優家網 (2010-08-16)

【優家網 廖翎而】 

國內目前處於史上利率最低的時期,加上股市高檔震盪,資金只能轉向房市,無怪乎雖然中央主管機關持續關切,但不動產市場只有愈打愈旺。
房子愈來愈貴,國人薪水卻多年未調漲,大家荷包縮緊,內需市場沒有起色,大樓租金收益也下滑,但住宅大樓的房地產市價卻持續水漲船高,導致賣比租好賺,所以房市近期依然熱絡,國人購屋需求仍高,所以本文針對大家的需求,教您如何在這波潮流中聰明購屋?讓您學到幾招功夫,在買家市場中成為大贏家。
 
第一招用房與地等級判斷購屋標的
 
不動產的增值潛力首先要看的是地段,先看地段後才看產品。房地產漲價一定是先從地段好的地方先漲,所以若考慮日後增值性,還是應優先考慮買好的地段。
下半年度等降價要購屋者,應從哪種房子著手?優家網總經理王耀淞表示,今年下半年先不考慮B級地段的高價產品,因為當房市下修時,在B級地段蓋的高價房子會首先受波及而先降價,而且跌幅也會最深,將來反彈也較慢。
柏克萊開發業務總監杜昌柏指出,要瞭解房地產,可以先分別從「房」與「地」來做為等級的判斷標準:
1. 房──產品:包含規劃、施工、售服、管理,整體而言,就是所謂的「品牌」。
2. 地──地段:包括交通、公共建設、學區、市場、工作機會……等,「地」的部分不是建商可以去改變的,而取決於整體大環境。
以「房」與「地」的優劣作為X、Y軸,可以簡單將產品分為金銀銅鐵四級。通常地段好、產品規劃佳的房子就是最高等級的「金」級產品。而先天不良又後天失調的,就屬於「鐵」的等級。此外,這四個等級也不是永遠固定不動的,房子的價值會隨著時間而產生變化。
同一個地段的好產品,也有可能因為後期出現更好的產品,就會有從金變成銅,或從銀變成鐵的現象。毫無疑問地,台中的七期重劃區就是從銅變成金的最好例子。
 
第二招看「三率」逢低買進
 
掌握三率──空置率、投報率及下跌率。空置率是決定租金穩定性很重要的因素,空置率若約5%左右,出租可穩定,若想當出租公的投資人可以優先選擇。
戴德梁行總經理顏炳立說:「一旦市區出現空置率上揚的狀況,就是低檔出現的訊號。」房屋空置率高、供給大過需求時,代表價格不會漲,雖然買了未必賺錢,但對自住客來說,有機會買到便宜又好的東西,可用郊區的價格買到市區的產品。
然而,空置率是不容易掌握的數字,如為出租大量購屋,可能沒入戶,在政府的統計數字裡便算空屋,一般空屋率統計根據的是「電表空屋率」,與主計處的「普查空屋率」有採樣方式上的差別,同時該數字也不代表實際在買賣市場上的流通現況,所以此數字只能看大方向。東森房屋店東傅枝火便指出,目前台中市空置率很低,餘屋少,所以反應在房價上,則不太可能下跌。
另外,投報率也很重要,所考慮的是投資本小、利豐、回收快。投資報酬率一樣要視景氣及地段,低進高出。
如台中市今年下半年的投報率約3.5%,投資報酬比例並不高,如果考慮要投資可以優先考慮店面,如角間可出租給速食業者,像麥當勞等,投報率就有8~10%,所以若是自住考慮的投資現在並不是時機。
至於下跌幅度在20~30%的物件,就可考慮。下跌率的道理其實很簡單,大家買就漲,大家賣就跌,所以只要看現在市場性如何?目前因為打房政策針對大台北,中部以南影響並不大,北部的看屋率已經明顯減少,但台中的房價卻沒有受到影響。
不過,據過去央行打房經驗顯示:在升息狀況下,台北市、台北縣「房市成交量短期停滯,但將會持續成長」,台中呈現中性水準,南部則出現下跌比較明顯的狀況,所以未來房市下跌率仍待觀望。
一般而言,如何知道空置率,投報率等這些數字,就要多留意媒體或房介業、專家等釋出的立即市場訊息,如優家網等專業房產媒體。
 
第三招大膽議價,便宜買進 
聰明人購屋出價前要先摸透賣方底牌,除了幾種成本速算法外,還要懂得適度地嫌貨,因為「嫌貨才是買貨人」但議價絕非只靠脣槍舌劍就可以,所以以下我們先弄懂如何計算建商的成本?
建商成本速算法──
以土地30坪建坪100坪之豪宅為例:
1.透天
售價=(A+B+C)X120%(利潤)
A:土地總成本=30坪X30萬/坪=900萬
B:總建造成本=100坪X8萬/坪=800萬
C:管銷稅費=(900萬+ 800萬) X10%=170萬
售價=(900萬+ 800萬+ 170萬) X120%=2,244萬

以住宅用地,住三容積率(220%),土地單價40萬/坪為例:
2.大樓
售價=(A+B+C)X120%(利潤)
A:每建坪分擔土地成本=40萬/容積400%(概算,含獎勵容積)= 10萬/坪
B:每建坪建造成本=10萬/坪
C:管銷稅費=(10萬+10萬) X10%= 2萬/坪
每坪應售單價=(10萬+ 10萬+ 2萬) X120%=26.4萬/坪
*容積坪:一般住商不見得會主動告知,但您可以至市政府建管課區申請閱覽,只要填寫建號可以查得到細目資訊。

中古屋成本計算法──
考慮因素:
◎ 前次取得成本。
◎ 裝修附加價值/家具、設備:先告訴屋主,我「不見得需要」以增加議價空間。
◎ 屋主資金需求狀況:了解屋主的貸款成本,若其貸款達九成,又只貸沒幾年,代表其急於脫手,議價空間就大了。
◎ 賣屋原因:其實不必再問了,你想聽什麼樣的原因,對方就能夠講給你聽。
此外,聰明嫌貨法可簡單歸類為三種:多聽、多演戲、多比較。
一者,就是多蒐集資訊,可上網找背景,如到「地政資訊網」,輸入中意的房屋門牌號碼,就可調出房子的地籍謄本,瀏覽過往的交易紀錄。或者到附近打聽,巡視週邊環境,到菜市場、公園運動處、水電行等聽耳語。
二者,可扮演角色,尋求說詞,如「我是幫朋友看的、幫老闆看的、老公不答應、我很窮、長輩不幫忙出錢等。」擅於溝通可獲得較多折扣。
三者,多蒐集情報,或透過仲介、代銷諮詢、專業網站,多比較市場行情。
 
第四招判斷是否投資的方法
 
東風建設總經理黃哲雄表示:「收益法是最好判斷是否投資的方法。」如何操作?舉例而言,若在利率不變、目前市場狀況不變、整體國民所得其他狀況保證不變的狀況下,有個店面價格2,000萬,租金5萬,房貸利率2.4%,請問能投資嗎?
以一年為例,總收入=租金5萬X12月=60萬;
總支出=資金成本2,000萬X 2.4%+維修費用0萬=48萬 ;收益=12萬/年 ;
若還原收益的損益平衡點為0時,則最適當之購買價格應為:
即最低:(48萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,000萬
最高:(60萬-維修費用0萬) 2.4%= 2,500萬
Break Even:總收入= 總支出
當然,如果總收入高於總支出時,便是進場購屋投資之時,聰明的您可作下明智的判斷。
 
結論 
購屋說起來簡單,只是花錢一事,但要買得物超所值,又能享受購屋的過程,就不是簡單的事,一般人首購常當冤大頭,多花錢又沒買到好產品,所以要買得歡喜住得開心,就要多了解多比較,本文先教大家入門學購屋,之後還會有更有趣更深入的探討,帶領大家學習當個聰明購屋者,甚至投資賺錢,敬請期待。

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