工商時報【本報訊】

房價何時回降?相信這是國內無殼蝸牛最殷切的期盼,但也是營建業者最不希望發生的事,更是炒房投機客最大的夢魘。房價的飆漲,已經不是單純居住正義的議題,同時因房價炒作導致社會財富與所得分配不均度急遽擴大,影響社會安定與和諧,因而特別值得關切。

首先觀察民國91年以來房價的變動趨勢,依內政部「房價綜合趨勢分數」,可以看出97年第四季爆發金融海嘯時是房價的低谷,分數只有50.05分;次年第一季分數就倍增為114.90分,金融海嘯時敢危機入市者,其短期投資報酬率令人咋舌。自此之後,這個分數再也沒有低於100分,而且在民國99年第四季曾高達131.75分,是這一波段的最高,央行也在該年祭出兩波打房措施;100年第一季立刻大幅回落至107.35分,但隨後漲多跌少,期間雖於100年實施「奢侈稅」以及在101年6月央行推出第三波打房措施,到102年第三季仍達到史上最高的135.20分。自此之後分數逐漸趨降,至103年第一季已降至118.20分,一般認為是政策逐漸發揮效果,另一方面則因這些年來的供給增速太快,市場上已有供過於求的顧慮。

另外,根據媒體引述民間房仲業者的資料,在房市交易量方面,從今年上半年以降買氣走冷,北台灣買氣更是急凍,雖然7月比6月稍為好些,台北市與新北市卻也只小幅增加5%;若和去年相比,台北市量減4.6%,新北市更大縮27.6%。即使是年底即將升格的桃園也熱不起來,和上月相比大幅縮減20.5%之多,顯見市場觀望氣氛濃厚。但在台中以南,台中與高雄的買氣和上月持平,台南增加幅度近2成,市場呈北消南長的情勢;從另一個角度來看,市場上對北台灣都會區房價漲過頭的疑慮,已經逐漸出現。

北台灣都會區房價是否漲過頭?可以從其他數據來觀察。以內政部公佈的「房價所得比」資料來看,全國的房價所得比資料自91年第一季開始編製以來,以91年第二季的4.15倍為最低,而以去年第二季及第三季連續兩季都高達8.95倍為最高;換言之,10年左右全國平均的房價負擔提高了4.80倍。至於首善之區台北市的房價所得比,也是在91年第二季為最低,且其倍數為5.96倍僅較全國平均4.15倍略高,然而到去年第一季則高達15.52倍,10年間增加9.56倍,不但大幅拉開與全國平均數的差距,其增幅更顯示台北市房價飆漲的嚴重。

讓人稍感欣慰的是,無論全國或台北市的房價所得比,都已經從最高點下滑,到今年第一季二者分別降至7.51倍及14.6倍,顯示民眾的房價負擔有減輕的趨勢,從而也讓人進一步聯想房價是否已經回降了?房價所得比的計算是以估算地區(全國或北市)的中位數房價除以家戶年可支配所得中位數,因此房價所得比的降低可能源於前者降低或後者提高,或二者皆降低而前者降幅較大,或二者皆提高而前者升幅較小;因此有關最近幾季房價所得比的下降,只顯示有殼蝸牛的負擔減輕,但不宜據以作為房價回降的證明。

再根據媒體引用房仲業調查及內政部不動產交易實價登錄資料,近3年來北市平均房價從一坪55萬元上升到今年5月的68.4萬元,漲幅約25%;新北市上漲31%;台中、台南、高雄漲幅都在4成以上;桃園高達55%。然而,今年以來各都會區房價漲幅已縮小,台北市今年至今半年僅上漲2.4%,新北7%,高雄則幾已停漲。看來房價所得比的下降顯示的是所得增加的幅度高於房價提升的幅度,而不是房價已經下降。

究竟房價會不會下降?如果會下降,將在何時下降?在前述資料中尚難以判斷,因而眾說紛紜,認為房價短期內會下降者,提出幾個論點。在理論上沿用股市「盤久必跌」的說法,認為房價現階段的小漲已經是強弩之末,買氣不振勢將使現行房價無以為繼;此外,部分建商雖然還陸續推案,卻又有已經完工交屋者,從而將會發生預售屋與新成屋「多殺多」的局面,價格崩跌指日可待,且最近淡水已經出現1字頭(每坪十多萬元)新建案,因此判斷快則年底,慢則明年,房價將明顯下跌。

認為房價還不致在短期內下跌者,所持理由是目前五大行庫的平均房貸年利率仍僅1.96%,利息負擔輕,而且長年期房貸都有寬限期,在明年底以前現有房貸的寬限期大多還沒屆滿,以高財務槓桿炒房者,不致有太大的財務壓力,仍有繼續炒作的時間與空間,因此房價在明年底以前仍有支撐,甚至可以藉著自由經濟示範區、桃園航空城等題材,繼續炒作,預期房價仍有另一波新高可期。

觀諸目前全球資金寬鬆,可預期年底以前利率大幅調漲的機率不高;但是這一波建商推案似乎過於樂觀,北台灣僅存的住宅用地幾乎都推案了,未來仍將回到基本面,屆時恐怕會因供過於求而導致房價下跌。也許如同悲觀者所預料,明年將是房地產價格反轉的時候,且讓我們拭目以待。

 

 

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