光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

購屋，實是人生大事，除了考慮符合自身需求，也希望能買到日後會增值，更要有品質保證的房子，既能安心安家，又能愈住愈增值，也許住過幾年後還能換屋賺大錢，為自己理財之路添上一筆輝煌的成績。那麼要怎樣才能掌握訣竅呢？本文即教你如何買到增值性高的房子。

 

 

所謂增值性的房屋需具備1.地段2.品牌3.規劃4.建材5.住戶6.管理方式等六大條件，記者分析如下：

 

 

投資房地產在地段上要考慮市核心、交通、景觀、生活機能、區域性等。若要以景觀考量而言，以臨公園、綠地、河岸為佳。以台北而言，首選區塊為大安、內湖、文山。如內湖擁有一河、二湖、山很多（基隆河、大湖碧湖、60%都是山），是一個充滿綠意盎然又優雅的區塊，擁有很棒的居住環境，擴大內湖科學園區板塊之後，房地產增值潛力將無限大，捷運更帶動區域房價，大內科再次帶動區域不動產行情向上提升。當地房價在最近兩年可用「一飛沖天」來形容，近五年內湖科學園區漲幅高達126%，老公寓每坪單價從18萬元飆漲到38萬元以上，普通的大樓產品，也從20萬附近攀升到近70萬元，漲幅驚人。
而台中綠園道豪宅房價是僅次七期漲幅最大區域，也從以前每坪約11萬漲至35萬，由於地段好、條件佳，兼具文化、藝術、教育、綠地，是傳統台中市民居家首選的優質地段。未來房市不論如何變化，都市區裡的林蔭大道或公園邊的房子仍具有保值性。
再者，科學園區附近的房屋也是優選地段，未來漲幅可期。房仲業者表示，預估99年全台科學園區(包含內湖科學園區、南港經貿園區、新竹科學園區、台中科學園區、台南科學園區與高雄軟體園區)的房市交易量將成長5%~15％。回顧全台科學園區房價五年內的漲幅情況，所有園區中以內湖科學園區漲幅居冠，高達126.42%，其次為南港經貿園區房價漲幅95.56%，第三則為新竹科學園區房價五年內增值70%，中科房價也有29.17%的增幅，顯示出科學園區房地產基於需求，仍有保值看漲的爆發潛力。
三者，重劃區是建商進駐開發的重要舞台，因為未來漲幅可期。雖然位置可能較偏，現狀不比都會區，但擁有整齊街道、土地產權單純、取得容易等優點，如台中南屯區七期的增值潛力大，據東森房屋店東傅枝火指出，80年～90年時，南屯房價僅每坪12~16萬，至今已飆漲至80萬，99年上半年度南屯推案997戶（大樓、別墅）共209.5億，預期等到台中大歌劇院完工，將出現每坪100萬的高價。
目前大台北人氣最旺的新興重劃區，包括：南港經貿與內湖五期、新莊副都心與頭前重劃區、台北大學特定區、林口新市鎮等。其中，新莊是近一年多來最夯者，周邊房價光今年漲幅就達32.7%。未來可期的重劃區，還有北投奇岩新社區、五股洲子洋重劃區、新店五峰重劃區及淡海新市鎮等。
此外，學區、商圈、夜市等地段也都是影響增值性的重要因素。整體而言，如台中金磚四區（七期、八期、國美館、科博館四個區塊），便是以其稀有性、人文歷史背景、地段、景觀等成為優選地區，是消費者首選之地。

 

 

對消費行為而言，品牌取向是很明確的趨勢，但對房產來說，品牌是否等於品質？的確，消費者購屋時會把品牌這項因素列為考慮條件，但比重或優先順序，則多會在地段、生活機能或是價格等因素之後。不過，部分建商的確用心經營品牌，重視企業形象宣傳，使房產界產生許多知名品牌，甚至指名品牌，如寶徠、昇揚、元大、宏泰、聯聚、龍寶、長安等。
消費者若購買優質品牌的房屋，同時也代表買到高社區保值性，不論在規劃、品質管理、社區管理等皆佳，甚至還有名人進駐，增值性高。而且台灣經過九二一地震洗禮後，大家更重視品牌的選擇，因為品牌代表信用、服務、堅固等品質保證。
但是部分知名的上市櫃建商，也有購屋糾紛的紀錄。現在的品牌建商，又能帶給消費者怎樣的保證？對有心經營品牌的建商來說，也不敢說品牌就是品質保證，但追求優良品質，確是形塑品牌印象的不二法門。
萬一有「偷工減料、工期延誤、設計有問題」之類的問題時怎麼辦？根據建築法規規定建商關於保固的條文是如此的：「交屋時乙方應通知甲方並會同勘驗，如有缺失，甲方應一次通知乙方修復改善，乙方應於修復完成後以書面通知甲方複驗。甲方驗收合格後，同時一次辦理驗收手續，驗收完成時視同已完成交屋手續，乙方不負保管責任。房屋自移交或通知交屋日起，乙方對本建築物之建築結構保固十五年，給排水系統及電器配管及公共設施之機器設備保固一年，但如因天災地變等不可抗力所造成之損害，及不可歸責於乙方所造成之損毀，不在此限。」
所以日前台北便有璞園建設打出廣告，大膽地提出購屋售後服務保固五年，在營造品牌形象上真是不遺餘力。
對於品牌的選擇，其實知名品牌不一定等於指名品牌，而且宣傳也不一定等於品質，所以消費者還是要親自到現場瞭解，並多蒐集房產資訊才實際。

 

三．規劃： 

建築的規劃包含範圍很大，從外觀、設計、工法到公共設施，消費者要注意的專業知識相當多，而且知名品牌都有其特殊而用心的規劃，如惠宇建設的房屋便有一貫無店面純住宅、臨公園綠地、頂級公共服務等特色。這些都會影響房屋的價值及日後的增值性。以下我們大致介紹如下：
1.外觀：房屋外觀設計除了考慮美觀外，更要重視影響日後外表老化的因素。主
要著重在立面造型、露樑、窗戶、陽台欄杆、冷氣機位置等五個地方。
一者，直立牆面上盡量減少延伸設計（如外凸造型及裝飾線版等）；另一是建築物的外凸造型，其上方應採斜面設計，主要考慮的都是為了減少灰塵堆積。
二者，露樑防滴水線設計，頂面外凸，以順利排水；三者，窗戶下緣設置庇水板，以排污水；四者，陽台欄杆扶手採室內側下斜，避免污染外牆。五者，冷氣主機規劃要一致性、美觀，及固定鐵架防鏽處理。
2.防震：最重要地，不要買在地震帶，也要看地基基礎，如果在山坡地需將地基打在岩層，利用基樁將建築物的重量，直接傳到較深的堅硬地盤上。再者，柱結構主要有三種，分別為鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨構造（SS）等，這三種並沒有誰優誰劣，影響建築結構安全的關鍵，在現場施工品質的控管，而不同柱結構型式，主要影響的是空間的使用，像同樣樓層設計，鋼筋混凝土結構柱最大、最佔空間，其次是鋼骨鋼筋混凝土（SRC）結構柱，鋼骨構造（SS）結構柱則最小。
採RC、SRC的建築因為採用較厚實的混凝土，柱、樑防振動及音效果較SS好；反之，SS的骨架較修長，受到地震、風力作用時，均會有一定程度的擺動，較敏感的住戶容易有暈眩的不適感。不過，目前採「斜撐制震」設計的鋼骨大樓，已可改善上述困擾。
總之，地震會倒塌，不是使用哪種結構柱，而是因為偷工減料，導致結構度大幅降低。
3.防水：可上網至「台北市積水查報網」查詢會淹水的地段，但台北外就沒有此服務，必需多方打聽；在簽約前先詢問防水工程是否確實做到；確保屋頂、露台、外牆、廚房、浴廁、公共空間等不漏水。
4.隔熱：首先，購屋前要選外在環境通風及日照條件，最佳的組合是擁有青山綠水或公園綠地等地；其次，要看座向的規劃，以座北朝南為佳；三者，開窗原則，北向開窗，不宜太大，最好避免在東西向的牆面開窗，如果無法避免最好做好遮陽的設計；四者，看遮陽設計，最好有凸面或深凹窗設計，外牆的凹凸面愈多，隔熱效果愈佳；五者，看通風與否。
5隔音：同樣地，地段決定房屋是否寧靜，若怕吵的人不要買在馬路邊，因為即使裝氣密窗，也未必能完全解決問題，且有不通風問題。分貝若在90以上，長期聽力會受損。
此外，可看樓地板與外牆板愈厚，使用鋼筋量愈多，隔音效果愈好；而樓地板的樑跨度愈小，隔音性能也愈佳。
6.公共設施：現在建築重視公共設施，如社區公園、卡拉OK室、圖書室、麻將桌、游泳池等，提升生活享受及便利性，以此吸引消費者。

 

四．建材： 

建材用對了，品質就有保證，自然愈住愈放心。如防水建材要注意：屋頂使用固態舖貼式；屋頂、露台的排水落水頭，使用三件式高腳落水頭；屋頂、露台的防水材料要有表面保護處理；外牆鋁門窗有氣密窗；室內給水管用不鏽鋼管加上保溫被覆；室內污排水管要用鑄鐵管；室內廢水排水管，用PVC厚管。
其他建材如大理石、木材等，分別使用在室內空間，給予住戶最佳觀感及房屋使用壽命延長。

 

五．住戶： 

「千金難買鄰」！社區內住什麼人也會影響房價。若有名人進駐，房價往往立刻看漲。如台北市大安區高級住宅名人聚落，住在大安區就像是地位的象徵，房價一路上漲；而文山區人文素質不差之處，軍公文教人士較多，如新店市區域房價已經上看50萬；淡水最近因入住郭台銘房價立刻飛漲；台中7期重劃區內的市政北二路上入住多位名人，成為名副其實的名人巷，例如前總統李登輝之女李安妮就買下了「天璽」。

 

 

物業管理是與建築物使用有關的管理服務，目的在使用者的享用安全、健康、舒適、清潔、環保、便利及良好生活機能的生活空間，更藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。項目包括：警衛保全，清潔勞務及設備設施如電力、空調、升降機、給排水、安全系統等維護、修理、保養等三類工作。
如精銳建設便採用中興保全IS2000社區數位防護系統、裝設數位監錄器、社區外圍裝設雙軌式紅外線感知器、社區攝影機、各戶室內安裝聲光定時警報器、電子感應器配備即時顯像管制電腦系統、車輛進出設防止跟車裝置、停車場多處夜光型緊急扣押等。

 

結語 

購屋往往不是單純購買一件物件而已，它代表一種生活品質，甚至是幸福的指數，所以充實專業知識，以買到高品質，增值性高的房屋，其實是人生大事，豈可不慎！以上六妙招是記者博覽群書及專訪眾家規納而成，提供給消費者參考。