住展房屋網 (2010-05-26)

【文/蘇儀 攝影/邱添榮】購買房屋後如果發現房子有瑕疵時,通常賣方在法定期限內要負起瑕疵擔保責任,但是購屋者若於簽約時明知房子有瑕疵卻還購買,這時候,出賣人不用負擔保之責任。

如何去判斷買方是否「明知房子有瑕疵卻還購買」?通常要看契約的約定,倘若契約中有「「充分認知,絕無異議」,或是「「現況與圖示略有出入,買方已充份認知並同意以現況買賣」之類的記載,而買方在上面簽名蓋章,都足以作為証明。

黃姓女子在三年前向蔡姓男子購買台北市文山區的「萬芳馥邑」社區房子及車位,黃女付清總價款一千三十萬元後,認為賣方的房子有許多瑕疵,包括擅自變更房屋地下室的使用用途、任意增設停車位、違法將陽台外推等,卻故意隱瞞,要求蔡負起瑕疵擔保責任,賠償她的損失,雙方打起官司。 

充分認知 絕無異議
 
房屋現況有瑕疵應事先向賣方詢問,不能於契約成立後再來反悔爭執。
蔡則辯稱,變更房屋地下室的使用用途是經過社區住戶共同同意,並非非法使用,地下二層原規劃升降平面式停車位八位,基於降低公設分攤,重新規劃為十一位平面式停車位,業經載明於管理規約,並經原告於簽約時簽章陳明已「充分認知,絕無異議」。建物後方露台雖為新增違建,但契約附件之建物測量成果圖已載明「現況與圖示略有出入,買方已充份認知並同意以現況買賣」,原告並於其註明處簽章同意在案。他並沒有故意隱匿。

法院判決黃女敗訴,理由是黃女於看屋時已知房屋之現況,且她購買的停車位所在位置與汽車位標示圖相符,面積大小亦未改變、而契約附件一之測量成果圖已註明「現況與圖示略有出入,買方已充份認知並同意以現況買賣」,黃女在法院開庭時自承從文義可知房子之設置與測量成果圖不同,她明知房地有這些「瑕疵」現況而仍決定買受,依民法規定,出賣人自不負任何擔保之責。
 
在意瑕疵 應事先詢問
 
民法第355條規定,買受人於契約成立時,如明知其物有瑕疵者,出賣人不負擔保之責。

黃女在購買時,已知房屋之現況有瑕疵,但她在契約中簽名蓋章「已充份認知並同意以現況買賣」,如果她在意這些瑕疵,自應事先向賣方加以詢問,不能於契約成立後再來反悔爭執,且賣方係按契約約定內容交付房地,並無債務不履行的問題。
 
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