2010/01/04 09:03

【撰文:劉育菁】

 

低公設的房屋代表使用面積大?高公設比就代表建商賺很大?其實沒有肯定的答案,但購屋人只要看懂2張圖,就能分辨好建商與壞建商。

 

「預售屋公設分開計價後,中古屋交易可能會有一段混亂期。」很多房仲業者私下表示。一線業務員出身、對公設有深入研究的台灣房屋首席總經理彭培業更舉例說明,早期老公寓看起來完全沒有公設,但實際上是隱藏在主建物裡。

 

又或是20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入計算建築面積,屋主還可以把未計入的陽台面積補登在權狀上,過去還曾掀起一波投資熱潮。「在中古屋可找出許多類似的登記情況,就算預售屋可以分開計價,但落實到中古屋恐怕有難度。」彭培業憂心的說。

 

對於中古屋買方來說,政大地政系教授張金鶚認為,與其計較公設真正的價值,還不如仔細了解自己需要哪些公設?花大筆錢買到的公設,到底包含哪些內容?「很多人不了解房屋的實坪與虛坪,對哪些屬於必要公設、哪些屬於不必要公設,甚至對公設比的定義根本搞不清楚。」

 

在搞清楚公設比之前,購屋人得先了解何謂「公設」?中信房屋特約地政士、漢唐代書事務所柯玉秋用簡單的說法來解釋:自己房屋專有使用的部分稱為主建物,而與其他住戶共同使用的部分則稱為公共設施,其中,公設又有「大公」與「小公」之分。

 

公設有2種

 

分為必要與非必要

 

假設小陳買9 樓雙併華廈,屬於小陳當層(指第9樓)的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由小陳及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積,稱為「小公」;小公之外,小陳必須與其他樓層所有住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」,包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等。

 

認識公設的內容後,接著要知道哪些是「必要」及「非必要」的公設。張金鶚表示,公設不是罪、不能跟虛坪畫上等號,重點是要了解公設的項目,「如果住的是電梯華廈,那就不可能沒有電梯間與樓梯間等公設。」他打個比方,像是8 層樓以上建築,必須有2座特別安全梯,提高緊急避難逃生功能,這些都是必要性的公設。

 

著有《公寓大廈公設點移交實務》,也是崔媽媽基金會顧問徐源德表示,「必要」的公設指的是,建築法規下在安全、民生、防災的基本要件下,必須擁有的法定基本公設,如消防設備、逃生梯、防空避難室等;而「非必要」公設則是,建商為提高建築物包裝或銷售率,額外增加的項目,如游泳池、健身房、宴會廳等,以及建商可免計入容積的項目,如雨遮、1樓開放空間、停車獎勵等,後者也是產生較多爭議的公設項目。

 

超低公設 

 

不表示室內使用面積較大

 

由於近10幾年來,建商才逐漸拉高公設比,因此中古屋通常會以低公設比作為促銷誘因,但是多少比例以下稱為超低公設?公設比高低又由誰來規範?答案恐怕會讓購屋人很失望,因為目前沒有任何一條法律定出公設比的計算方式。

 

目前業界最常見的2種公設比計算方式為:

(1)公設比=公共設施/(主建物+附屬建物)

(2)公設比=公共設施/(主建物+附屬建物+公共設施)

就算同棟大樓的公設比相同,若是採取不同的計算方式,公共面積也有很大差別。從實務經驗來看,最容易出現的爭議之處是「附屬建物」。舉例來說,一戶13.5坪小套房,公設比38%,陽台、雨遮等占1.2坪,那麼室內坪數是多少呢?答案是7.17 坪,計算方式為13.5 -(13.5×38%)= 8.37 坪,必須再扣除陽台及雨遮的1.2坪,才能算室內使用面積,就算陽台外推,其計算方式也不會改變。

 

總的來說,若單從住戶分攤的角度來看,有些雙併的社區大樓,看起來沒有什麼公設,但公設比可達35%;但有些數百戶的大型社區,擁有許多兒童遊戲室、閱覽室、視廳室等公設,但公設比卻可降至30%左右,其中一項原因就是住戶多寡。至於建商會用哪一種比較有利的方式呈現公設比,購屋人唯有問清楚,才能避免權益受損。

 

購屋人權益

 

容易受損的4種公設

 

本刊訪問多位專家,歸納買中古屋最容易被混淆的4種公設使用情況。

 

項目1 沒買車位住戶,小心分攤到虛胖的車道公設

多數房地產專家表示,車位是建商最容易、也是最常見的灌公設手法。有20年代書經驗的柯玉秋說,早期車位普遍登記的面積約10坪左右,現在則多半只登記4 ? 5坪,「這已是法定登記面積的下限。」她無奈的表示,車位灌水是最常見的手法。

 

建商的手法是,把可以登記成10 坪的車位變5 坪,相差的坪數以車道的名義變成大公讓全體住戶分攤。試想:如果是沒有買車位又要分攤車道的住戶不就吃虧了嗎?那麼建商可從中賺取多少利潤呢?以1 個車位建商可以偷5 ? 6 坪計算,100 個車位就多出500 ? 600坪,若以每坪30萬元計算,等於建商可以多賺1.5 ? 1.8億元。

 

項目2 舊大樓訴求低公設

其實是將小公登記在主建物

在民國78年前興建完成的大樓,依照當時的法令,若是各層「電梯間」及「樓梯間」約定為「專用」,就可以併入主建物面積登記。若是有兩部電梯加上兩座樓梯,在實際使用面積相同情況下,可能會發現舊大樓的公設比只有20%,但因登記法不同,新大樓的公設比卻要增加到30%。因此,彭培業提醒,若小公面積登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比,此時購屋人就要多加注意。

 

項目3 公設比不會因為中庭花園而拉高

老王說:「為什麼你家的公設比這麼高!竟然有40%」,小蔡答:「因為我家的中庭花園很大,還有一個露天的游泳池!」相信很多人都有這種美麗且錯誤的想法,若這是銷售人員的話術,請不要當真。

 

因為中庭花園大部分為法定空地,並不列入公設面積。換句話說,你家的中庭花園再怎麼大、擁有露天標準游泳池,這些與公設比一點關係都沒有,因為可以列入公設面積計算的範圍,必須是有頂蓋的公共設施,如1樓或地下室羽毛球場。

 

項目4 公設分配不公與公設違法使用

由於公設的分配是由起造人(建造該建物的申請人,多半為建商)協議而定,過去曾發生過7 樓與8 樓的銷售面積相同,但公設比卻出現差異,「這可能是建商把一些大樓的機電空間變成公設併入各戶的室內計算」。柯玉秋表示,要避免類似的情況發生,可要求提供樓上與樓下住戶的分坪表做為對照。

 

徐源德與柯玉秋一致認為,在所有易混淆的項目中,除了車位外,最需要擔心的反而是公設違法使用的問題。舉例來說,很多建商把法定的防空避難室變成KTV 或視廳室,或是台北市規定住宅大樓必須設置法定機車停車位,被建商違法使用變成閱覽室,「從安全角度來看,萬一發生火警,機車停車位所配置的滅火設備在密閉空間使用,效果可能打折扣。」

 

柯玉秋認為,同區域個案有大量公設的產品,會比沒有公設產品單價稍高一些,但若是建商在送審時的圖面與最後使用登記上不符,最後被建管處勒令拆除,損失的絕對是購屋人。過去實務上曾發生類似的案例,雖然最後建商會賠錢了事,但能夠賠償的金額與房價是天差地別。

 

為什麼陽台、雨遮 被監察院點明是虛坪?

永慶代銷副總經理吳金銘表示,主要是因為建築技術規則與權狀登記無法統一而產生的問題,內政部原意是為強化建築本身的防火安全或提升公共品質空間,允許建商可以不用將陽台、屋簷、雨遮及機電設備等項目計入容積範圍,但是又允許這些項目可以變成附屬建物或公設納入權狀面積登記,讓部分不肖建商努力灌水而提高獲利,因此監察院認為可能有浮濫設置,以及使用項目不符的情況,要求檢討修正。

 

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