Q:拍賣公告 上註明「使用不明不點交,命債權人七日內查報」,應如何判斷能否投標?

決定是否能點交,就要看拍賣的不動產是否為債務人占有,或第三人是否在查封後才占有而定,題示「使用不明不點交,命債權人七日內查報」但未見查報結果,則投標人實在無從判斷到底基於何種原因占有?占有人究竟何人?在這種情況下除非執行處依聲請或依職權業已查明是債務人占有或第三人在查封後才占有,而仍可以依法點交外,投標人在判斷能否投標,就應特別注意因不點交所造成的處理困擾因素。 


Q:拍賣公告上註明「依房屋現狀點交」應如何判斷能否投標?

如執行處(依聲請或依職權)查明第三人的占用或不定期租用,是發生在查封之後縱使拍賣公告是註明「依房屋現狀點交」,仍然可以聲請執行處解除第三人占用,而點交予拍定人,反之,則無法聲請點交,所以能否投標?就要判斷占用或租用的時間因素。  


Q:拍賣公告所記載之事項與登記簿本所記載者不符,此時應如何判斷能否投標? 

面積不符情形,在效力上,是以登記簿謄本為準,畢竟拍賣公告只是訓示規定,原則上應以謄本記載為拍賣範圍,如拍賣期日前,應聲請執行法院更正。如決標後則並不影響謄本記載效力。至於地號不符,如拍賣前未更正,則會影響拍賣效力,而導致拍賣無效。  


Q:拍賣建物係未辦保存登記之建物,但公告又未註明,此時應如何判斷能否投標?

未辦保存登記的建物,假如是屬於「程序違建」,投標人仍然可以在拍定取得權利移轉 證書後,向該管地政機關辦理第一次保存登記,登記後即無礙於將來將該建物處分。假設該公告拍賣者為「實質違建」,則投資人固然可以在拍定後,依據民法第七五九條規定取得所有權,但因無法辦理保存登記,即無從將該建物處分而移轉所有權,只有為「一般使用權」的讓與行為,對於「拍定人」將來處分建物較為麻煩。須注意建物之原始起造人。  


Q:投標前查看拍賣公告遍尋無著,卻有報紙公告,此時應如何判斷能否投標?

判斷能否投標,除了「報紙公告」,「法院公告」之外尚應閱覽查封筆錄,向地政機關申請地籍,建物謄本,並應實地到不動產所在地去查看,甚至與債權人或債務人乃至第三人(即占有人)為適當的溝通,其中有任何一項疏漏,自會影響到投標實益判斷的正確性,本題在發現無拍賣公告,即無從得知查封筆錄,有如瞎子摸象,因此最有效最直接的方法是根據報紙公告逕向該承辦股的書記官洽詢,果真有疏漏張貼即請補公告以便更進一步了解實情。


Q:投標前拍賣公告或報紙公告時間不短不足法定日期,此時應如何判斷能否投標?

公告不當尚包括未見債權人所刊登報紙公告,債權人或債務人乃至利害係人(包括投標人)都可以依據強制行法第十二條規定「聲請」或「聲明異議」,共非無效,因報紙公告非「效力規定」而只是「訓示規定」。至於因報紙未公告或報紙公告時間太短,除了依法聲請或聲明異議來救濟外,應同時進行合法的查證工作,諸如親赴執行處公告欄明瞭拍賣公告及查封筆錄、親至現場查看訪價,並至地政機關申請謄本,如未辦保存登記並應視有無領有建造執照或使用執照情形向各該管機關(如工務局)洽詢等,不能因聲請或聲明異議,而阻礙判斷工作的進行,否則難免緩不濟急。 


Q:投標時填寫標單,是否可將報紙公告剪下貼在標單上,否則應如何填寫?

當標單因合併拍賣的不動產及動產數量太多,以致無法完全容納填寫,此時應買人不管是另黏貼紙張填寫或以報紙公告剪貼再填寫,都算有效,但應具備二要件,其一應在黏貼處蓋上應買人的「印章」即騎縫章,來證明出於應買人之意思填寫。其二應核對黏貼書寫有無錯誤;否則,很有可能被認為廢標。  


Q:填寫土地建物金額,其中一項未達公告底價,總金額卻大於公告總底價開標結果為何? 

數筆不動產合併拍賣投標人在投標書記載的總標款為最高,而其中一筆較所訂的底價為低時,執行法院應依其投標總標額與核定拍賣各筆不動產的最低價額比例,命應買人更正各筆不動產的標價後始准其得標,如不願更正,則以廢標論,但目前也有逕以逃漏增值稅之嫌而直接以廢標處理,因此,如合併拍賣為避免發生爭執,最好每筆均在每筆所定最低價以上,較為妥當。  


Q:寫土地與建物金額但未寫總金額,開標結果為最高標,此時是否會被判定廢標?        

投標人僅記載每宗的價額而漏記總額者,執行法院於代為核計其總價額後,如該項總價額果然高於其他投標人,且達到拍賣最低總價額時,就算得標。  


Q:填寫金額時,土地建物部分,袛寫一項另一項未填,開標為最高開標是否會被判定廢標?

數宗不動產合併拍賣,投標人未記載每宗的價額或漏記其中一宗價額,應以其所記載筆不動產的價額,應按其總價額與各筆不動產的低價,比例核算,如僅一宗漏記,即以總價額減除已記載各宗總價後的餘額,作為漏記的該宗價額。  


Q:填寫金額土地金額與建物金額加起來與總金額不符,開標結果為最高標,是否會判廢標?

 A數宗不動產合併拍賣,投標人記載每宗價額合計數目與記載的總價額不符時,應以其所載的總價額為準,開標結果為最高標,且高於底價總價額時就算得標,至於各筆不動產的價額,則按總價額與各筆底價,比例核算。 


Q:填寫金額時,如要加價,應加在土地部份或建物部份,才能節稅?

 A投標不動產所謂「節稅」最主要不外為土地方面的增值稅在合併拍賣土地建物時壓低建物金額,原則即可節省爾後交易之增值稅,如壓低土地,則可能減少現在增值稅,但卻增加往後土地再賣予他人的增值稅,由這點原則可知如何對土地,建物加價?即應視個別情形而定所考慮因素土地部份應包括前次移轉現值,拍賣時之公告現值,可能拍定價,往後可能調整的公告現值,稅率及自用住宅享受已否及要件有無符合等....房屋部份應配合土地為適當之調整。  


Q:填寫標單時,忘記填寫案號或填寫錯誤,開標結果為最高標,是否會被判廢標?

投標人應依拍賣公告所載,在投標書暨保證金封存袋記明執行案號,此項記載本為注意的訓示規定如有漏寫或填寫錯誤,並不影響投標效力,不致被判定廢標。  


 Q:未填寫姓名或填寫錯誤,但有蓋正確的姓名之章,開標結果為最高標,是否會被判廢標?

 A投標書應記載投標人的姓名、年齡、住址及職業願買之不動產、願出的價額(強制執行法第八七條規定參照),是以如未記載姓名,無從明瞭何人投標,投標主體無法確定,自應屬廢標,至於填寫姓名與姓名章不符,亦屬無從判定何人投標(形式上),故應以廢標論。  


 Q:未依身份證上之記載填寫,或地址填寫錯誤,開標結標為最高標,此時是否會被判廢標?

 A標單上的地址,並未限制應屬身份證上之戶籍地或本籍地,至於地址填寫錯誤只要不影響投標人主體,仍不致被判廢標,惟將來聲請核發權利移轉登記為配合提出戶籍謄本,而造成困擾,最好及早於得標後聲請更正。 


Q:投標時,同一個投標人,先後各投一份標單入標櫃,開標結果為最高標,是否會被判廢標

在投標競標過程,依目前強制執行法,並沒有限制一位投標人只能投一次標只要投標人願意,即使投二次標,三次標甚至更多次,因並不致於妨礙投標秘密性及公平性,所以不構成廢標事由;但目前執行法院作業實務為了防止圍標事情,所以規定一人一標為原則,超過視為廢標處理。  


Q:得標後 ,想放棄得標之土地,建物應如何處理?保證金是否會被全部沒收

 A不動產拍賣因拍定而成立買賣契約,拍定人應依拍賣公告所定交付價金的期限內繳足價金。如逾期不繳或後悔不繳,或無法籌足而逾期,執行法院不得展延繳納價金期間,即應依民法第二九七條規定將該不動產再行拍賣,換句話說,執行法院有權不經催告直接解除買賣契約,回復未拍定狀態。又拍定人不繳價款時,應繳納前後兩次拍賣的差額及再拍賣的費用,而且直接從拍定人繳交的保證金扣除,如有不足亦應由拍定人負責補足,但不得逕對拍定人財產執行(新強制法可能可以),保證金扣除尚有餘額時,執行法院始得退還餘額。(民法第三九七條規定參照)本題,無論是因投標金額太高或無法限期七日內籌足款項或因不能順利點交或因得標的動產有瑕疪等都不是拍定人可反悔放棄得標的正當理由,依據上開說明,拍定人的保證金應扣除前後兩次拍賣的差額及再拍賣的費用後的餘額,執行法院始得退還拍定人,也就是前後兩次拍賣的差額,及再拍賣的費用的合計,就是保證金應被沒收的數額,如保證金猶不足扣除,拍定人也有義務補足。  


Q:投標時未帶駕駛照等證明文件是否能參加投標?

在執行法院改革投標作業前,因需先至出納室繳交保證金,故有先行查驗身份證或其他身份證件,惟目前執行法院已改變作法,即投標人可直接將保證金支票投入標袋,無先行查核證件情形,故即使未帶身份證,駕照等證件亦可參加投標。入標袋,無先行查核證件情形,故即使未帶身份證,駕照等證件亦可參加投標。  


Q:如果想要用自己的子女名義標購,自己為代理人參加投標,應攜帶那些文件?

投標人委託代理人到場投標者,應提出委任狀,附於投標書之內,並應攜帶雙方身分證、印章。 


Q:投標人如果為公司組織,應由誰作代理人出面參加投標,又應攜帶那文件?

投標人如為公司組織,它的法定代理人當然有權代理投標。(如股份有限公司董事長,有限公司代表董事)另外公司也可委任與其有僱傭關係的職員代理投標,但應提出僱傭證明,及委任狀於執法院。


Q:那些人有資格標購農地?標購林地是否需具備自耕能力證明?  

標購上述土地並不受應具自耕能力的限制。  


Q:那些人有資格標購工業區之廠房與土地?

工廠用地及廠房應限於「興辦工業人」,興辦工業人包括公司、獨資或合夥組織(獎勵投資條例第三十九條及第五十九條規定參照)。  


Q:那些人有資格標購國民住宅?

國民住宅條例第十九條規定政府直接興建之國民住宅,其承購人居住滿一年後,得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人,如具有國民住宅購買資格者,得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限,申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅,其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地,不受前項規定之限制。  


Q:外國人不具有中華民國國籍者,是否能參加投標?

外國人原則上不得為土地法第十七條規定各款土地的投標人(即農、林、漁、牧、狩獵地....等地)。假如拍賣的是土地法第十七條以外的土地,外國人應買投標,仍然受到土地法第十八、十九、二十、二十四條規定的限制適用,亦應請投標人注意。 


Q:未成年人是否能參加投標?又不能參加投標者,尚有那些人?

投標人為未成年者,應書明法定代理人之姓名,並出具法定代理人同意書,始得投標;不能參加投標者有無行為能力人如未滿七歲的未成年人,禁治產人。  


Q:開標時,如果發覺過程有不合規定或對其它事項有異議時,應如何處理?

投標人對於執行人員於投標,開標及未得標人領回保證金等過程所為的行為,如有異議應當場提出,設當場是用口頭提出者,最好儘速補具書面的異議狀(以司法狀,紙書寫)敘明理由,提出於執行法院,以求救濟。 


Q:廢標應如何補救?

投標人一旦於開標後,被判定為廢標,如果認為此項判定廢標,不合法或不當時,應以異議程序當場提出,如以口頭方式,應速具狀補充異議理由提出於執行法院,如對議裁定,有不服即應按抗告方式及再抗告方式,來補救,應注意不變期間。(強制執行法第十二條規定參照)  


Q:收到不動產權利移轉證書後,卻不向地政機關辦理移轉登記手續,會發生何種後果?

投標人因拍定並繳足價款,而取得權利移轉證書,固然可以依據民法第七五九條規定取得所有權,無需經過登記,但是如果要想把標得的不動產出賣並過戶給他人,就非得先辦過戶手續,否則,依然無法處分直接移轉過戶予第三人。  


Q:收到不動產權利移轉證書後,卻發覺記載有錯誤應如何補救?

權利移轉證書有讓得標人取得所有權的效力,其核發行為應該是具有裁定性質,如有誤寫,誤算等顯然錯誤情形,得標人應即聲請執行法院依法裁定更正 。

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