住展房屋網 (2010-08-18)

昨天內政部針對以房養老制度召開研討會,不過場外媒體的『焦點』還是放在與會學者房市空頭新總司令,張金鶚教授對近期房市與房價的看法。而張教授依然不改其志,認為央行近期策略是『捉小放大』,認為真正該做的是管制土建融;同時繼續持北市房價『泡沫四成』論,認為明年起房價會有5~10%跌幅,更認為房價將進入十年修正期。

央行這邊說法也仍一致,認為不應用大棒子打房,因為貨幣政策影響層面太廣,何況近年房價上漲,其實只是區域現象。

其實張金鶚和央行的說法不同,毋寧是切入點及觀念各有不同所致。張教授主要看數據統計,但對實際市場脈動的體認不多,央行則是掌管整體貨幣金融政策,房市只是其中一部分。而央行六月以來的調控政策,確實讓市況急轉直下,不過原因不純然是源自資金管控,更是因為買賣兩方認知差距愈拉愈大。

因為,近年來多數買方的購買力,確實沒有什麼提升,早就無力追價,業者和政府宣揚的ECFA等題材,民眾也很難感同身受;而央行打房,正好給自用買方理由,來支持其『房價過高』的觀感,並認為該是賣方鬆動價格的時候了。

但是賣方看法仍完全相左。ECFA加兩岸交流及都市更新題材持續熱炒,使得近年節節高漲的房價,得靠少數投資、置產及節稅買盤支撐,短期內又有遺贈稅調降、熱錢湧入等因素,資金行情就此構築成形,房價愈墊愈高。

眼見發展如此,除二手樓主跟漲外,地主也隨之哄抬價格。而建商不可能『為無米之炊』,仍需購入土地推案;於是,近年建商購地價格跟著追高。因此從成本觀點,除非央行再大幅升息或真祭出土建融管制,否則目前新案價格,未來一年內要出現修正情況,恐怕也是難事一樁。

於是乎,短期內買賣兩方立場完全背離,認知顯然還難以拉近,遑論磨合。

根據住展企研室近期觀察,短期央行調控政策之下,僅剩總價兩個極端之產品還有若干買氣;低總價者是投資客持續買進,超高總價者則依然靠金字塔頂端階層。

然而,不是所有基地都有規劃上述M型化產品的條件;換句話說,半數以上市場產品,終究仍需通過一般自用消費者的『檢驗』。由此來看,經濟成長支票是否兌現成果?是全民共享?或仍集中少數人身上?無疑是房市未來榮衰,整體行情有無支撐的最重要關鍵。

現階段市況當然渾沌不明,而業者仍沒有悲觀之權利,但顯然政府官員真的過度樂觀。先前官員喊出來年GDP6%成長,但是回過頭看,近年政府倡言之改革,最後都無疾而終或草草收場,我們要怎麼相信,現在開出的ECFA等支票,又會真的兌現?

就算真的寫下高經濟成長數字,要是無法真正由全民共享利益,則長期來看,被業者批為『不食人間煙火』的張金鶚教授,其房價修正的『預言』,是相當有機會實現的。

最後回到短期現狀,我們則要問張老師:現在之房價水準,一般大眾經濟能力追高不及,有泡沫危機,因此現在看來確實不是買房時機。但您但卻又說,現在是賣房時機。那麼請問,現在賣方的房子,又要賣給誰?

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