作者:MyGoNews林承志
時間:2012-06-04
隨著不動產交易量縮,以及近年大量推案陸續進入完工交屋期,部分推案量大地區之房價下修壓力漸增。

 

隨著不動產交易量縮,以及近年大量推案陸續進入完工交屋期,部分推案量大地區之房價下修壓力漸增。

 

【MyGoNews林承志/台北報導】央行發布金融穩定報告,針對不動產市場,央行認為,2011年上半年不動產價格持續攀升,指數屢創新高,但下半年受開徵特種貨物及勞務稅等因素影響,房價緩降,交易量明顯縮減。銀行承作購置住宅及建築貸款之成長幅度亦放緩,房貸利率緩步回升。隨著不動產交易量縮,以及近年大量推案陸續進入完工交屋期,部分推案量大地區之房價下修壓力漸增。

2011年上半年不動產價格持續攀升,指數屢創新高,但6月起受開徵特種貨物及勞務稅、景氣趨緩及股市下跌等因素影響,房價逐漸走緩。其中,2011年9 月台閩地區地價總指數為112.05,指數創歷年新高,但年增率較上半年減緩為5.78%。

新推案市場之國泰房屋指數於2011年第3季攀升至114.16,屢創區域新高價位,第4季指數反轉下滑至110.24,年增率由上年第3季高峰之15.43%,大幅下降至5.85%;2012年第1季由於業者推案以高價住宅為主,指數轉呈上升,議價空間也持續擴大。

成屋市場之信義房屋指數於2011年第2季升抵170.13之歷史高點後,第3季反轉下滑,2012年第1季續降至153.47,年增率轉為負成長7.07%,其中台北市與新北市房價仍然居高,新北市與台中市因推案量大,房價下修壓力漸增。

2011年消費者物價指數之居住類指數年增率為0.86%,其中房租年增率為0.37%,漲勢尚稱平穩。另隨著來台觀光旅客人數增加,2011年台北市部分商圈店面租金顯著上漲,但各級辦公大樓租金大致持穩,第4季平均每月每坪租金為1,755 元,較上年同期微跌0.17%。

報告中指出,2011年以來,不動產市場受政府開徵特種貨物及勞務稅、景氣趨緩及股市下跌等因素影響,房市交易量明顯下滑,建物買賣移轉登記棟數年增率自第2季起轉呈負數,尤以第4季達-29.79%,為近10年最大減幅;2011年累計建物買賣移轉登記棟數為36萬棟,為2004年以來最低,較上年負成長11.09%。主要都會區中,以台北市及新北市建物買賣移轉登記棟數縮減幅度最大,2011年第4季分別較上年同期減少43.54%及38.74%,台中市減幅亦達35.86%。

2012年第1季累計建物買賣移轉登記棟數續較上年同期縮減38.86%。2011年因業者推案擴增,核發建照總樓地板面積持續增加,全年累積總樓地板面積較上年增加9.54%;其中,住宅用年增率高達18.22%,2012年第1季續增3.76%。同年,新成屋因近年業者推案陸續完工釋出而增加,2011年累計核發使用執照樓地板面積,較上年同期增加7.79%,其中以商業用面積增加52.60%幅度最大,住宅用面積略減0.46%。

此外,若以台電用電不足底度推估,2011年平均住宅空屋數約141.9萬戶,雖較上年減少2.7萬戶或1.85%,仍居高水準。近年大量推案且空屋率較高之地區,餘屋去化情形值得注意。

隨著房價攀升,六大都會區平均房價所得比逐季走高,第4季為9.3倍;平均房貸負擔率亦有升高情形,第4季達33.8%,民眾購屋負擔沈重。各都會區中,以台北市購屋負擔最為沈重,房價所得比及房貸負擔率分別高達15.3 倍及47.8%。

至於,房貸利率緩升受央行與金管會持續強化銀行不動產放款風險控管之影響,2011年全體銀行購置住宅與房屋修繕貸款合計餘額雖持續攀升,12月底達5.76兆元,但年增率逐步下滑,12月底僅0.60%,且2012年起進一步轉為負成長,3月年增率為-0.65%。2011年建築貸款餘額亦持續增加,12月底達1.41兆元,但成長趨緩,年增率明顯下滑至10.48% ,2012年3月續降至8.68%。

2011年第2季起,5大銀行新承作購屋貸款金額明顯下滑,12月新承作金額降至482億元,較上年同期減少17.73%;2012年第1 季新承作金額繼續縮減,較2011年第1季減少34.69%。就融資成本而言,新承作購屋貸款利率於2010年5月降至1.62%之低點後,隨著本行調升政策利率已緩步回升,2011年12 月升抵1.88%,2012年3 月再升至1.89%。

央行表示,鑑於特定地區房價高漲加重民眾購屋負擔,以及銀行承作不動產授信有過於集中問題,央行自2009年10月起針對特定地區購屋貸款及土地抵押貸款,採取一系列針對性審慎措施,金管會亦採取數項控管銀行承作不動產授信風險措施。該等措施實施結果已收相當成效,銀行承作不動產放款之集中度逐漸下降,貸款成數亦明顯下滑。

 

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