圖（之2）（適合安裝在室外或為加蓋陽台）

 
圖3、錯誤的熱水器安裝及使用情形（熱水器未加裝排氣管且陽台加蓋又晾曬大量衣物影響通風）

 
圖4、熱水器之正確安裝及使用情形（選用正確熱水器型式-加裝排氣管、未晾曬衣物）

由於液化石油氣或天然氣燃燒不完全所產生的一氧化碳無色無味，不易察覺，所以許多悲劇都是在不知不覺當中發生，如發現有人一氧化碳中毒時，首應立即打開門窗，將中毒者移至通風處，鬆解衣物，並使中毒者下顎向上抬高，保持呼吸順暢；若中毒者無呼吸，則應立即實施人工呼吸，若脈搏無跳動則須立即實施心肺復甦術，並儘速撥打119電話送醫急救。

10個好習慣 提早買到房

習慣是靠時間累積的一種動作。政大商學院教授周行一強調，年輕人要致富，培養好的理財習慣，絕對比拿錢去投資理財更重要！

28歲包租公坐擁千萬身價

張博儀發現便宜的法拍屋，可以成為自己地產投資的入門練習。在大二時，便標下第一間法拍屋，並把整個公寓隔成一間套房、兩間雅房，除了自住之外，其他房間就分租，每個月扣除房貸利息後，還有6,500元進帳，從此，這個念書不順的大學生，開始了包租公的生涯。

王永慶教你14個致富習慣

「加入會員吧！」隨便逛個街、買個東西，這句話肯定是聽到膩了。翻翻你的皮夾，是不是隨身攜帶超過3張以上的會員卡？

為了優惠、價格折扣，甚至是抽獎機會和贈品，你選擇加入會員，表面上看起來是個划算的主意，但是，常常到最後算總帳，這張會員卡卻成了賠錢的買賣。

不要因小失大，還沒有賺到就先賠錢，從今天開始，在面對任何廣告誘惑前，先參考下文的解析再決定，你真的需要這張卡嗎？

打著如意算盤　以為省錢卻花更多

每年一度的健康檢查過後，上班族劉先生深深感覺到每天坐辦公桌欠缺運動，偶爾晚上交際應酬也影響到身體健康，於是立志要多運動。某天，劉先生經過人潮熙來攘往的捷運站轉乘出口，被健身中心的業務員拉住，開始滔滔不絕說明一系列的運動課程。

‧在這個時刻，你會怎麼做？

□ A 每天下班都會經過，每天上課1小時就賺回來了
□ B 每週固定來3天，慢慢上不同課程
□ C 不參加，回家再研究其他的運動計畫

‧捷運族通勤運動計畫

1小時×5天×52週＝1年運動超過200小時！
基本方案：年費1萬5,000元，2年會費2萬元，特殊課程另計。
超值方案：2年3萬元，所有課程免費上。
單次使用：每次500元

劉先生一想，正好公司快發績效獎金了，想想自己去年的工作表現，5、8萬元的獎金應該跑不掉，不過自己平常忙，恐怕沒辦法每天都到健身房報到，包含假日每週頂多只能去個2、3次，於是選擇了基本方案2年2萬元，再報了1堂最流行的瑜伽課。

沒想到景氣寒冬來勢洶洶，雖然劉先生沒被裁員，但是公司發放的績效獎金不如預期，而且精簡人力後工作量反而變多了，每週幾乎只有假日有機會上健身房。

資金放定存，也要做功課

2008年金融海嘯重創許多股市投資人，不過，連很多只買固定收益商品的退休族也受傷。許多標榜到期保本的連動債商品，因為發行機構倒閉，讓投資人血本無歸，導致現在很多退休族只敢把資金放在銀行定存，賺取微薄利息。 

退休族真的只能如此消極嗎？《Smart智富》月刊特別專訪復華投信投資理財處副總經理周輝啟，針對退休族或保守型投資人如何克服投資的不確定、重新規畫自己的退休準備，提供建議。以下就是周輝啟的口述： 最近，碰到很多55歲左右的準退休族，都有這樣的疑問：「如果被這波金融海嘯套牢大半退休老本，要怎麼辦？」 

遭海嘯重擊後　最忌想翻本的心態 

這問題好難，就好像在問：「一個已經得到癌症的病人該如何做健康管理？」 

我想，第1，不能完全不碰投資，做一個能打敗通貨膨脹的資產配置，是最起碼的要求。第2，我想只能在節流上下功夫。第3，最害怕的是想翻本的心態，建議他們要拿出一張紙，寫下現在的感受，因為不管他今天有什麼感覺，將來市場開始好轉時，一定會忘掉現在的感覺，再度犯下同樣的錯誤。 

經歷去年的金融海嘯，很多人對投資絕望。有的人想，真是倒楣，居然碰到百年難得一見的金融海嘯。金融海嘯絕對不會百年難得一見，它每幾年就來一次，只是每次出現的形貌有所不同而已。 

當然這次很嚴重，尤其對只投資保守商品的準退休族或保守型投資人，受害最深。尤其現在很多人在做退休準備時，會出現以下疑慮：放定存利息太少，買所謂保守型商品又怕碰到另一個雷曼兄弟（Lehman Brothers），這該怎麼辦？ 

觀念1》 穩定報酬也有風險

去年有一本很紅的書，叫《黑天鵝效應》，它的意思是「沒有什麼事情不會發生」。3年前，如果你手上有1,000萬元，去買福特汽車（Ford Motor）的公司債，你會想，這個投資每年至少穩定提供多少報酬，誰會去想，萬一它倒閉了怎麼辦？ 其實報酬是從風險來的，金融市場的本質就是風險，這是所有投資教科書上第一個提到的事情，絕對是老生常談。但是，在這次金融海嘯以前，遇到所謂「固定收益型」的商品，我們會因為它每年只有4%至5%報酬率，就忘記它背後也有風險，導致錯誤投資。 

觀念2》 退休準備不能押單一商品 

因為保守型商品也有風險，所以建議準退休族，在選擇投資工具上，要用「我的資產是否可能整個被炸毀」的角度思考。思維一改變，你就不會把所有的錢都重押在單一商品或單一金融機構上。 

對準退休族來說，最重要的是領悟「資產配置」的意義。以前我們會說股債比多少，那叫做資產配置。談得更細一點的人會說，股票裡面要有多少比率放在A市場、多少比率放在B市場。 

比如：大家看好中國成長機會，所以配點資金在中國市場，聽說拉丁美洲也不錯，再配一些資金到拉丁美洲股市。這種配置背後的精神，是根據市場機會來決定，其實是大錯特錯。 

資產配置第一課告訴我們：資產內容要「負相關或低相關」，這是根據風險考量而不是市場機會。如果弄懂資產配置的精神是風險，加上雖然只2%的報酬也有風險，那麼你就不會把80%以上的資金，都只押在某一種定存商品，或是某一檔連動債、儲蓄險上。 

這次金融海嘯最可憐的，是那些以為雷曼兄弟發行的連動債是保本的、最後押上全部退休老本的人。他們以為資產配置是做高風險投資的人才需要，沒想到連放定存也需要！ 

這個觀念要改變，退休的人最重要的事情就是管好自己的資產配置。

觀念3》 再簡單的商品都要比較 

還有，我常聽很多人說：「理財我不懂，反正我只放銀行。」聽起來好像只要選擇保守，就代表不需要理財知識一樣。其實保守沒有什麼不好，甚至我覺得保守是應該的，但是保守還是需要理財知識。 

最近，我太太跑到銀行存定存，在現在利率低檔時，她居然選擇固定利率，是不是很好笑？即使只放定存，你也要判斷是機動利率好、還是固定利率好呀？一個投資的失敗，1/3可以怪行情、1/3可以怪商品，另外1/3則是你自己的責任。 

加上，我剛剛說的，現在風險考量很重要，更要開放心態去聽聽各種不同的商品，而不是只停留在自己熟悉的商品跟熟悉的金融機構而已。 

觀念4》 不能看廣告就投資 

即使我所在的這家公司也會打廣告，但是要奉勸大家，不要讓廣告來決定你購買的商品或往來的金融機構。因為「投資理財」是控制風險的行業，是很理性的行業，不是像洗髮精廣告那樣，只要挑起你的感覺就能購買的商品。 

現在銀行做財富管理業務很積極，這家公司推銷3種商品，那家公司推銷3種商品，90%的時間都在告訴你，你有機會賺到多少錢？在市場機會的迷惑下，很多投資人不知不覺就買下去。 

大家要多花一點時間看風險是什麼，這個商品最慘的狀況會怎樣？你可以從商品文件，檢查他們著墨多少比率在風險控制上。細心一點的投資人會發現，有些投信公司並不會發單一國家基金商品，原因很簡單，因為完全無法做風險的控制，萬一這個國家經濟出狀況，哪裡都逃不了。 

我現在會面對法人客戶，法人客戶一定會問我，我們風險控管的機制是什麼？他會問我很多基本的動作，風險概念是什麼？怎麼做？我建議，準退休族要像我的法人客戶一樣，多花時間研究風險，保護自己。

是房價太貴 還是你買不起

打開網路上評論房地產的討論版，大約有七成以上網友，普遍反應對房價的不滿，並且延續之前媒體引用的觀念，認為國民所得沒有增加，房價就不該上漲，目前房價只會造成泡沫化等說法。
討論版當然也有另一種聲音，認為所謂的房價過高，只是少數地區或是少數產品，並非所有的房子都是買不起的。甚至還會進一步規勸其他網友，不要用大安區或是豪宅的房價，來評判房價是不是太貴，畢竟一般人要買得起高房價地段，或是高價產品，都需要經過一些時間與過程的。
網路世界很寬廣，每種說法都會找到一批共鳴者，以及持反對意見的嗆聲者。但若僅僅流於口舌之爭，說服力薄弱，當大家都認為是房價過高時，可以先試試，回過頭來，檢視自己的財務現況，再探討買不起房子的真正原因。

買不起原因之一 我的購屋能力不足？

一般人常用所得收入與房價的比例關係，來比對房價的合理性，觀念上認為所得沒有增加，房價就不應該上漲。也就是說，房價上漲的部份，應該是可以增加所得來填補的。
實際上卻可能是，不是房子漲價太貴，導致你買不起；而是你挑選的標的物超出你的經濟能力，所以才買不起。
這種說法可能會引起爭議，但這種假設不是空穴來風，我們讓數字來說話。
表一是台灣『個人』、各年齡層的購屋能力分析表，以中產階級三十歲至三十四歲為例，二○○七年整年度的可支配所得將近五十萬元，以銀行的計算可貸額度方式推算，這樣的年收入大約可貸四百萬元，換算一般七五％貸款額度，購屋總價大約五百三十萬，自備款大約要一百三十萬，每月房貸支出約兩萬元。
也就是說，如果依平均水準來看，只要有一百三十萬的自備款，你就應該買得起總價五百三十萬的房子。
在質疑房價是否過高的同時，大家可以評估一下，自己的收入與平均水準的落差，基本上個人年度收入應該要達到平均水平，當然愈高愈好，表示購屋能力愈佳。
如果你的個人收入達到平均水準，但是沒有自備款，這就是個人問題了；另一方面，如果依目前收入水準，想購買超過五百三十萬的房子，可能就有點高估自己了。

買不起原因之二 我的自備款不足？

現在的貸款利率不高，因此每月房貸支出不是太大問題，多數人都可以負擔，主要問題還是出在缺少自備款，那又為何存不到自備款呢？這跟個人理財習慣有關，我們先看看其他人都是怎麼存錢的。
以二○○七年行政院主計處公佈的儲蓄率來看，全台平均約二十％，定義是以(儲蓄∕可支配所得)×％而得。台北市及桃園縣、新竹市、高雄市都屬於高儲蓄率縣市，平均約達二十五％；其他像新竹縣二十％、台北縣十七％不等。