【MyGoNews廖賢龍/台北報導】「上有政策,下有對策」,奢侈稅上路之際,民眾經由房仲業等各管道,大多瞭解透過「信託登記」、「預告登記、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣,或者以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的,都可以規避奢侈稅的課徵。

 
立法委員許忠信指出,實務上,規避奢侈稅的方式可歸類如下:
 
一、「信託登記」,不動產買賣雙方之間暫不成立買賣契約,所有人(亦即賣方)僅將不動產「信託登記」予買方,令買方實際上擁有不動產管理經營之權利,所有人則獲取價金並維持名義上所有權。爾後2年期滿,所有人再塗銷信託登記,成立形式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方,令其名義與實質權利相符。原所有權人在不動產「持有期間」的計算上,依本條例規定,以其原先取得該不動產登記日起算,直至買賣契約簽訂日為止,只要超過2年就不核課奢侈稅。因不動產所有權移轉形式上與買賣契約同步,戶政登記機關自然無法從單純的「信託登記」察覺到雙方有成立買賣關係的意思合致。
 
二、「預告登記」,即房子先不過戶,但賣方同意買方可預告登記,等房子過了2年期限再過戶。由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產,有可能被查到逃稅,因此又有進階版的預告登記:即賣方將名下其他買賣已超過兩年的房子,以預告登記方式假出售,藉以保障權益,而讓手上只剩一間,因為依規定名下如只有一戶,出售即不受奢侈稅的限制。
 
三、「設定抵押權」,當事人雙方以設定抵押權的方式取代買賣,賣方在獲取「押金」的同時,買方亦取得抵押權登記,得憑此登記向大眾公示宣告該不動產設有負擔。不動產抵押人(賣方)若就該同一物嗣後與第三人訂定買賣契約並移轉登記所有權,抵押權人(原買方)仍能夠憑其抵押權向不動產所有人(第三人)主張。因此,抵押權登記不啻為保障買方權利的好手段。而因設定抵押權並不屬於交易行為,當事人即不屬於奢侈稅的繳納義務人。
 
四、在預售屋方面則可進行「權利買賣」,亦即購屋權利之買賣,因為預售屋是完工交屋才過戶的,但在興建過程中,買方就可透過建商或房仲居間進行「購屋權利」的移轉,而戶政單位根本還沒有地籍資料,頂多在銀行留下資金往來的記錄,因此不少投資客可大賺預售屋,卻不用申報「其他所得」。
 
五、「以租代售」,賣方先跟買方簽訂租賃契約,即所謂的「流抵契約」,要求買方先付高成數(譬如五成)的訂金,即可先入住,2年後再辦理移轉登記,屋主等於是把中古屋、成屋當成預售屋來賣。
 
總之,由於奢侈稅主要是在於持有年限上的限制,只要超過法定的持有2年限制,就可以避開奢侈稅課徵;再加上課徵時間點是以「買賣契約之簽約日」而非於戶政機關辦理「不動產移轉登記日」計算,主管機關針對債權行為課稅的結果是當事人得藉由簽約日造假,使賣方形式上持有期限超過2年,而賣方再藉由上述如信託登記、預告登記、設定抵押權及以租代售等方式提供買方「安全感」,進而達到規避課稅的效果。
 
就上述五種常見的避稅行為,立委許忠信認為,主管機關應以核實課稅為目標,加以修正現行的奢侈稅制度。例如,在物權行為的情形(如信託登記、預告登記、設定抵押權等),戶政機關應依職權查核該登記行為背後之原因事實是否為交易行為,若係如此,即應以該登記的時點,實質認定不動產的「持有期間」。

在債權行為方面,因權利買賣為買空賣空,主管機關應就該權利買賣契約的簽訂日予以認定;而在以租代售的情形,應以出租人(賣方)交付租賃物,使承租人(買受人)實際佔有並取得不動產經營管理權利之時,來認定不動產之持有期間。如此,始能填補現行法律漏洞,達到核實課稅的目的。
 
 
 

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