光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

以台灣的都會區住宅來說，最常碰到的問題，就是建築設計包括座向、開窗尺寸、和天花板高度、樑柱數量，都會受限於抗震、風水、甚至建案門牌號碼等選項的影響而不見得能盡如人意。於是在進行室內設計工作時，設計師就必須想辦法，透過自己的設計專業，解決每個不同住宅所面對的困擾及問題，讓空間變得更舒適而人性化。至於風格定位，對設計師而言，反倒在其次。大部分設計師並不會將自己的設計侷限在某一個風格之中，於是，都會區住宅的設計，就呈現百花齊放的多元風貌，甚至在同一空間中出現不同風格混搭的設計元素，形成所謂的新城市風格。

Q：在都會區住宅如何呈現自然系設計特色？
想在都會住宅創造自然系風格其實非常困難，往往耗費最多力氣的部分，其實是在解決不夠理想的建築格局及動線。當住宅的先天條件良好時，善用大面開窗，引進充滿綠意的戶外景觀，就能夠突顯空間的優勢。但若景觀最佳的位置設於工作陽台而非客廳時，很可能就必須透過空間格局翻轉的規劃，創造更自然的視野。如果有一天，集合式住宅的建築設計，可以以居住舒適度優先，而非風水或其他利益為主時，室內設計或許就不會與建築呈對立衝突的抗衡狀態。

央行最近決議，將豪宅貸款納入房市管制範圍，台北市8,000萬元以上、台中市5,000萬元以上住宅，限縮房貸成數不得高於六成，且不適用寬限期，我認為這項措施犯了嚴重的錯誤，有必要提出嚴正抗議。

站在開發商的立場，對於政府穩定房市的政策，我全力支持，像去年實施的奢侈稅，確實遏止了不少投機客炒作，第2波實價登錄，也讓房價飆漲趨緩。

對買8,000萬、5,000萬元以上住宅的人而言，或許多數都不在乎貸款成數是多少，然而，他們在意的是，政府的誠信問題。這次央行打豪宅，讓業者與民眾質疑，政府的政策前後不一、搖擺不定，以後還有誰會相信政府的話。

因為，大家還記憶猶新，2008年底美國次級房貸引發全球金融風暴後，當時政府祭出振興房市方案，遺贈稅率也由40%降至10%，為的都是鼓勵海外華人、台商及國內民眾，把海外的資金引入國內，以穩定經濟。

不動產實價登錄即將上路，檯面上看，價格透明化是件好事，政府也強調短期內不會實價課稅，但實際上，到民國104年，公告現值將調至市價的九成，不動產持有人未來移轉成本將因公告現值增加，造成稅負增加，進而直接轉嫁於買方，造成房價不易跌情況。

太平洋房屋指出，政府基於居住正義口號之考量，不斷釋出一連串穩定房價政策，去年首先開徵奢侈稅，至今已屆滿1年，實際稅收不到預計的成數，反讓各大都會區房價愈打愈高。

接下來要登場的實價登錄看似無害，但一旦公告現值增加，除了買賣移轉的土增稅增加外，以往用贈與稅來節稅的父母，也會因土地現值提升，可能需繳納更多稅款；每年調漲公告地價，也造成以公告地價為計算基礎的地價稅、設定地上權租金、承租國有地租戶的租金及登記規費都隨之上漲。

太平洋房屋舉例，若3年內土地公告現值調了九成，市價漲了一成，民國101年時，陳先生買進一間房屋自住，市價為900萬元，其中土地公告現值為200萬元，若至10年後才出售，土地公告現值調升到380萬元，但在這段時間內，房價漲幅僅一成，達1,000萬元，則預計移轉後之土地增值稅約31萬元。

一項社會新鮮人租屋調查顯示，多數新鮮人只希望花2成薪水租房子，以勞委會調查目前平均起薪26,577元來算，等於只有5300元；這使得大台北社會新鮮人租屋不是往新北市外圍移動，就是改租租金較便宜的公寓雅房。

好房網統計近3個月的出租物件點閱率發現，隨畢業旺季來到，雙北市的雅房市場雙雙增溫，台北市雅房物件6月點閱次數與4月相比，大幅成長24.5%，新北市也有11%的增幅。

反觀套房產品，雖然仍為租屋市場主力，不過在油電雙漲議題發酵下，套房需求出現降溫現象，台北市、新北市6月和4 月比較分別減5.4%與10.4%。

雙北 汐止最優選

汐止緊鄰台北市東界，近來隨台北市開發重心逐漸向東偏移，加上南港、內湖等地發展頗佳，房價尚屬低檔的汐止，也被帶上來，愈來愈具投資潛力，被視為「台北新東區」，目前買盤結構中，有高達七成為外來客，並成為台北新婚成家首選區域。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，過去汐止在颱風與雨季都飽受水患與土石流失災害，淹水陰霾讓汐止長期房價表現低迷，但2004年底員山子分洪道啟用後，汐止逐漸擺脫水災之苦，房價漸漸恢復正常。

汐止地區目前最受購屋族歡迎的區塊，當屬台鐵汐科站周遭，其中又以新台五路、大同路沿線最搶手，主因交通便捷、建案品質佳、社區口碑好，並有各式商店、運動公園等，科技廠辦亦林立，提供許多就業機會。

不動產實價登錄確定8月1日上路，由於房產交易價格未來走向透明化，建商將打破以往銷售模式，已有不少業者表示，未來賣房將走「不二價」策略，不僅有助銷售，也要買家別再討價還價。

甲山林代銷的第一筆「不二價」建案，是興富發建設在台北市新生北路與南京東路口的「台北一號院」，平均每坪100萬元，市場反應不差。

甲山林總經理張境在說，實價登錄即將實施，為響應政府政策，許多建案將逐漸以不二價銷售，目前採不二價銷售的案量，比例就增加了兩成。

例如「國賓官邸」、「詠大直」都是每坪70多萬的不二價。他說，目前看來市場反應、接受度還不錯，未來甲山林還會繼續推出不二價的建案。

實價登錄上路在即，近日不少房產業者在銷售房屋時，搭上這股風潮、推出「不二價」的銷售策略，但有專家直言，台灣消費者還是很愛殺價，即便實價登錄上路後，房市不太可能真的採「不二價」銷售。

「黑心建商的告白」作者Sway說，最近有些建商、代銷，在賣屋時訴求實價登錄將上路、採「不二價」銷售，但據他了解，大多只是說說而已，並非真的完全不二價，「每坪十幾萬的便宜房子還有可能不二價，但現在房價高，哪有可能？」

中古屋部分，未來也難保沒有抬價行為，Sway說，實價登錄的揭露平台因為是政府的，具公信力，預期會有部分人士透過假交易價格來抬高區域行情。

他說，台灣的消費者就是愛殺價，尤其買房子是一生最大筆的消費，若沒有殺價的感覺，消費者怎麼怎會甘心埋單呢？