濟日報 經濟日報社論

 
 
近日以來,台灣總體經濟表現不佳,為了拯救經濟與房地產市場,央行解除部分地區信用管制,把不動產貸款成數由五成提高到六成,希望可以提升買氣。但是,政大地政系張金鶚教授認為,目前台灣房地產市場買氣不振,最主要原因是過去幾年房地產價格漲得太不合理,現在房價下修是正常的現象,央行不應進行干預,以免又讓房價回升。

 

此處我們想要說明的是,到底在過去這些年之間,台灣的房地產市場發生了什麼樣的變化?而在這些變化之後,現在台灣的房地產市場的情況如何,而未來的走向可能會如何,相信這些分析不但對於有意購屋的自住者會有所助益,而且對於許多不動產投資者也可以提供參考訊息。

翻開台灣不動產市場的周期歷史,在民國62年、67年及76年分別出現過不動產市場的明顯上漲,也就是說,大約七年就會出現一次循環。但是,在77年到81年之間,台灣經歷一次大規模的金融泡沫,房地產與股票價格大漲之後大跌,房地產市場經歷一段很長時間的蕭條,直到民國94年才開始重新進入多頭市場。也就是說,這一次的周期從原先的七年一下子變成15年,主要理由有二,一是因為77到81年之間房價漲得太多,台北市的房價幾乎漲了300%;另外一個原因則是因為經濟成長率比以前低了許多。在價格大漲,而購買力增加速度很慢的情況下,房地產要重新回到景氣的時間就會變得很長。

現在再看民國94年房價開始上漲之後,就一直呈現往上的格局,尤其是台北市的房價更是高得離譜,高到成為民怨之首。然後,在政府多項政策的打壓之下,房價終於在去年停止上漲的趨勢,而且在成交量大量減少的情況下,終於導致今年的房價開始出現下滑。

從民國94年到現在台北市房價大約上漲200%,另一方面,台灣的經濟成長率又低到只剩下2%左右的水準,未來幾年想要消化這麼高漲的房價實在是有些困難。因此,未來三五年台灣的不動產市場可能都很難出現反轉的跡象。

再從另外一個角度來看,由於未來幾年房地產會持續呈現低迷的狀況,正是進行不動產市場改革的最佳時機,包括先利用實價登錄的資料,把所有的不動產課稅基礎改成實價課稅,讓不動產投資者在獲利的同時,能夠繳交合理的不動產交易所得稅。由於現在房價低迷,不動產交易所得較少,現在課徵實價交易所得稅,阻力會小很多。

最後,因為現在國人的平均租稅負擔率只有GDP的13%,遠低於先進國家的20%到30%的水準,但是目前我國的所得稅稅率最高為45%,已經與大多數先進國家相同,換句話說,台灣目前稅率偏低主要是出現在資本利得的所得稅和財產稅。

為落實租稅公平及擴大稅基,我們建議財政部落實財劃法,敦促地方政府逐年調高地價稅的稅基(公告地價),包括現在的房屋稅與土地稅,不但增加地方稅收,這樣也符合一般先進國家主要城市的標準。不過,為照顧大多數只擁有一戶房屋的家庭,對自住型可以從寬認定。不動產租稅結構改革,不但可以大幅提高政府的租稅收入,而且可以從長期下抑制房地產價格不合理的狀況。

全站熱搜

housechamberlain 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()