住展房屋網 (2010-08-18)

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夫妻一方未出具授權書或任何書面,授權委託另一方代為處理房地銷售事宜,另一方自行代理簽約,在法律上的效力如何?
夫妻在日常家務上,互為代理人,但是在買賣房地產的事務上,能不能相互代理?如果夫妻一方未出具授權書或任何書面,授權委託另一方代為處理房地銷售事宜,另一方卻自行代理簽約,在法律上的效果如何?

施姓男子在台北市明水路有棟房子,他的蔡姓妻子於去年一月委託首璽不動產經紀公司代為出售,首璽公司在二週內就找到買方願意以二千八百萬元購買,但蔡女反悔,不願出售,而施姓男子也表示,房子登記在他名下,妻子未取得其授權售屋,就以他的代理人的名義與首璽公司簽訂一般委託銷售契約,委託代為居間銷售,屬於無權代理行為,對他不生效力。

首璽公司不滿這對夫妻悔約,打官司要求他們給付佣金,另外,還要依雙方契約的規定,賠償違約金。首璽公司表示,公司仲介人員曾與施姓男子通過電話,告知有買主出價,施在電話中也同意買方的條件,顯示施有授權委託妻子售屋。

但施則否認此事,指出首璽公司並無法證明他的妻子已取得他的合法代理權,首璽公司也未依民法規定,定相當期間催告他答覆是否承認妻子的代理,足證其妻所為代理他簽約行為為無權代理,且未經他本人承認,該委託銷售契約對他不生效力,故首璽公司請求百分之四之仲介費及百分之二違約金即屬無據。 
 
成立表見代理 負授權人之責任
台北地方法院審理後認為,施沒有出具授權書、委託書或任何書面,授權、委託妻子與房仲簽約,代為處理房地之銷售事宜,首璽公司身為專業房屋銷售仲介人員,本應謹慎處理,豈可未取得書面授權,僅憑妻子口說,即遽認妻子確實取得施本人的授權?故首璽公司主張妻子已取得施之授權說法,尚不足採。

但法院指出,配偶之間相互代理乃人之常情,施長年居於海外,第三人容易相信其會授權在臺灣之配偶代為法律行為;且其妻在契約書上「委託人簽名」欄及「賣方簽認」欄上皆簽有「施○○,蔡○○代」之字樣,亦曾出示房地權狀影本予房仲,還拿房屋之鑰匙供房仲帶買方前往看屋等,足使第三人會認為施有以代理權授與其妻,而施對妻子的行為卻不為反對之表示,施成立表見代理,自應負授權人之責任。判決施敗訴,應給付首璽公司共九十二萬多元。
 
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