種菜法則投資　半年賺7成

製作人：張毅君 撰文者：曠文琪

「投資，就像是在開心農場種菜一樣！」今年六十五歲，從航空業退休的史先生，有十年投資操作經驗，十年的獲利績效是，資產成長三倍。他說，自己不看線圖，不必每天忙著進出，只是掌握幾個基本法則，就能做個「開心農夫」。 

史先生主要投資標的以外匯、基金與原物料為主。今年他的操作績效約三成。他的資產能在過去十年成長三倍，關鍵在於，他連續躲過次貸危機跟連動債風暴，並在危機中入市，所以獲得穩健報酬。 

不偷菜法則：廣泛閱讀，自己判斷未來性標的

40歲退休基金高手

靠2個總經數據，賺10倍

製作人：張毅君 撰文者：蕭勝鴻

如果只靠兩個總體經濟的數據，十年內讓你資產翻十倍，又不需要竭盡心力鑽研各種產業與經濟數據，你願意嗎？ 出身法人研究部門的基金部落格作家王仲麟就是這麼做的。

王仲麟在四十歲前退休，十年來資產從七位數膨脹到八位數（千萬元），更重要的，每年還能出國好幾次，毋須跟著行情漲跌而擔心受怕。 

王仲麟選擇的兩個總經指標，第一個是M1b（通貨淨額＋活期存款＋支票存款＋活儲存款）年增率，「當M1b年增率跌破零軸後再翻回零軸之上，表示資金流動恢復，開始買進；當M1b年增率突破（含）一七％，就應該開始出場。」 

投資方法：
依據M1b進出場，半年賺四成多 

10個素人投資學

製作人：張毅君 撰文者：曠文琪 研究員：蕭勝鴻

有一群人，面對超級利多，簡單操作；他們不是市場主力，也不是超級分析師，他們的特色是，從不隨市場起舞，他們有一套屬於自己因應市場波動的獨門心法；對於明年投資戰略，早就畫好作戰藍圖。

小股民實戰術

「三不」態度　讓荷包趨吉避凶

製作人：張毅君 撰文者：賴寧寧

在無法捉摸、意外頻傳的金融市場裡，這些老生常談的投資態度，成為投資人把損失降到最低的法寶。

頻率越來越高的突變，以及無法捉摸、百年罕見的事件，在金融海嘯後帶給全球投資人最大教訓。因此，《黑天鵝效應》作者塔雷伯（Nassim Nicholas Taleb）認為：「既然無法預測，我們就必須去適應這些事件的存在，把努力放在準備上。」 

所謂「有準備」的投資策略，就像塔雷伯提出的「槓鈴策略」（barbell strategy），即舉重的兩端是不同性質的資產，一邊高風險，一邊低風險，因應五％年代，投資組合應該重新整理，將風險最大的標的（報酬也最大）降到兩成或一成，而其他的八成到九成應該以風險低的固定收益為主。 

此種方式最大的好處是，把投資的可能損失降到最低，萬一那看不見的五％發生，最大損失就是兩成或一成，其他八、九成資產還在。 

看遠不看近　95％時間想策略

製作人：張毅君 撰文者：單小懿

鉅亨網目前人氣最旺的部落格格主「媽魯」認為，只要規畫好，任何無預警發生的事件，都是波段裡面的一件事而已，就不會害怕。

一個專科生從十萬元累積到上億身價，這是鉅亨網部落客「媽魯」（Maru，日文「丸」的意思）縱橫股票市場三十年的成績單。 
今年四月在鉅亨網開出丸大部落格，寫台股盤勢不過才五個月時間，就蟬聯數週熱門關鍵字。靠的只有一個字：「準！」 

沒有一個建案是完美的，人性中「隱惡揚善」的特點，在預售屋的銷售行為中也屢見不鮮。因此，與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道，罩子可得放亮點， 很多時候業者並不是「故意騙你」，只是「沒告訴你」！ 


代銷業者只負責協助建商賣房子，與建商所簽的委託銷售契約結束就撤場，交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表，為了保障權益，寧可不厭其煩多想幾遍，也不要草率簽約。 


買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，把所有想到可能發生的問題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權益。 


1.低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已經售出了。 


其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。 


2.接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地！ 


基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。因此，進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」 


3.鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921 大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物上，經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC（鋼骨鋼筋混凝土），3 樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂金之前最好先問清楚。 


建物外觀也常出現類似的情況， 業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。 


4.浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置，簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。 


想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。 


5.雨遮面積過大 可能是灌虛坪的警訊
建物的權狀登記，可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋雨、下方可加裝花台的雨遮，可登記為附屬建物，或者不列入附屬建物的登記，視建商如何規畫而定。 


由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的，如果登記為附屬建物，面積愈大，等於在雨遮上要花愈多錢，因此，應向代銷業者問清楚雨遮是否列入附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖，查看雨遮的位置以及大小。 


6.認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。 


至於包銷個案， 在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。要不就是網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。 


7.別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A棟9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B棟3樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high的樂曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。 


代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。 


8.合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5 日，應主動向代銷業者要求。 


一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限，都要記載清楚。 


9.保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。 


法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。 


10.信託不代表拿得回自備款 一定要專款專戶
代銷業者經常宣稱，個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產權管理」，不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了，但這並不保證萬一建商中途倒閉，會有銀行或建經公司找人接手完工。 


信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約信託等，如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要確認信託是專款專戶，而且要載明是否有續建機制，或者價金返還保證，才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。

挑房仲 掌握三原則五證照

【經濟日報╱記者黃啟菱╱台北報導】

地上權宅正夯 投資搶購停看聽

網路地產王 (2009-12-22)

最高法院對「契約審閱權」的最新見解

住展房屋網 (2009-12-16)

住展房屋網提供

消費者委託仲介買賣房子時，享有「契約審閱權」，依內政部的規定，不動產買賣契約審閱時間至少在三天以上，如果房屋仲介任意剝奪你的契約審閱權利，這些條款將不能成為契約的內容。

倘若消費者自願縮短審閱的時間或是放棄契約審閱權，並在「自願放棄審閱權利」條款後面簽字，過去的司法實務認為這是有效的，消費者事後就不能再主張房屋仲介剝奪契約審閱權利。但最高法院今年有最新見解，認為定型化契約中加註「消費者自願拋棄契約審閱權」之條款，按其情形顯失公平者，該條款應屬無效，仍應由企業經營者舉證來證明已提供消費者合理審閱契約之期間。

能否以患有「躁鬱症」為由要求解約？

住展房屋網 (2009-12-25) 住展房屋網提供

一名林姓工程師到台中中港路看屋，一口氣訂了四戶價值千萬的豪宅，並已分期繳款五百多萬元，事後反悔，以自己患有「躁鬱症」要求與建商解約，但法院認為，林某雖經診斷為「躁鬱症」，但他在簽訂買賣契約書當時並未「喪失」正常之意思能力，判決林姓工程師敗訴。

林姓工程師是在九十六年四月帶太太及二個小孩去逛街，當時亂逛亂看，逛到喬立建設在台中市中港路的「喬立月河」建案銷售中心，林和銷售員在看樣品屋，太太則與兩個小孩在休息室，不久，林告訴太太說他已訂了四戶，並以刷卡方式支付五十萬元定金。

原先預購四戶改為一戶