光臨工程。房管家。專改包租公套房。裝修租管

全球暖化現象逐漸嚴重，氣候的異常現象在世界各地愈來愈明顯，「好宅」的定義勢必隨之改變，那些住宅才能成為未來的市場主流，讓投資者能高枕無憂？購屋時如考量氣候因素在內，以下四點是購屋消費者必須掌握的判斷重點。

 

 

以往台灣由於四季如春，並沒有受到太多氣候環境的干擾，導致許多人忘記了水患的危險，人們選擇居住在平原地區，有人甚至選擇了河邊、溪邊，甚至海邊的房屋，但當氣候變化強烈後，瞬間不規則的大量降雨，會隨時傾盆而下，必然會導致瞬間排水的困難，造成嚴重的居住風險，對平地房屋的價值勢必造成不利的影響。

台灣的河流多屬於荒溪型（waste stream type），河流短，且多快速直接流入大海，因此，都市內的排水系統亦多以快速直接排入河流為主要設計理念，當瞬間大量降雨時，就易產生二種風險：一種是排水系統的排出量不足，以往影響台灣都市排水量的最主要風險是潮汐，每當暴雨遇到潮汐，都市就會淹水；另一種則是由於全球暖化所導致的海平面上昇，以往雨水直接排水入河流的思維勢必遭到挑戰，只要入海的速度稍慢，就會導致平地淹水。

為了解決這種風險，許多先進國家也不斷地思考對策，例如日本就曾在都市的地下興建大型的儲雨槽，希望能夠發揮調節瞬間暴雨的功能，但因尚屬實驗性質，花費成本極大，成效卻還不明顯。

也因為這種原因，目前每次豪雨過後，台灣就可以看到許多地方的排水溝失效，導致平地淹水，此種現象非因施工不良，而是設計的標準已經跟不上氣候變化的速度。

因此，以往安全的居住地點勢必受到衝擊，對社區的外部環境而言，出入道路如果淹水，將使得進出活動的風險增加；對社區的內部環境而言，雨水倒灌勢必會造成極大的損失，尤其是目前大多平地社區都已採用地下停車場的設計，不論有多麼好的防水措施，當瞬間暴雨降下，導致平地淹水時，雨水進入社區地下室將是極難防禦的情況。

只要地下室淹水，就必然會造成極大的財產損失與居住風險，而隨著氣候變化的異常，這種風險正不斷地增加。

那種住宅才能因應這種環境的變化呢？將住宅遷往都市精華區邊的小山坡將是一種趨勢，也是人類的長期居住經驗，舉例而言，英國就曾做過統計，其住宅價格所在的地區，其名稱中有「小山坡」（hill）的房價最高，有「街」（street）的最低，美國的住宅區也有類似的情況，有「小高地」（high）與「小山坡」（hill）地區的房屋價格通常也較高。

二○一○年七月底，香港政府拍賣聶歌信山頂住宅土地，成交價高達每呎三‧二萬元港幣，創有史以來第二高價，即是反映這種現象的一個例子。

但要特別注意，都市精華區邊的「小山坡」和郊區的「山坡地」是不一樣的區位（location），對於位處於郊區山坡地的住宅而言，由於山坡地範圍大，地質情況複雜，排水設施多未完備，再加以樹木被砍伐嚴重，因此，每當暴雨後，不但會有土石流的風險，甚至還會產生走山的情況，這種地區反而更不安全，住宅的增值性更差，投資人一定要會分辨二者的不同。

 

 

由於氣候異常，導致高溫與低溫的記錄不斷地在世界各地被打破，台北市已經創下攝氏38.5度的歷史高溫，在很快的將來，這個記錄一定還會被打破。

以往，有許多商品的設計都因缺乏對環境變化的考慮，而不斷地造成問題，例如即使歐洲所製造的頂級雙Ｂ汽車，由於其設計的主要考慮是在寒帶地區使用，再加上歐洲高速公路多無速限，因此，冷卻系統效率通常不高！外銷台灣後，由於氣候炎熱，再加上塞車嚴重，所以即使是世界最頂級品牌的汽車，也常拋錨於路邊，自燃於雪隧，就是未能考慮環境條件的最好例子，因為任何商品設計都有其對環境條件的假設條件（assumed condition），當假設與環境不符合了，其商品的風險就會大增。

也由於世界各地不斷地出現的高溫現象，導致以往從未發生的汽車風險已經大增，在大陸已有停在路邊的汽車自燃的情況，在台灣也有停在地下室的汽車自燃，雖然造成自燃的原因很多，但高溫及散熱不良必然是主要原因，而未來世界的高溫現象已成為常態，而且還可能愈來愈高，因此停車風險的愈來愈大，已成必然。

舉例而言，路邊停車隨著氣候酷熱已經逐漸成為不定時的炸彈，因此，社區外如果有路邊停車，自然代表了風險，有誰會願意房屋邊有一排不定時炸彈呢？前些時間台北市有一個極富盛名的豪宅社區，透過特權將社區大門口的一排公有停車格偷偷劃掉，但引起民意代表的強烈關注，而不得不又將其劃回，就是在反映類似情況的一個有趣例子。

酷熱問題會讓那些住宅的價值提昇呢？首先，一巷住宅的價值勢必增加！只有落後國家的有錢人會將高級住宅直接面臨主要道路，因為主要道路所帶來的空氣污染、噪音、震動、施工以及進出的穩私(privacy)風險，都會對住宅造成極大的干擾，因此，人們逐漸形成一種經驗，就是選擇「一巷住宅」─與主要道路要接近，但不可緊臨！未來，隨著路邊停車風險的增加，一巷住宅的增值性勢必愈來愈大！

其次，南北向住宅的價值勢必增加！由於南北向的住宅，日曬直接入屋的機會較小，室內溫度的調整能力較佳，其價值自然愈來愈大。雖然有些生意人偏愛「坐東向西，賺錢沒人知」的西曬屋，但對住宅投資而言，還是以南北向的住宅增值性較佳。

第三，擁有通風良好地下室停車場住宅的價值勢必增加！目前台灣都市住宅社區中，至少超過九成的地下停車場，是充滿風險的。為什麼呢？因為我們的消防主管單位，對於防災的觀念，還停留在傳統的，將空間區隔、封閉的防堵式滅火思維，所以要求將地下室區隔為許多小空間，希望萬一發生火災時，可以分別隔絕、阻斷、悶燒、以利救火！

另一方面，我們的建管主管單位，為了防止地下室有可能被人們違章做居住使用，於是更嚴格的規定，地下室不可以開窗，這種規定又再一次阻絕了地下室通風採光的機會，與增加了地下室的停車風險。

 

投資人如果要規避酷熱的風險，一定要選擇具有通風採光良好地下停車場的住宅，擁有通風良好地下室停車場住宅的價值勢必增加！

不但如此，因為通風困難，建商還被要求要花費更大的代價，大量地配置進風與排風設備，造成資源與能源的極大浪費！不幸的是，由於空間密閉，使得消防主管機關更再要求加裝更高級的滅火設備與撒水裝置，這種落伍的防災觀念，只是肥了各種設備販賣者、增加了居民的風險與公務員的檢查工作，但真正可怕的是，它和世界性的氣侯變化趨勢正逆道而行。

這種為了幾十年可能不會發生一次的火災機會，卻要使所有住戶每天必需將汽車停在一個密不通風，四週用牆與防火門隔絕的地下室內，其風險自然會愈來愈大。

因此，投資人如果要規避酷熱的風險，一定要選擇具有通風採光良好地下停車場的住宅，因為那樣的住宅，在未來每一次發生地下室停車自燃時，就會有多一次的增值機會。

 

 

研究指出戶外空氣品質比室內要優，所以不開窗讓空氣流通，顯然已與健康的期望背道而馳。

英國最大的石油公司（BP）因為採油井在美國外海漏油，而造成了極大的損失，一季就損失將近二百億美元，美國政府還準備增加要求賠償的金額，該公司可能甚至因而倒閉…台灣雲林的六輕工廠，一年爆炸四次，引起了四週居民的圍廠抗議，導致獲利大減、擴廠困難與股價大跌…大陸南京廢置的塑化廠，在拆除時突然爆炸燃燒近八小時，使得四週成為廢墟，死傷百餘人……

由於氣候的異常，使得過去人們所興建的工程、所制定的管理方法，和所建立工作習慣與規則，都將面臨挑戰，如果因應與改變的速度不夠快，就會產生人禍，不論人禍的原因為何，最後都會導致一種結果，就是能源價格勢必會愈來愈高！

進入本世紀之前（二○○○年以前），台灣人還沒有住「豪宅」的經驗（以往最有錢的人只有住別墅的經驗），在當時，人們總以為豪宅是用來炫耀的，因此要求外觀設計要像城堡、外觀建材要用石材、窗戶要用大面窗、室內要像頂級旅館似的不分日夜開空調、門廳要像博物館似的挑高，再放入大量的高級傢俱，讓人「感動」……

在二○○二年「信義之星」完工後，台灣人才開始有居住豪宅的經驗，在過去七、八年，當人們真正住進豪宅，開始有了豪宅的居住經驗後，他們才開始發現了問題，例如一個月每坪超過二百五十元的管理費，造成了大多數人的壓力；大面窗的設計，使得室內溫度永遠太高，導致每月超過三、四萬元的空調電費，變成了可怕的負擔；尤其是過去許多缺乏經驗的建築師，總以為不開窗戶就可以提昇健康水準，但已不斷地有研究指出，台北市戶外空氣品質比室內要優，所以不開窗讓空氣流通顯然已與健康的期望背道而馳。

就住宅設計而言，以往的東方建築不斷地提高室內高度，其目的就是希望可以加強空氣的自然對流性，以有效地降低室內溫度，但台灣住宅的高度，一方面受到建管單位為了防止夾層違章而限制不得高於三米六，使得空氣對流的機會大幅減少；另一方面豪宅雖然大多儘可能提高了室內高度，但在設計上卻又為了美觀而將窗戶緊閉（只開小窗透氣），犧牲了空氣對流的機會，這些對住宅設計觀念的紊亂，以及過份強調美觀，而忽略了通風的設計，使得豪宅的通風採光水準通常並不高。

再加上不斷增加噸數的空調主機，幾乎塞滿了大半個工作陽台，常使得超過百坪的住宅卻沒有一個可以舒適地洗曬衣服的空間，而不得不讓衣服每日每週必須透過大量的化學藥劑清洗，而影響了全家人的健康。

除此以外，就空間設計而言，以往過份強調「室內」與「室外」二分法的設計理念，已逐漸無法跟得上環境變化的腳步，在室內與室外之間，創造一種「半戶外」的空間，不但可以增加通風採光的水準，更可以達到節能省源的目標，同時亦可以滿足對健康的要求，這種類似峇里島式的半戶外設計，勢必會成為住宅及住宅社區的重要空間，我們甚至可以大膽地說，未來半戶外空間愈多的社區，其住宅的增值性必然會愈大。

未來，隨著能源價格的不斷增加，建築對於節能省碳與自然地通風採光的要求必然愈來愈強烈，用電風扇取代冷氣空調的例子也必然會愈來愈多，這種趨勢必然會隨著氣候異常的速度而愈來愈快。

因此，在這種環境下，愈能夠自然、經濟地達成通風採光，並能有效隔離日曬的住宅，其增值性必然愈來愈高。

 

 

通勤成本的增加，會拉大中心都市與郊區的房價價差的機會！

隨著都市精華區房價的不斷上昇，人們總會有一個錯誤的觀念，認為可以住遠一些，透過交通成本的增加，就可以選到低價的房屋，所以才會有交通建設開到那裡，住宅就可以發展到那裡的思維！

這是一種標準美國式的思維，但美國人的這種思維，早已經面臨必需修正的情況，美國紐約向四週的聯絡道路，如到長島（Long Island）或是紐澤西（New Jersey），早已被譏為是世界上最大的停車場，即使以汽車交通為主的洛杉磯（Los Angeles），居民們平均上下班的通勤時間單程多已超過一個半小時……

當人們將每日必須花費的通勤時間當成抵銷高房價的一種策略時，交通的安全與順利就成為一個重要的前提。

但隨著氣候的異常，交通通勤的天災風險卻正不斷地提高！例如高速公路可能因為走山而阻斷，甚至壓得車毀人亡，並導致二個月內無法開放通行……台鐵自強號也可能因山洞內的電力輸送困難，而拋錨一個小時……河流水量也常驟增，導致沖斷橋樑，常使得交通中斷與車輛隨波而去……火山爆發、暴雨和濃霧也不斷地增加了飛機與快速交通工具的失事風險…

許多看似便利的捷運與大眾運輸工具，也必然會因天災而增加了營運成本，因此，也必然會逐漸出現虧損，未來提高票價，已成為必然的趨勢，不但如此，高速道路、橋樑、隧道的收費也必然會愈來愈高……

更可怕的是上述的天災風險正不斷地增加，豪雨、地震、雷擊、強風、濃霧的次數與頻率都不斷地在增加，這些都會增加人們在通勤中的風險！

不幸的是，如果花在通勤的時間愈長，這種風險就愈大！如果幸運地沒有遇到，大多人並不知道要付的代價有多大，但只要碰到一次，就可能會終身難忘。

也因為通勤成本的必然增加，所以必然會拉大中心都市與郊區的房價增值機會！如果要解決這個問題，世界上先進國家的主要方法就是企圖拉近都市與郊區的生活水準，並增加各級都市的獨立性（自給自足）！例如，任何都市內（不論大小）必須有自給自足的就業、醫院、娛樂與生活必需品的供應設施，否則都市（或鄉鎮）就無法具有獨立性，就會成為中心都市的附屬，而無法降低通勤風險。

舉例而言，日本的最高位階計劃︱國土計畫在上一世紀就曾提出都市「定住自立圈」的構想，希望讓小都市可以成為自給自足的單元，以降低通勤的風險，這種構想雖然直到今天都還在努力，但正處於失敗中！台灣在十多年前也曾想抄襲而提出過「地方生活圈」的構想，也想使中小都市（或鄉鎮）的獨立性增加，結果也失敗了。

在政府以強大資源的主導、規劃與推動下，都無法成功，可見要成功地建立一個自給自足的都市有多麼困難，所以才有「都市可生不可造」的經驗累積！在自給自足型都市不易創造的前提下，希望透過交通系統的改善，企圖使中心都市房價下跌的思維，必然不易成功！不但如此，反而還常會導致完全相反的結果─交通愈改善，郊區都市的獨立性愈弱！

以日本的經驗，每一次這種思維的提出，總會騙一些企業與人民遷居郊區，但當真正遷居之後，往往才會發現「通勤成本」是一種每日每夜都必需支付的高昂代價，計算之後，其價格往往比一次支付的高房價的代價更高！

所以，才會導致人們終究還是會搬回中心都市，這也是為什麼日本政府雖然做得最努力，通勤系統做得最完善，「定住自立圈」的推動最持續，但東京房價不但沒有降低，反而永遠穩坐全世界前三名！就是再一次驗證了這種思維是不切實際的。

所以隨著氣候異常所導致的天災，只會使通勤成本與風險愈來愈大，這種現象會使郊區住宅的價值性降低，而會使得中心都市住宅的價格持續上漲！因此，每當一次嚴重的天災發生，中心都市的住宅價格就會上漲一次，對投資人而言，應該如何選擇投資區位？答案自然不言而喻。

 

 

所謂「人定勝天」只是一句鼓勵人的話，殘酷的事實卻是，就長期而言，人是無法與環境對抗的！因此，瞭解氣候變化的趨勢，以及氣候變化對住宅商品與區位的影響，是投資人必須了解的重要知識，希望大家一定要重視氣候變化對住宅價值的影響，才能真正達到「因屋而富，因屋而貴」的目標，祝大家投資順利。

 

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