【聯合報/莊瑜敏、韓馥璟口述】

吳先生問:我三年前買了預售屋,最近考慮出售;聽朋友說,出售預售屋的所得,全部都要課稅,交屋後再出售,只課房屋利得的部分。請問出售預售屋跟房地產的所得計算有何不同?交屋後再出售,對我比較有利嗎?

勤業眾信聯合會計師事務所會計師莊瑜敏及經理韓馥璟答:預售屋和成屋買賣的所得計算大不同,出售預售屋屬於權利交易,出售價款減原始取得成本與相關費用就是所得,預售屋出售利得應併入個人綜合所得的財產交易所得,申報所得稅。

成屋買賣就是不動產交易,處分利得分為出售土地和房屋所得。由於土地所得免納所得稅,故僅需將出售房屋的利得,列入綜合所得申報即可。

出售不動產時須考慮是否被課徵奢侈稅,持有2年以內的房地,且不符合排除條款時,應依法繳納奢侈稅。

假設吳先生出售預售屋或房地價款為5000萬,取得成本為4000萬,土地增值稅為50萬,必要費用為150萬,出售時,房屋現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例為1/5,吳先生綜合所得稅率為40%,有下列3種試算方式:

1.出售預售屋:不須繳納奢侈稅,綜所稅為(5000萬-4000萬-150萬)x40%=340萬。

2.完工交屋1年內出售房地(課徵奢侈稅):須按出售價金5000萬繳納15%奢侈稅,計750萬元;綜所稅為(5000萬-4000萬-750萬-150萬-50萬)x1/5x40%=4萬,兩者合計為754萬。

3.完工交屋2年後再出售(不課徵奢侈稅):綜所稅為(5000萬-4000萬-150萬-50萬)x1/5x 40%=64萬。

吳先生應按實際狀況,審酌何種方式比較有利。(記者林政忠整理)

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